Bajeskwartier in Amsterdam Zuidoost krijgt als eerste in Nederland een gebiedsmanager. De ontwikkelaars maken er een fijne plek van, en dat moet het ook blijven.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 29 september 2021
Het zelf regelen van het uitwerkingsplan, het beeldkwaliteitsplan en de welstandscriteria – zaken die normaliter door de gemeente worden opgepakt – vinden Heino Vink en Harko Kloeze een van de uitdagendere onderdelen van het ontwikkelen van het Bajeskwartier in Amsterdam. Dat kon, omdat hier op eigen grond in plaats van op erfpacht ontwikkeld wordt. Maar wat echt vernieuwend is, en op dit moment wordt ingevuld, is het opzetten van het gebiedsmanagement, dat ook blijft nadat de ontwikkelaars zich hebben teruggetrokken. Daarmee willen AM, Cairn Real Estate en AT Capital voor elkaar krijgen dat de ideeën die aan de basis van deze gebiedsontwikkeling liggen, ook in de toekomst blijven bestaan.
Beeldbepalend in het plan is de Groene Toren – de toren waar in de dagen van weleer de vrouwen gevangen zaten. Deze toren wordt als enige van alle torens niet gesloopt en staat voor de uitgangspunten van het Bajeskwartier: groen en gezond. In deze toren komt de techniek van het esco-energiesysteem, groen en commerciële functies. Kloeze: ‘Het ontwikkelen van zo’n toren is echter alleen mogelijk doordat dit een complete gebiedsontwikkeling betreft.’
Mix aan bewoners
Heino Vink en Harko Kloeze voeren namens het samenwerkingsverband Bajeskwartier Ontwikkeling de directie over de projectorganisatie. Het is een ontwikkeling van AM in samenwerking met Cairn Real Estate en AT Capital, waarbij AM het leeuwendeel van het ontwikkelwerk voor zijn rekening neemt. De totale gebiedsontwikkeling betreft zo’n 135.000 m² en vergt een investering van ruim € 0,5 mrd. Het grootste deel betreft zo’n 1350 woningen, verdeeld over negen woontorens en het hoofdgebouw. Vier gebouwen zijn bestemd voor huur, van sociaal tot het duurdere segment. De andere vijf zijn bestemd voor particuliere koop met een gevarieerd programma. Wat bewoners betreft, zal dit dus een heel gemixt gebied worden.
Het vreemd vermogen komt van ABN Amro. Vink: ‘Onlangs heeft de bank die inbreng nog uitgebreid. We willen de ondergrondse parkeergarage, die nu wordt gerealiseerd, eigenlijk niet te vroeg verkopen. Omdat mobiliteit zo’n belangrijk onderdeel is van het concept voor het gebied, willen we daar zo lang mogelijk grip op houden om zo te kunnen meebewegen met de trends ten aanzien van mobiliteit van de inwoners van Bajeskwartier. Maar het vergroten van het aandeel van ABN Amro geeft wel aan hoe groot het vertrouwen van ook de bank in dit gebied is.’
Gebied in transitie
Bajeskwartier ligt in de wijk Overamstel, binnen de ring, tussen de nieuwbouwappartementencomplexen van het Amstelkwartier en de Weespertrekvaart, naast metrostation Spaklerweg met over het water het Amstelstation. Het is een gebied in transitie: even verderop ligt al een wijkje met nieuwbouwvilla’s langs het water en de ondernemers op het bedrijventerrein naast Bajeskwartier zijn al uitgekocht door de gemeente, die het plotsgewijs ten behoeve van woningbouw zal tenderen.
Het vertrouwen van de bank wordt zeker gestimuleerd door de enorme belangstelling die er nu al is voor het gebied. Vink heeft inmiddels ruim 19.000 inschrijvingen voor de 1350 woningen geteld. De eerste woningen gaan over twee maanden in de verkoop en worden over twee jaar opgeleverd.
Bepalende ideeën
Doordat de woonvoorkeuren van de inschrijvers door middel van actieve crowdsourcing gemonitord worden, kan AM testen of de ideeën voor Bajeskwartier aanslaan. Die zijn namelijk best bepalend. Vink: ‘We willen hier een groene omgeving creëren waar de gezonde levenswijze vooropstaat en waarbij de buurt actief betrokken is. Dat gebeurt niet alleen door het creëren van een autovrije wijk met 68 (semi)openbare thematische tuinen en parken, sportfaciliteiten en ruimte voor een gezondheidscentrum, maar ook door een gebiedsmanager aan te stellen. Die moet activiteiten organiseren, mensen erbij betrekken en ze betrokken houden bij dit gebied.’
Kloeze: ‘Ons voorbeeld hiervoor is King’s Cross, de grootschalige ontwikkeling in Londen. Dat gebied wordt ook door één grondeigenaar ontwikkeld en heeft ook een gebiedsmanager, waardoor de buurt nu heel levendig is. Wij blijven bovendien betrokken bij het openbaar toegankelijk gebied: dat zal niet verzorgd worden door de gemeente, maar wordt onderdeel van een constructie waar ook de eigenaren bij betrokken zijn. We willen dat de ideeën waarmee we deze gebiedsontwikkeling startten, ook over 20 jaar nog gekoesterd worden. We denken dit ook te kunnen realiseren, omdat we hier ontwikkelen op eigen grond en niet op erfpacht, in tegenstelling tot veel andere locaties in Amsterdam.’
Ambities waarborgen
Doordat de ontwikkelaars zelf in de lead zijn en het uitwerkingsplan hebben gemaakt, is hun grip groter op het gebied dan bij andere ontwikkelingen mogelijk is. Kloeze: ‘Alle plannen die we maken checken we aan de hand van deze in samenwerking met de gemeente vastgelegde criteria. Natuurlijk gebeurt dit alles in zeer nauwe samenwerking met de gemeente en na afstemming met het supervisieteam, waar Jeroen Schipper als supervisor een belangrijke rol vervult. Zo waarborgen we de ambities van ons en van de stad.’
Dat het eigen grond is, komt doordat de zeven hectare rechtsreeks van het Rijksvastgoedbedrijf (RVOB) is afgenomen. Het Rijk was immers de eigenaar van de gevangenis. Voor het RVOB was het gemakkelijker de grond in één keer te verkopen, waarbij overigens niet alleen op prijs werd geselecteerd, maar ook op kwaliteit.
Duurzaamheid
Duurzaamheid was een van die onderwerpen die hebben meegespeeld bij de selectie. Bajeskwartier zal in zijn geheel energieneutraal zijn. Kloeze: ‘Dat betekent bijvoorbeeld dat de energie die hier verbruikt wordt, ook door ons opgewekt wordt, onder meer door warmte–koude opslag. Daartoe werken we samen in een esco met een energieaanbieder. Ook worden de materialen van de gevangenis hergebruikt in de nieuwbouw: daarmee bereiken we 98% circulariteit.’
Ook mobiliteit wordt duurzaam benaderd: er zijn 420 parkeerplaatsen in een ondergrondse parkeergarage voor alle gebruikers. Hierdoor zal deelgebruik van auto’s de norm worden. Het maaiveld is verder niet voor auto’s, maar voor groen bestemd.
Dat alle grond meteen in handen kwam van de ontwikkelaars, heeft ook een boost gegeven aan de ontwikkeltijd. Kloeze vindt het in elk geval een van de bijzonderheden van dit traject: in 2017 gekocht en eind 2025 moet alles er staan. ‘We hebben vier ontwerpteams parallel aan het werk voor de verschillende deelgebieden. Dat vergt wel wat.’
Op dit moment wordt er buiten al hard gewerkt aan de ondergrondse parkeergarage. Daarbij wordt meteen ook de fundering van de twee appartementencomplexen meegenomen die erboven komen. Binnenkort zal gestart worden met de verkoop van de eerste woningen aan particulieren.
Programma Bajeskwartier
1350 koop- en huurwoningen
- in verschillende groottes en prijsklassen
- inclusief meer dan 500 sociale huurwoningen van de Alliantie
Circa 16.000 m² voorzieningen, waaronder
- werkplekken, kantoren, ateliers, horeca, versmarkt, design, cultuur, ontspanning, kinderopvang, gezondheidscentrum en sport
- Groene Toren
- een 2-laagse ondergrondse garage met 420 parkeerplaatsen
Ontwikkelingen door derden
- middelbare school Spinoza20First door gemeente, 12.000 m²
- Hotel Jansen Bajeskwartier, long- en short stay studentenhotel met 200 kamers, gedeelde ruimtes en horeca door Hotel Jansen
- Bajesdorp, wooncoöperatief van kunstenaars ten behoeve van woningen en ateliers, 1100 m². Gemeente geeft grond in erfpacht uit. Financiering door crowdfunding