Als een computerprogramma een praatje met een plaatje kan verzinnen bij ieder willekeurig topic, dan is een goed doortimmerde verkoopbrochure maar een kleine stap verder. Volgens proptech-goeroe Antony Slumbers is niet langer de vraag of AI gaat landen in vastgoed, maar wie de bal als eerste oppikt.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 26 januari 2024
HNK, het flex-kantoorconcept van vastgoedbelegger NSI, organiseerde eind vorig jaar een symposium over de impact van artificial intelligence (AI) op het werk van vastgoedprofessionals. Plaats van handeling was de nieuwe HNK bij Station Sloterdijk. Dit is de eerste HNK-locatie die volledig is geënt op de nieuwe visie van het flexibele kantoorconcept, waarbij alles draait om hospitality, duurzaamheid, well-being en gemak. De begane grond is rijkelijk vergroend en heeft een hippe koffiebar en de nodige zitjes en werkplekken. Ook zijn er een podcaststudio en bibliotheek. Hiervan maken hoofdzakelijk de vaste huurders (het pand is vrijwel volledig verhuurd) op de bovenliggende etages gebruik, maar je kunt er ook als gast landen met je laptop.
Hoofdspreker op het evenement was de Britse proptech-goeroe Antony Slumbers, die beschikt over een uitermate royaal cv als investeerder in vastgoed- en daaraan gerelateerde IT-ondernemingen. Een select gezelschap van zo’n 50 vastgoedprofessionals liet zich graag door hem bijpraten over wat AI voor hen kan betekenen.
Opmars
Met name de laatste jaren is kunstmatige intelligentie aan een opmars bezig, terwijl er al in de jaren vijftig voor het eerst over werd gesproken. In de periode 2018 tot en met 2021 zagen maar liefst drie opeenvolgende versies van deze GPT – general purpose technology – het levenslicht en de ontwikkeling van generatieve artificial intelligence gaat zo snel dat toekomstkijkers er rekening mee houden dat een computerbrein rond 2030 qua IQ zelfs een hoogbegaafd iemand royaal voorbij is. Slumbers vergelijkt AI in generieke zin met baanbrekende innovaties als de verbrandingsmotor, elektriciteit en internet: ‘Het gaat alles raken wat u doet.’
Generatieve AI leert van trainingsdata; die leveren nieuwe statische modellen op aan de hand waarvan AI zelf nieuwe content maakt. Het zorgt volgens Slumbers voor een exponentiele groei van de mogelijkheden, al kunnen we volgens hem niet meteen het stokje overgeven aan een computer. Daarbij verwijst hij naar het steeds populairdere ChatGPT: ‘Belemmeringen kunnen liggen in onvoldoende data, geen goede data, niet genoeg context en niet genoeg beperkingen. Je moet kaders aangeven, anders wordt het hallucinant.’
Legio voordelen
Een volgende stap in kunstmatige intelligentie – robotisering – is die van tekst naar taak. Nu al is de kans klein dat er nog een mens aan te pas komt als je online een product of dienst bestelt of via een chatgesprek een probleem met je internetaansluiting probeert op te lossen. Softwaretools voeren de taak uiteindelijk uit, bijvoorbeeld het terugbetalen van een geretourneerd artikel.
Slumbers constateerde nuchter dat de bulk van de banen nu al zwaar wordt geraakt door AI, denk aan marketing, klantenservice, sales, research & development en softwareontwikkeling. ‘Bedrijven die hun data op orde hebben, maken hier al veel gebruik van.’ APG wordt hierbij vaak als voorbeeld aangehaald. Dat zet de digitale portfoliomanager Samuel in om data op te halen en te analyseren en gebruikt dit bij zijn investeringsbeleid.
De voordelen van AI voor het bedrijfsleven zijn legio, volgens de proptech-goeroe. Je hebt geen kosten voor het omzetten van content naar specifieke doelgroepen, je kunt content zelf op individueel niveau aanbieden, je kunt op een makkelijke manier levensecht adverteren en saaie productbeschrijvingen leveren geen werk meer op. ‘Het vergt ook geen enorme investering meer’, aldus Slumbers. Mark Zuckerberg wil dit bijvoorbeeld gaan inzetten op Facebook, zodat ook kleine gebruikers ervan kunnen profiteren.
De behoefte aan menselijk contact kan volgens Slumbers ook door AI ingevuld worden. ‘Het systeem is heel empathisch, in die zin dat het steeds beter in staat is in om empathie te simuleren.’
AI in het vastgoed
Ook in het werkveld van projectontwikkelaars en andere vastgoedmensen liggen er kansen voor AI. Nu al wordt er gebruik gemaakt van generative urban planning, waarbij mogelijkheden van gebiedsontwikkelingen gesimuleerd worden en in kaart worden gebracht. In aansluiting daarop kan ook een businessmodel worden ontwikkeld.
In de Verenigde Staten wordt al druk ‘geëxperimenteerd’ met kunstmatige intelligentie in de juridische periferie van het vastgoed. CoCounsel van CaseText wordt al jaren ingezet door advocatenkantoren, bijvoorbeeld om databases na te pluizen, documenten tegen te lezen of relevante data uit (huur)contracten op te halen. ‘AI draait om het toepassen van fundamentele kennis op een sector. Iemand gaat dat doen op vastgoed.’
Slumbers ontwaart tal van mogelijke toepassingen in vastgoed. Om te beginnen laagdrempelige handelingen als het geautomatiseerd aanleveren van documenten en het nakijken en samenvatten van contracten. Spannender wordt het al door AI in te zetten om met behulp van datasynthese specifieke markten te verkennen en concurrenten te ontwaren. ‘Het kunnen maken van risicomodellen met AI is het grote harige monster dat de hele markt kan beïnvloeden. Met AI kun je rekening houden met alle belangrijke variabelen in de markt die beleggingen raken.’
Andere toepassingen vinden nu al hun weg in de dagelijkse praktijk bij vastgoedbedrijven die veel leunen op proptech, bijvoorbeeld om een realistische impressie van onroerend goed te kunnen geven, of om huurderservaringen op een gepersonaliseerd niveau vast te leggen, wat moet helpen de dienstverlening te verbeteren, zodat die huurders blijven.
Vastgoedfinanciering
Ook de financiering van vastgoed blijft niet buiten schot. AI kan helpen bij taken als het inschrijven op een aanbesteding of het doen van een due diligence. ‘Het hardcore proces wordt tien keer makkelijker, ook voor kleine partijen die tot nu toe door hun kleine schaalgrootte niet konden inschrijven.’
API’s – koppelingen – tussen proptech en LLM’s (modellen om grote databases met taal te ontsluiten) bepalen uiteindelijk het succes van AI in vastgoedland. ‘Voor $ 20 per maand kun je al heel veel met ChatGPT. Een stap verder is advanced data analysis: word je als vastgoedprofessional een Excel-jockey of vraag je aan je computer wat je wilt?’
