Sommige vastgoedpartijen klagen, anderen doen echt onderzoek. Capital Value, adviseur op de woningbeleggersmarkt, valt in de laatste categorie: dit bedrijf schetst een merkwaardige paradox.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 23 februari 2024
Hoe kan het woningtekort steeds toenemen, terwijl er voldoende beleggers klaarstaan om te investeren? Dat is een paradox die Den Haag en de brancheverenigingen wel trachten uit te leggen, maar die Capital Value het meest helder onderbouwt.
Misschien is dat jammer, want Capital Value, een van de belangrijkste vastgoedadviseurs voor woningbeleggingen, vertegenwoordigt ook een eigen belang. Om het onderzoek wat breder te trekken, trok de adviseur echter in februari tijdens zijn jaarcongres Shared Value voor de eerste keer samen op met de vereniging van institutionele beleggers IVBN.
Capital Value, mede opgericht door voormalig Troostwijk- en JLL-baas Marijn Snijders, is blijven investeren in onderzoek, en dat is best een compliment waard in deze moeilijke tijden voor vastgoedbeleggingsadviseurs. Volgens onderzoeksinstituut Stivad is vorig jaar slechts € 4 mrd belegd woningen, een daling van 33% ten opzichte van 2022. Vaak korten vastgoedbedrijven dan op hun research en marketingbudgetten, maar in dit geval houdt Capital Value moedig vol.
‘Tekort loopt op’
De adviseur waarschuwt dat het woningtekort oploopt naar 450.000 woningen in 2027. Ik vrees dat ‘Den Haag’ bij het horen van 2027 vredig verder slaapt. Pas als die 450.000 gedupeerde gezinnen richting Malieveld zouden trekken, zou Nederland op de achterste benen staan, zelfs zonder dat daar tractoren aan te pas zouden hoeven komen.
De data van Thijs Konijnendijk, hoofd Research & Data Intelligence bij Capital Value, zijn gebaseerd op ABF Research/Primos-cijfers, die ook het Rijk gebruikt. Vaak verzanden discussies in meningsverschillen over de herkomst van de verschillende onderzoeksgegevens. Hier niet. Er is nu een tekort van bijna 400.000 woningen. Dat tekort schommelt tussen de 4% en 5% van de voorraad, en dat blijft voorlopig zo.
Het verschil tussen het Rijk en Capital Value is hun visie op de toekomst. Het Rijk heeft zich tot doel gesteld in 2031 het tekort terug te brengen tot 2%, maar Capital Value waarschuwt dat dat doel niet gehaald zal worden. Op grond van de afgegeven bouwvergunningen voorspelt de adviseur dat het tekort niet afneemt, maar verder gaat oplopen (met een top van 450.000 woningen in 2027, oftewel 5,3% van de voorraad). In 2027 liggen dus grote demonstraties over woningnood in het verschiet.
Constructief meedenken
Jammer is dat de politiek de urgentie van deze discussie niet ziet. De kwakkelende kabinetsformatie heeft zo veel urgente agendapunten dat het (langzaam) groeiende monster van de woningnood makkelijk kan worden geparkeerd. Ter herinnering: tijdens de verkiezingsdebatten kwam wonen pas na de zomer op de agenda. Aanvankelijk werden die discussies gedomineerd door bestaanszekerheid en asielproblematiek, die slechts tegen de woningbouwopgave aan schurken.
Het valt Capital Value/IVBN te prijzen dat ze niet verzuurd bij ABF-cijfers blijven stilstaan, maar dat ze in oplossingen denken. Het gevaar bij constructief meedenken is echter wel dat de politiek dan denkt dat de markt zijn werk wel zal doen. Minister Hugo de Jonge was bijvoorbeeld niet ontevreden over de bouwvergunningen. Van een massale bouwstaking door de hogere rente was volgens hem geen sprake. Er werden vorig jaar toch nog 54.000 bouwvergunningen afgegeven en projectontwikkelaars hebben de realisatie van slechts 7.477 woningen uitgesteld. Allemaal geen mooie cijfers, maar zeker geen Chinese toestanden, waar miljoenen huizen wachten op hun bewoners. Zelfs geen Duitse toestanden, waar alleen BPD al duizenden woningen uitstelde. Bovendien wijst Capital Value op een inhaalslag die dit jaar zou kunnen plaatsvinden wanneer alle plannen voor 101.000 woningen tot uitvoering zouden komen.
Betaalbaarheid
Zijn dat echter wel de woningen die ‘we’ willen? Capital Value geeft aan dat er onvoldoende plannen zijn voor studentenwoningen en dat er heel weinig gedaan wordt aan ouderenhuisvesting.
Om de discussie niet te ingewikkeld te maken, focus ik op betaalbaarheid. Critici van beleggers en projectontwikkelaars roepen dat het geen kunst is woningen te ontwikkelen voor de rijken, maar wie plannen bekijkt, ziet dat er geen sprake is van alleen woningen in de vrije sector. Van al die plannen zit 46% in het sociale domein en de middenhuur, slechts iets onder het streven van het Rijk naar betaalbare huurwoningen.
Waarom gaan beleggers en ontwikkelaars dan niet aan de slag met die plannen? Konijnendijk ziet in de praktijk dat een deel van de plannen on hold staat door ‘te lage voorverkoop of mismatch bij de verkoop aan beleggers of woningcorporaties’.
Beleggingsbereidheid
De vraag is in hoeverre deze problemen niet thuishoren op het bordje van de projectontwikkelaar en de belegger. Daar heeft Capital Value dan weer een antwoord op met het jaarlijkse onderzoek over de beleggingsbereidheid van institutionele beleggers. De beleggers hebben vorig jaar een derde minder belegd, maar willen best meer, blijkt uit het onderzoek. Zij liepen in 2023 echter tegen obstakels aan als de gestegen rente, de hoge bouwkosten en de onzekerheid over de regelgeving middenhuur.
Dat zou met wat gezond optimisme nog goed kunnen komen dit jaar: de rente kan in de tweede helft weer wat gaan dalen, bouwkosten stabiliseren en het wetsontwerp waarin de middenhuur wordt geregeld is weliswaar niet controversieel verklaard, maar het is wel behoorlijk bijgevijld.
Dus investeren, investeren, investeren? Nee, institutionele beleggers hebben zelden beleggingsdwang. Ze zeggen wel dat ze willen investeren, maar alleen binnen hun normen. Anders zullen ze alternatieven zoeken: andere beleggingscategorieën of andere landen. Corporaties hebben die mogelijkheid niet, maar zij hebben wel de mogelijkheid om even niets te doen.
Geitenpaadje
Capital Value adviseert samen met de IVBN de beleggers een handje te helpen met verlaging van de overdrachtsbelasting. Je hoeft geen groot Den Haag-watcher te zijn om te voorspellen dat dat niet van de grond zal komen.
Wel kan voorkomen worden dat de PVV uit de bocht vliegt. Die partij heeft huurverlaging opgenomen in zijn verkiezingsprogramma. Dat zou niet alleen voor beleggers, maar ook voor corporaties een genadeslag betekenen, waardoor zij zo snel mogelijk uit de sociale sector zullen wegvluchten. De uitpondgolf die wel is voorspeld, maar goeddeels is uitgebleven, zou dan wel op gang kunnen komen. In dit zwarte scenario is Capital Value/IVBN niet blijven hangen. Snijders hoopt op een uitbreiding van de Startbouwimpuls. Hij kan daar gelijk in krijgen. Zo’n impuls is een soort geitenpaadje dat buiten de politieke arena veel soelaas kan bieden.
Capital Value wil de komende maanden nieuwe voorstellen doen om de woningmarkt in 2024 nog vlot te trekken, zodat het doemscenario van een tekort van 450.000 woningen niet wordt bewaarheid. Wordt vervolgd.
