Het vertrouwen van consumenten in de koopwoningmarkt is de afgelopen maanden sterk gegroeid. Vooral de stabiele hypotheekrentes en loonstijgingen zorgen ervoor dat starters en doorstromers hun kansen op de woningmarkt hoger inschatten.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 22 maart 2024
Dat blijkt uit de Monitor Koopwoningmarkt over het vierde kwartaal van 2023, die dinsdag werd gepresenteerd door het Expertisecentrum Woningwaarde, onderdeel van de faculteit Bouwkunde van TU Delft. Huishoudens blijken minder sceptisch te zijn over de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt. Het aantal consumenten met een negatieve mening komt weer bijna in evenwicht met het aantal positief gestemde huishoudens. Het gebrek aan te koop staand woningaanbod en de grote onderlinge concurrentie worden nog wel als een probleem ervaren.
Koopprijsstijging zet door
Door de stabiele hypotheekrentes en een forse toename van de huishoudeninkomens is de maximale leencapaciteit van huishoudens -gemiddeld genomen- volgens de onderzoekers sterk opgelopen in de eerste helft van 2023. Deze toename van de leencapaciteit is, in combinatie met de grote krapte op de koopwoningmarkt, de aanjager geweest voor de koopprijsstijging in de laatste drie kwartalen van 2023.
De mediane verkoopprijs (gepresenteerd door de NVM) stijgt in het vierde kwartaal van 2023 voor de derde opeenvolgende keer ten opzichte van het voorliggende kwartaal (+3,1%). De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK gepresenteerd door het CBS en het Kadaster) laat in het vierde kwartaal van 2023 eveneens een stijging zien (+1,7%) ten opzichte van het vorige kwartaal.
In nominale prijzen en zeker in reële termen ligt de mediane verkoopprijs in het vierde kwartaal van 2023 nog wel lager (respectievelijk -3,8% en -9,5%) dan het prijsniveau in het tweede kwartaal van 2022.
Grotere dynamiek
Het oplopende vertrouwen in de koopwoningmarkt en de toegenomen leencapaciteit zorgen voor een grotere vraag naar koopwoningen. Het aantal door de NVM geregistreerde verkopen (ruim 36.400 woningen) komt in het vierde kwartaal van 2023 hoger uit ten opzichte van het voorliggende kwartaal (+9,2%) en van hetzelfde kwartaal in 2022 (+11,8%). De door het Kadaster geregistreerde 50.500 transacties betekenen een stijging van 7,5% in vergelijking met het voorliggende kwartaal.
Op jaarbasis overstijgt het aantal geregistreerde verkopen in 2023 (132.200 koopwoningen) weer net het resultaat over 2022 (130.300 koopwoningen). Daarmee lijkt de afnemende dynamiek op de markt van bestaande koopwoningen uit de twee voorliggende jaren enigszins om te buigen.
Hypotheekmarkt stabiel
Op de hypotheekmarkt is de laatste drie kwartalen van 2023 sprake van een stabilisatie. Zowel het aantal hypotheekaanvragen (92.800) als het aantal toegekende hypotheken (73.600), beide geregistreerd door HDN, blijven in het vierde kwartaal op een vergelijkbaar niveau als in de vorige kwartalen.
Op jaarbasis komen in 2023 zowel de hypotheekaanvragen (368.400) als de toegekende hypotheken (282.200) nog wel veel lager uit dan in het voorliggende jaar (respectievelijk -29% en -36%). Dit is met name het gevolg van de grote terugval in het aantal oversluitingen van bestaande hypotheken ten opzichte van de jaren 2021 en 2022.
Nieuwbouw
De bouwproductie van koopwoningen én huurwoningen blijft een grote zorg, zo blijkt uit het onderzoek, zeker gezien de enorme woningvraag en de verminderde dynamiek in de bestaande voorraad koopwoningen. Het aantal woningbouwplannen waarvan de hele juridische en beleidsprocedure is doorlopen, is het laatste half jaar zelfs afgenomen en het aantal verstrekte bouwvergunningen voor koop- en huurwoningen is in het derde kwartaal van 2023 weer fors gedaald.
