Tegen wetgeving die er toch wel komt, kun je je volgens Hans Meurs, ceo van Vorm, beter niet eindeloos verzetten. Met kwalitatief hoogwaardige betaalbare woningen kan er volgens hem wel degelijk nog een goede boterham verdiend worden.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 23 februari 2024
Hoewel woningontwikkelaars in Nederland het lastig hebben, gaat het bij Vorm vooralsnog goed, volgens ceo Hans Meurs. ‘We zitten wel in een dynamische markt, waarin heel veel gebeurt. Denk aan de toegenomen bouwkosten, regulering, economische onzekerheid en het gebrek aan personeel, om het nog maar niet te hebben over het tekort aan ambtelijke capaciteit en de overmaat aan bestaande procedures, de bezwaarcultuur en de stapeling van regels. Ik heb altijd gedacht dat het makkelijker wordt naarmate je meer ervaring hebt, maar in de praktijk wordt er nu een flink beroep op je vaardigheid en kennis gedaan.’
Het is een voordeel dat Vorm ontwikkelaar én bouwer is, vindt Meurs. ‘Toen ik begon bij Vorm, maakten we € 70 mln omzet en waren we net een beetje met ontwikkelen gestart. Dat is nu € 500 mln aan ontwikkelen en bouwen. Daarnaast hebben we ook maakbedrijven in de familie. Ons verdienmodel zit door de hele keten heen. We willen zo veel mogelijk toegevoegde waarde leveren.’
Hoe helpt die diversificatie jullie in de dagelijkse praktijk?
‘Doordat we de afgelopen jaren ook aan kantoorontwikkeling zijn gaan doen, zijn we nu in staat om op de Zuidas in The Pulse of Amsterdam een unieke combinatie van 24/7 beleving met betaalbaar wonen, werken en leisure te bieden. De combinatie maakt het mogelijk om op een heel gewilde locatie 200 woningen te realiseren, waarvan 151 in de middenhuur. Mede doordat we een eigen timmerfabriek hebben, kunnen we ook door optoppen snel betaalbare woningen toevoegen aan bestaande buurten. Dat op je die manier veel woningen kunt toevoegen, wordt inmiddels van verschillende kanten bevestigd.’
De term is al een paar keer gevallen: waarom hecht Vorm zo aan betaalbaarheid van woningen?
‘Feitelijk doen we dat al vanaf 2018, toen nog heel erg voor de troepen uit. Vanaf dat moment riepen we, vooral intern, dat wij wilden veranderen van een kampioen dure woningen in een kampioen betaalbaar wonen. Op dat moment was de woningmarkt nog niet eens op zijn top. Vooral relatief dure woningen maakten een inhaalslag. De hoge inkomens werden vanaf 2014/2015 weer volop bediend, de bestemmingsplannen lagen op voorraad en de rente was dalende. Tot 2020/2021 was het echt luilekkerland voor ontwikkelaars. Maar met name in de steden, waar wij voor twee derde actief zijn, zag ik vanaf 2017 ook iets anders gebeuren bij onze kopers. Het inkomen en de leencapaciteit pasten niet meer bij de oplopende prijzen.’
Wat konden jullie op dat moment met die constatering?
‘Het is te kort door de bocht om te zeggen dat we direct de omslag konden maken van duur naar betaalbaar. Eerst hebben we een routekaart voor onszelf gemaakt waarmee we ons doel langzaam maar zeker wilden bereiken. Als alles nog zo goed gaat, is een koerswijziging moeilijk uit te leggen aan je organisatie. De urgentie is dan niet bij iedereen aanwezig. Het is niet zo dat wij de enige waren die het zagen in 2018, laat staan dat het zo hard zou gaan, maar toen de vraag naar dure woningen in 2022 kelderde, waren wij daar wel op voorbereid, in tegenstelling tot veel andere ontwikkelaars.’
De afnemende vraag naar dure woningen blijkt niet uit de nog altijd oplopende huizenprijzen.
‘De vraag naar woningen is in zijn algemeenheid bijna onbeperkt groot, en dat heeft zijn uitwerking op de gehele breedte van de markt. Dat merk ik ook in mijn eigen omgeving. Mijn kinderen en hun vrienden zijn ook bezig met een enorme zoektocht. Ook met een goede opleiding of een aardig inkomen is het nog niet gemakkelijk om een huis te huren of kopen, en zeker niet in de Randstad. Er is al jaren een behoorlijke mismatch. Je staat vaak met een paar honderd anderen in de rij voor een middeldure huurwoning, en dat starters te weinig hypotheek kunnen krijgen is ook niet van vandaag of gisteren. Pas sinds kort (2020) doen we er als sector iets aan door meer betaalbare woningen te bouwen. De corporaties zijn het gelukkig wel blijven doen, maar werden nou niet bepaald geholpen door de overheid.’
Hoe kunnen die mensen die nu tussen wal en schip vallen alsnog een plek vinden?
‘Een deel van de starters stelt zijn woonwens uit en blijft langer thuis wonen, in de hoop later – eventueel met hulp van ouders – alsnog een plek te vinden. Je ziet ook dat jongeren andere oplossingen zoeken, bijvoorbeeld friends-concepten. Ik denk dat het naast het vergroten van de voorraad ook belangrijk is om de doorstroming te stimuleren. Iedere senior die een huis koopt, en van buiten de stad naar de stad trekt, creëert een verhuisstroom van zes extra woningen in de keten. Van die zes woningen vallen er drie in het betaalbare segment. Daarom is het ook niet erg dat er nog steeds 30% duurdere woningen worden gemaakt. Daarmee bedien je een heel grote generatie die een wooncarrière wil maken en zet je het treintje in gang.’
Je verklaarde onlangs openlijk je steun aan de Wet betaalbare huur, die de middenhuur ook wil reguleren. Waarom?
‘Als eenmaal duidelijk is dat de wetgeving eraan komt, heb je als organisatie de keuze om erachter te gaan staan of niet. Wij hebben de keuze gemaakt om dat wel te doen, waarbij we wel kritische kanttekeningen hebben geplaatst. Als de Tweede en Eerste Kamer ermee akkoord gaan, is de wet gewoon een feit. Doorgaans is de reflex in de branche om achterover te leunen of in de weerstand te gaan. Toen kort voor de Provada van 2022 de rente fors opliep en duidelijk werd dat deze wetgeving eraan kwam, wilde iedereen eerst even afwachten hoe het eruit zou gaan zien. Maar als die wetgeving er daadwerkelijk komt, pak dan snel door. Zorg dat je op een goede manier binnen de regels haalbaar kunt doorbouwen.’
Is het morrelen aan de prijsvorming in de bestaande voorraad echt nodig om meer betaalbare woningen te krijgen?
‘In sommige gevallen wel. Toen mijn zoon vijf jaar geleden in Amsterdam ging studeren, dacht hij dat hij wel een huis kon huren met twee vrienden. Dat huis was dusdanig aan de prijs dat de huur, zelfs als ze die in drieën zouden delen, voor een student nog amper te betalen was. Wij verkeerden in de luxe positie dat we zelf een klein huisje voor hem konden kopen, dat we een beetje hebben opgeknapt. Dit met de gedachte: als hij klaar is met zijn studie verkopen we het wel weer. Er worden op sommige plaatsen echt forse huren gevraagd. Wat dat betreft is er in Nederland toch een tweedeling van aan de ene kant de pensioenfondsen en de grote particuliere beleggers, die vaak al decennia actief zijn met betaalbare woningen en meer dan keurige verhuurders zijn, en aan de andere kant een relatief kleine groep beleggers die zijn ingestapt met de gedachte ‘wat is de huurder bereid om ervoor te betalen?’, wat niet hetzelfde is als een passende huur. De overheid is aan de hand van die excessen alle vrijesectorverhuurders over één kam gaan scheren. Dat deed ze ook in 2012 met de corporatiesector: op basis van misschien van vier corporaties waar het niet goed ging, werd een hele sector aangepakt. Ik denk dat misschien wel meer dan 90% van de verhuurders in de vrije sector een passende huur vraagt.’
Moet je voor die kleine groep waar het niet goed gaat dan algemene regels verzinnen die ervoor zorgen dat het voor niemand niet meer uit kan?
‘Als de Tweede Kamer er niet over was begonnen, had deze wet ook niet mijn voorkeur gehad. Je ziet namelijk nu al dat de investeringsbereidheid fors is afgenomen, terwijl de insteek juist zou moeten zijn: hoe maken we betaalbare woningen meer haalbaar? Overigens denk ik dat het met name de fiscale maatregelen zijn die pijn doen bij beleggers. Het slaat nergens op dat de overdrachtsbelasting naar 10,4% ging. De fiscale maatregelen bij de verhuur van woningen kloppen ook niet, zowel voor particuliere beleggers als voor corporaties, die na het afschaffen van de verhuurderheffing veel meer vennootschapsbelasting moeten betalen. Toch blijft Van Rij aardig buiten schot bij de kritiek op het woonbeleid.’
Is het met de huidige en toekomstige regelgeving én de hoge bouwkosten nog haalbaar om betaalbare woningen te ontwikkelen en te bouwen?
‘Van de 2.500 nieuwe woningen die we nu elk jaar gaan realiseren zal 70–75% in het betaalbare segment vallen. Vorig jaar was dat nog 60% en in 2022 zo’n 55%. Die ontwikkeling sluit ook aan bij de landelijke trend. In samenwerking met corporaties wordt nu door veel gemeenten 30–40–30 gehanteerd als percentages voor sociaal, middelduur en vrije sector. Dit komt neer op twee derde betaalbaar en een derde duurdere vrije sector, huur of koop. Omdat je niet al die woningen binnen die eerste twee derde rendabel kunt maken, zie je ook veel gemengde projecten. Bij sociale huurwoningen ontwikkel je vaak tegen 0% rendement, wat je hoopt goed te maken in de middeldure en vrije sector. Het is te doen als het mandje goed is. Je aanpassingsvermogen wordt ook aangesproken. In 2018 was voor ons ook al duidelijk dat je voor lagere woonlasten juist moet investeren in duurzaamheid. Dus zijn we veel woningen met betere BENG-scores gaan bouwen in de verwachting dat consumenten die iets duurdere woning toch willen kopen. Nog steeds krijgen we reacties van kopers die het fijn vinden dat ze in deze tijd een zeer lagere energierekening hebben.’
Wat worden de concrete gevolgen van de Wet betaalbare huur?
‘Dat is nog niet helemaal duidelijk. Er zullen ook wat ons betreft nog extra aanpassingen moeten komen. Ik verwacht nog een flink aantal amendementen waarbij links zal mikken op een nog lagere huur (dan kan het niet meer uit en wordt er niet meer geïnvesteerd) en rechts de effecten voor investeerders verder zal willen verzachten. Eén ding is voor iedereen duidelijk: in een door verkeerde maatregelen niet-gebouwde betaalbare huurwoning kun je niet wonen. Wij willen dat de nieuwbouwtoeslag van 10% langer wordt doorgezet dan tot 2026. Als je er ook nog voor kunt zorgen dat betaalbare woningen een A++++-label krijgen, levert dat al snel een waardevermeerdering van € 50.000 op en hebben huurders een heel lage energierekening. Alleen stamt de huidige WWS-puntentelling bijna nog uit het stenen tijdperk, waarbij bijvoorbeeld zaken als de lengte van je aanrechtblad je punten bepalen. Hoe duurzaam je woning is, lijkt me veel belangrijker.’
Is het risico van een nieuw puntenstelsel niet dat er steeds meer kleine woningen worden gerealiseerd?
‘Het zou moeten gaan om de kwaliteit van een woning. Een gezamenlijke ontmoetingsruimte, een goede buitenruimte of weinig energielasten kan voor veel huurders meer betekenen dan van een woonkamer die 10 m² groter is. Het gaat om een woning die bij je past. In de steden gaan we naar de situatie dat in de helft van de woningen maar één persoon woont. Daarmee wordt ook het aantal verblijfsuren in de woning minder, en dan kun je je installatie slim aanpassen, zodat je de energielasten nog verder kunt drukken. Dat zou zich allemaal moeten vertalen in huurpunten. Het is alleen nog niet heel concreet hoe het stelsel zal worden aangepast. Ik zou zeggen: ga met de Neprom, corporaties en de beleggers om de tafel zitten en je hebt binnen vier dagen een nieuwe puntentelling die werkbaar is.’
Daan van der Vorm was als uithangbord altijd behoorlijk kritisch op minister De Jonge. Ben jij milder?
‘Daan was vooral kritisch op de minister toen deze nog minister van Volksgezondheid was en moest dealen met de coronacrisis. De een Twittert ook wat sneller dan de ander, maar ik heb me sowieso nooit heel veel van zijn getwitter aangetrokken. We kennen als actief lid van de Neprom ook de oude wijsheid dat hoe langer je onzekerheid laat duren, des te minder er geïnvesteerd wordt. Als je echt naar die 100.000 woningen per jaar wilt, is het ook niet meer dan logisch dat de markt die de woningen moet leveren ook eisen heeft. Zet die nieuwbouwopslag ook na 2026 door, neem indexatie mee in de WWS-tabel en geef woningen met meer duurzaamheid extra punten. Je wint de beleggers vooral door de OVB weer terug te brengen naar 6%. Het was echt killing voor beleggers dat ze door de verhoging naar 10% direct hun portefeuille met 5% moesten afwaarderen. Als het de bedoeling was om beleggers te pesten is de missie geslaagd, maar als het meer belasting moest opleveren niet, want door de maatregelen waren er ook minder inkomsten van de vennootschapsbelasting en BTW.’
Hoe belangrijk zijn de corporaties?
‘Die zijn echt heel belangrijk. Doordat beleggers goeddeels wegvielen, waren wij heel blij dat we in 2023 nog 350 woningen aan individuele kopers en 1.300 aan corporaties wisten te verkopen. Om meer doorstroming voor elkaar te krijgen moeten corporaties ook aan middenhuur kunnen blijven doen. Alleen moeten ze daar nu te veel eigen geld in stoppen, omdat ze er anders dan bij sociale huur niet geborgd voor kunnen lenen. Het maakt het ook dit jaar weer lastig om middenhuur te realiseren. Het zou het mooist zijn als iedereen geborgd kan financieren voor betaalbare woningen. We vergeten een beetje dat een rentestijging van 1 naar 4% best gevoeld wordt.’
Merk je een kentering in het denken over betaalbaar wonen? Wordt er beter samengewerkt, bijvoorbeeld met overheden?
‘Wij merken zelf dat afspraken die we maken nu meer flexibel en knipbaar worden gemaakt, Rotterdam voorop. Bij het project De Kaai hebben we ons bijvoorbeeld gecommitteerd aan 50% middelduur, naderhand in te vullen als huur of koop, met ondergrenzen. Als beleggers dan nog niet bij de bel kunnen, gaat het als betaalbare koop de markt op. Op die manier kun je met time to the market bouwen. Ook andere steden willen meedenken, met name wanneer de ontwikkelaar zelf de locaties koopt (de zogenaamde transformatieprojecten).’
Hans Meurs
Hans Meurs werd in 1963 geboren in Ede. Na een studie HTS Bouwkunde begon hij zijn carrière als organisatiedeskundige bij bouwbedrijf Fraanje in Ridderkerk. In 1996 werd deze organisatie overgenomen door branchegenoot Kanters, waar hij werd aangesteld als leidinggevende en er uiteindelijk algemeen directeur werd. In 2003 trad Meurs als ceo in dienst bij Vorm, na een succesvolle samenwerking met Daan van der Vorm en zijn vader Daan sr. aan een grootschalig project in Ypenburg. Van der Vorm jr. trok zich in april 2022 terug uit het bestuur van Vorm, maar is nog wel enig aandeelhouder van de holding.
