De grootste vastgoeddeal van 2017 in Amsterdam was de verkoop door OVG van Valley aan RJB. Door de korte lijnen was het familiebedrijf de concurrentie te snel af.
Door Erik de Boer
Gepubliceerd in Locus 1 (zomer 2018)
Ook gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 22 juni 2018
David Beesemer kan er wel om lachen. Hij zag hoe concurrerende bieders met complete dealteams plaats namen bij de verkoper van een van de grootste nieuwbouwprojecten in Amsterdam. Hij had gedurende alle gesprekken alleen Hans Gosewehr en Ron van den Berge meegenomen, zijn adviseurs van vastgoedadviesbureau Van Gool Elburg. Beesemer kon daardoor direct aan tafel besluiten nemen. Hooguit liep hij even de kamer uit voor een telefoontje of whatsappje naar schoonvader Ronny Rosenbaum of zwager Alain. En zo kwam in feite de grootste vastgoeddeal van 2017 in Amsterdam tot stand. Het betrof de aankoop van Valley, een reusachtig ontwikkelproject van OVG Real Estate op de Zuidas. Koopsom: circa € 330 mln.
David Beesemer is directielid van RJB Group of Companies, een vastgoedonderneming met een vastgoedportefeuille van circa € 2 mrd. Tot 2005 bestond deze nagenoeg geheel uit winkelpanden op de toplocaties in A1-winkelstraten in Nederland, Duitsland, Luxemburg en België.
RJB is het resultaat van het noeste werken van Ronny Rosenbaum. Begonnen in de textielgroothandel, begon hij zijn kapitaal onder te brengen in winkelpanden. Inmiddels is hij een van de grootste particuliere beleggers van het land. David en Alain hebben de dagelijkse gang van zaken bij RJB overgenomen. Tot tevredenheid van en nog immer in nauwe samenspraak met Ronny. In het begin, toen er werd gesproken over Valley, had Rosenbaum zijn bedenkingen, vooral ten aanzien van de formeel te lopen tenderprocedure. Gaandeweg het traject werd hij enthousiaster en stemde hij uiteindelijk van harte in met de grootste diversificatie van RJB ooit. Het is tevens het grootste bedrag dat RJB ooit voor een afzonderlijk project heeft neergelegd.
Besluit tot diversificatie
Even terug naar 2015. Binnen de familie speelt de discussie over de komende generaties en het waarborgen van het familiekapitaal. Beesemer: ‘Er vielen een paar dingen samen. In de retail liep het niet goed op een aantal fronten, vooral in de kleinere steden. We zaten in een periode dat veel winkelformules omvielen. Ook de huurprijzen stonden onder druk. Tegelijkertijd wilden we ervoor zorgen dat de portefeuille toekomstbestendig zou zijn. We besloten toen meer diversificatie in het vastgoed aan te brengen. We verkochten een enorme winkelportefeuille in de middensteden van Duitsland en deden de eerste aankopen in andere markten. We hadden het Apollo Hotel in Amsterdam al jaren daarvoor aan de portefeuille toegevoegd, en nu kochten we het Holland Casino bij het Leidseplein, de panden van de Groote Industriële Club op de Dam en een eerste woningproject, de Terrassen in Amstelveen. Dat waren 134 huurappartementen naast het ziekenhuis, ondergebracht in twee nieuwe torens.’
De nieuwe pijler van de vastgoedportefeuille moesten nieuwbouwwoningen worden, op A1-locaties binnen de Metropoolregio Amsterdam. Beesemer: ‘We beseften echter tegelijkertijd ook dat het een mission impossible zou zijn. We zouden nooit kunnen opboksen tegen de grote institutionele beleggers die continu de hele regio afgrazen. Zij beheersen al jaren deze markt en nemen genoegen met een zeer laag rendement. Toch besloten we ervoor te gaan.
We werden ook gestimuleerd door het succes met De Terrassen. Sinds twee jaar geleden de eerste paal is geslagen is de waarde nu al met 40% gestegen, terwijl de eerste woningen nog moeten worden opgeleverd. Dat is voor ons bedrijf uiteraard heel interessant. We hebben nu besloten om de kleinere van de twee appartementengebouwen te verkopen aan bewoners van Amstelveen, omdat daar een grote behoefte aan is. Het andere gebouw gaan we verhuren.’
Tip van Van Gool Elburg
RJB had met Van Gool Elburg al eens wat kleinere kantoorobjecten gekocht. Beesemer: ‘Ron (van den Berge, red.) nodigde me twee jaar geleden uit op een barbecue voor relaties, en daar raakten we aan de praat. Ik vertelde over onze nieuwe koers en vroeg of hij niet wat leuks wist. Nou, hij had wel een idee.’
Van Gool Elburg had net meegedaan aan een pitch voor Valley. Ron van den Berge: ‘OVG wilde de ontwikkeling vroegtijdig aan een belegger verkopen, aangezien OVG een ontwikkelaar is en geen belegger. Gebruikelijk is dat een belegger aan boord is als de eerste paal wordt geslagen. We hadden de pitch niet gewonnen; de verkoopopdracht ging naar CBRE. Maar we hadden wel heel veel kennis over het project opgedaan. Dus toen ik gezamenlijk met Hans verder met David in gesprek raakte, rees het idee een gooi te doen naar Valley.’ Beesemer: ‘Stel je voor dat we het in de wacht zouden slepen. OVG had met architect Winny Maas toch wel een statement voor de Zuidas ontworpen. Een fantastisch plan met woningen, kantoren, horeca en publieke ruimtes, groen en duurzaam, en dat op de beste A1-locatie die we ons konden voorstellen.’
Beesemer is sinds 2005 verbonden aan het familiebedrijf RJB, en ook Alain raakte er in die periode steeds meer bij betrokken. ‘Inmiddels hadden we onze credits in de ogen van oprichter Ronny wel verdiend. Ik zei een aantal jaren geleden tegen hem dat ik voor mezelf geen taak zag in het kopen van winkelvastgoed in Nederland en dat ik richting Duitsland wilde. Hij steunde me volledig en vertelde duidelijk wat zijn wensen en visie waren ten aanzien van Duitsland, dat hij nog goed kende uit zijn textielperiode. Het idee om andersoortig vastgoed aan te trekken, omarmde hij ook van harte. Hij is altijd in voor nieuwe dingen en is van nature nieuwsgierig en enthousiast. Hij steunt ons vanuit zijn sterke marktgevoel en Alain en ik zorgen uiteraard voor de dossieropbouw en spreadsheets etc.’
Voorwaarde voor de entree van RJB op de woningmarkt was wel dat het in de regio Amsterdam moest zijn en uitsluitend weer op A1-locaties. Een derde voorwaarde was dat het panden moesten zijn van hoge kwaliteit. ‘We betalen liever meer voor kwaliteit dan minder voor panden die weliswaar ogenschijnlijk hoger renderen, maar geen langetermijnbeleggingen zijn, dus het Valley-project past perfect in onze ambities.’
Toch bod op hele project
Eerst werd de optie bekeken dat RJB alleen voor de woningen in Valley zou gaan. Van den Berge: ‘Want bedenk wel: er zitten meer kantoormeters (21.000 m²) dan woonmeters in het project. Hans en ik waarschuwden RJB er echter wel voor dat er voor het woningblok veel meer kapers op de kust zouden zijn. Iedereen wil die woningen wel. Een ander punt was dat het een heel complex project is. Dus toen besloten we voor het hele project te gaan. In ons achterhoofd hielden we het idee om de kantoren naderhand te verkopen.’
RJB heeft inmiddels besloten om het hele project in bezit te houden, inclusief de kantoren, horeca, publieke ruimten en de parkeergarage. Beesemer: ‘Het is een uiterst ingewikkeld gebouw, met drie torens en een schijf aan de onderkant. We moeten er niet aan denken dat je een dergelijk complex moet exploiteren met vier verschillende eigenaren voor de woningen, kantoren, horeca en retail en de parkeergarage. Dat is niet werkbaar. Zo’n gebouw valt dan niet te beheren. Hoe ga je dat bijvoorbeeld doen met zaken als de afrekening van servicekosten, de toegang tot het gebouw, het onderhoud van het groen, de invulling van de fitnessruimte etc.? Bovendien zijn we ervan overtuigd geraakt dat kantoren op deze plek ook een prima belegging vormen.’
Beesemer had al eens eerder met Jan-Hein Tiedema, die onder anderen namens OVG de onderhandelingen deed, over Valley gesproken. Toen werd echter duidelijk dat de ontwikkelaar liever voor een tenderprocedure ging. ‘Daar houden we bij RJB niet zo van. Ron en Hans wisten me echter enthousiast te maken en ons zeer professioneel door het proces te begeleiden. We besloten toch aan de tender me te doen, al zagen Ronny en Alain er toen niet zoveel in. ‘Dat ga je toch verliezen van de instituten’, zeiden ze me een beetje plagerig. Gedurende de procedure is ons enthousiasme echter alleen maar toegenomen. Af en toe moesten Hans en Ron zelfs bij mij op de rem trappen.’
Waar bleven de Deka’s?
Beesemer verbaasde zich erover dat RJB het kon kopen in een tijd dat iedereen zag dat de prijzen omhoog vlogen. ‘Achteraf gezien denk ik dat we hebben gewonnen omdat het een complex project is met verschillende functies en een bouwtijd van ruim 43 maanden. Er is dus een totale doorlooptijd voor ons van bijna 5 jaar tot het moment van oplevering. Er zijn niet veel partijen die dat kunnen overzien. Ik denk dat institutionele beleggers hun geld niet zo lang willen alloceren. Maar het heeft me verbaasd dat een aantal partijen niet geboden heeft, zoals Deka, die zowel voorafgaand aan deze tender als erna actief heeft geïnvesteerd in Amsterdam.’
De inschatting van Beesemer is dat OVG het interessant vond het aan RJB te verkopen omdat dat een echte Amsterdamse familie is. ‘Wij konden hen in feite meer vertellen over de plek waar Valley komt dan zij wisten. We konden ook de potentie van de locatie als geen ander inschatten. Ook konden ze denk ik wel waarderen dat we geen uitgebreide onderhandelteams meenamen en duidelijk langetermijnbeleggers zijn. We deden het met z’n drieën, Ron, Hans en ik, met daarbij belangrijke ondersteuning van mr. H.M. Giezen van DLA Piper op de achtergrond. Natuurlijk waren Ronny en Alain van de hele voortgang op de hoogte, want we zijn een echte vastgoedfamilie en praten, naast de gewone familiezaken, de hele dag over niets anders dan vastgoed. Maar daardoor kon ik aan tafel met Jan-Hein Tiedema en Robert Alberts van OVG snel beslissingen nemen.’
Valley is volledig verankerd in de familiestructuur van RJB. ‘We zijn geen handelsvennootschap en niemand van de huidige en de eerstkomende generatie kan het project verkopen. Wat onze kleinkinderen ermee gaan doen is uiteraard aan hen. Voor ons als familie komt Valley ook op een plek met betekenis. Onze kinderen voetballen bij het naastgelegen AFC en Buitenveldert. Wij zullen goede buren worden van de ons zo geliefde clubs.’
Verankerd in de familiestructuur
Vaak gaat een belegger afdingen op de uitvoering als hij een project eenmaal in bezit heeft. Beesemer: ‘Dat gaan wij met Valley niet doen. Integendeel, we maken het nog luxer en kwalitatief hoogwaardiger dan op papier is gezet door OVG, overigens in goede samenwerking met OVG. We willen bijvoorbeeld dat degenen die de fitnessruimte gaat exploiteren ook het beheer voor zijn rekening neemt van de luxe wellness, die we laten aanleggen. Er moet 24/7 een conciërge aanwezig zijn voor de bewoners. Onder het gebouw komt een openbare fietsenkelder aanleggen met ruim 1800 plekken, inclusief een werkplaats waar fietsen van bewoners onderhouden kunnen worden. Een spannend onderdeel is dat de gemeente ook 1000 m² voor een culturele bestemming wil terugzien in het gebouw. OVG is daarom in gesprek met diverse partijen, maar ik hoop dat een gevestigd museum hier een deelcollectie wil neerzetten.’
Aan het ontwerp van Winny Maas verandert helemaal niets. ‘Grappig is dat Ronny pas bij het slaan van de eerste paal de architect voor het eerst ontmoette. Zo zei hij op een gegeven moment: ‘Het wordt toch niet zo groen als op de maquette?’, waarop Maas antwoordde: ‘Meneer Rosenbaum, het wordt zelfs nog groener.’ ‘Maar dat wil ik niet’, antwoordde mijn schoonvader. Zegt Maas: ‘Tja, dan had u het niet moeten kopen.’ We hebben er met zijn allen hartelijk om moeten lachen. Winny en Ronny waren twee totaal verschillende planeten die bij elkaar kwamen, maar er was meteen wel veel onderlinge waardering.’
De financiering is geregeld door de huisbankier van RJB, ING. ‘We hebben wel een kleine pitch gedaan voor dit traject, maar daaruit kwam ING veruit als beste tevoorschijn. Het is een investering van ongeveer € 330 mln. Daarin zit een substantieel deel aan eigen vermogen.’
RJB blijkt na deze transactie ineens op veel meer lijstjes te staan. ‘We worden nu voortdurend benaderd met allerlei proposities. Maar meestal weten we binnen tien minuten of het iets is of niet. Beleggen in vastgoed is niet zo ingewikkeld. Ik denk wel eens dat het door al die adviseurs ingewikkeld wordt gemaakt. Zij moeten uren schrijven. De ver-juridificering van zulke aankoopprocessen is in Nederland echt helemaal doorgeslagen. Neem alleen al de due-dilligence die kopers eisen. Ik vind het echter prima dat de concurrentie de zaken zo vertraagt en gecompliceerd maakt, want wij zijn wel in staat om heel snel te handelen.’
Van Gool Elburg
Vastgoedadviseur Van Gool Elburg heeft een goede zet gedaan door David Beesemer op de relatiebarbecue uit te nodigen. Het betekende niet alleen dat het kantoor kon mee-opereren aan de kant van de koper, maar het blijft ook nog lange tijd namens RJB zaken bij Valley behartigen. Ron van den Berge en Hans Gosewehr (hoewel inmiddels met pensioen, en dus geen partner meer bij Van Gool Elburg) wonen bijvoorbeeld gedurende de gehele bouwtijd de vergaderingen bij van de bouwgroep. Met OVG is de afspraak in de maak dat het bedrijf de verhuur voor zijn rekening neemt van alle ruimtes die bij oplevering nog onverhuurd zijn, met uitzondering van de woningen, die door RJB zelf zullen worden verhuurd.
Van Gool Elburg is een onafhankelijke vastgoedadviseur met ruim 40 jaar ervaring in commercieel onroerend goed. Het kantoor adviseert bedrijven, instellingen en (institutionele) beleggers bij uiteenlopende vastgoedvraagstukken. Het kantoor bestaat in totaal uit 15 medewerkers, onder wie het vierkoppige partnership bestaande uit Jaap van den Bos, Job Neijzen, Daniël Meijers en Ron van den Berge.
Op de foto v.l.n.r. Ron van den Berge, Ronny Rosenbaum en David Beesemer
