Met ‘10 keer de huur niks te duur’ in zijn achterhoofd denkt columnist Peter de Haas dat de markt nu eigenlijk gewoon aan het corrigeren is.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 21 april 2023
De coronatijd ligt nu formeel achter ons, maar wat is gebleven is een andere manier van werken, vooral in de kantoren; het ‘nieuwe normaal’. Na de corona-ellende kwamen de oorlog in Oekraïne, de geopolitieke spanningen en als gevolg daarvan de energiecrisis, die gezorgd hebben voor onder meer hogere prijzen, stijgende inflatie en hogere rentes. Daar komt nu nog eens de onrust bij door het faillissement van twee banken in de Verenigde Staten en natuurlijk ook, meer aansprekend, de overname van Credit Suisse door UBS.
De effecten op de waardering van het vastgoed worden steeds duidelijker zichtbaar: afwaardering binnen beleggingsportefeuilles en, logisch, ook in de diverse vastgoedindices. Aan de gebruikerskant is nog altijd voldoende belangstelling en houden huurniveaus stand. De afwaardering komt natuurlijk vooral door de rendementsniveaus ofwel cap rates, beïnvloed door de gestegen rentes, vooral de financieringsrentes.
Nu stam ik nog uit de tijd van ‘10 keer de huur niks te duur’. Dat was zo’n ingevoerd begrip dat een bekende makelaar er zelfs een jaarlijks terugkerend voetbaltoernooi naar had vernoemd. In de loop der decennia is dat begrip vervaagd en ging 10 keer naar 20 keer en nog niet zo lang terug zelfs naar soms 30 keer de huur!
Wat ik eigenlijk wil zeggen is dat door het stimuleringsbeleid van de ECB en andere centrale banken na de global financial crisis (GFC) rentes zo zijn gedaald en inflatie ook zo is afgenomen dat geld lenen bijna gratis werd. Dat is best wel raar! Een ander gevolg is dat de rendementsvereisten van institutionele beleggers ook omlaag gingen. Kortom, de bereidheid steeg om veel meer voor vastgoed te gaan betalen, al dan niet aantrekkelijk gefinancierd, en bestaande vastgoedportefeuilles stegen in waarde. En de systematiek is natuurlijk dat deze opwaardering jaarlijks wordt opgenomen op de balans van deze beleggers.
Nu zijn de lessen van de GFC wel geleerd en zijn er duidelijkere spelregels verbonden aan het verkrijgen van vastgoedfinanciering. Portefeuilles en assets zijn in het algemeen wel minder zwaar gefinancierd dan voor de GFC, maar dus wel vaak tegen deze lage financieringsrentes. De komende drie jaar moet een groot deel van het gefinancierde vastgoed echter worden geherfinancierd. In de Verenigde Staten is dat bijvoorbeeld maar liefst $ 1,5 triljard in de komende drie jaar. Dit wordt een enorme uitdaging, en zal op een andere manier dan ten tijde van de GFC een behoorlijke marktimpact hebben: hogere financieringslasten voor portefeuilles, die mogelijk niet voor iedere partij zijn op te brengen, en wederom een neerwaartse invloed op de waarderingen van het vastgoed. Dat geldt niet voor al het vastgoed in dezelfde mate, want het core-vastgoed in handen van institutionele beleggers is vaak niet of beperkt gefinancierd. Het gaat vooral om het zogenaamde value-add of opportunistische vastgoed, te herontwikkelen en tegelijkertijd te verduurzamen vastgoed in handen van vooral ondernemende vastgoedinvesteerders. Een versterkte polarisatie tussen goed en minder goed vastgoed zal het gevolg zijn.
Vastgoedmarkten ondergaan structurele veranderingen en blijven tegelijkertijd altijd cyclisch. Het afgelopen decennium is die structurele verandering cyclisch doorgeslagen met lage cap rates en hoge positieve waarderingsresultaten. Met ‘10 keer de huur niks te duur’ in mijn achterhoofd denk ik dat de markt nu eigenlijk gewoon aan het corrigeren is. Dat zal met horten en stoten gaan, waarbij vastgoedeigenaren een deel van de gemaakte hoge winsten zullen moeten afboeken. Sommigen van die eigenaren zullen het ook zwaar krijgen. Als we echter na verloop van tijd in rustiger vaarwater komen, met een bedwongen inflatie op een niveau van 2–3% en renteniveaus van zo’n 2% erboven, is er eigenlijk een oud of gewoon normaal ontstaan waar institutionele beleggers weer klaar zullen zijn voor het doen van nieuwe beleggingen. Tot dan blijven het roerige tijden, met natuurlijk ook mogelijkheden voor kansenzoekers.
Peter de Haas werkt onder De Haas Real Estate Advisory als onafhankelijk internationaal adviseur voor indirecte vastgoedbeleggingen
