De koopprijzen van woningen zijn opnieuw licht gestegen in het derde kwartaal van 2023, voor een belangrijk deel door de verruiming van de maximale leencapaciteit. Het aantal afgesloten hypotheken en het aantal verkochte woningen stabiliseerde in Q3.
Dat blijkt uit de drieënveertigste Monitor Koopwoningmarkt over het derde kwartaal van 2023, afgelopen woensdag gepresenteerd door het Expertisecentrum Woningwaarde, onderdeel van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft.
Door de enorme krapte op de koopwoningmarkt leidt de verruiming van de maximale leencapaciteit van huishoudens direct tot stijgende verkoopprijzen. Omdat het aanbod van (nieuwbouw) koopwoningen ook de komende maanden beperkt blijft, zal de koopprijsontwikkeling in de komende periode eveneens sterk afhangen van de veranderingen in de maximale leencapaciteit, aldus het rapport.
Maximale leencapaciteit stijgt
In de eerste helft van 2023 is de maximale leencapaciteit van huishoudens gemiddeld genomen sterk opgelopen, als gevolg van min of meer stabiele hypotheekrentes en een forse toename van de huishoudeninkomens. Met name voor de hogere inkomensgroepen kon de maximale hypotheeksom medio 2023 gemiddeld wel €40.000 tot €50.000 hoger uitkomen, dan eind 2022.
Deze toename van de gemiddelde leencapaciteit is mede de aanjager geweest voor de ombuiging van de koopprijsontwikkeling naar boven in het tweede en derde kwartaal van 2023. Met name starters op de koopwoningmarkt worden weer actiever door de mix van deze hogere leencapaciteit, de in 2022 gedaalde koopprijzen en de afgenomen concurrentie van particuliere beleggers op de koopwoningmarkt.
De vooruitzichten over de maximale leencapaciteit zijn echter onzeker. Na de fors gestegen huishoudeninkomens in het afgelopen jaar, zullen de inkomensstijgingen in 2024 naar verwachting veel bescheidener zijn. Een mogelijke stijging van de hypotheekrente zou daarom direct weer tot een daling van de leencapaciteit kunnen leiden.
Krapte neemt weer toe
Terwijl de vraag naar koopwoningen weer toeneemt als gevolg van de grotere leencapaciteit, reageert het aanbod van te koop staande woningen in de bestaande woningvoorraad daar minder duidelijk op. Tegenover de extra woningvraag van starters én doorstromers staat vooralsnog geen extra woningaanbod van doorstromers, waardoor de krapte op de koopwoningmarkt in het derde kwartaal van 2023 weer toeneemt. Een koper kan gemiddeld uit nog geen drie aangeboden bestaande koopwoningen kiezen.
Van koopprijsdaling naar stijging
De prijzen voor koopwoningen zullen onder deze omstandigheden niet verder dalen. Het overbieden van de vraagprijs neemt zelfs al weer toe. De mediane verkoopprijs (gepresenteerd door de NVM) stijgt in het derde kwartaal van 2023 voor de tweede opeenvolgende keer ten opzichte van het voorliggende kwartaal (+1,7%). De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) loopt 2 tot 3 maanden achter op de NVM cijfers, maar laat in het derde kwartaal van 2023 eveneens een stijging zien (+1,2%) ten opzichte van vorige kwartaal, voor het eerst na drie kwartalen daling van deze index. Ten opzichte van een jaar geleden ligt de mediane verkoopprijs momenteel nog wel ruim 3,5% lager.
Het aantal door de NVM geregistreerde verkopen (ruim 33.400 woningen) komt in het derde kwartaal van 2023 iets lager uit dan in het voorliggende kwartaal (-1,8%). De door het Kadaster geregistreerde 47.000 transacties betekenen een stijging van 5,5% ten opzichte van het voorliggende kwartaal. Beide ontwikkelingen passen echter in het normale seizoenspatroon.
Nieuwbouwmarkt
Een grote bedreiging voor de dynamiek op de markt van bestaande koopwoningen vormt nog steeds de huidige lage woningbouwproductie van koopwoningen, die nu al twee en half jaar fors onder druk staat. Met slechts 2.800 aangeboden nieuwbouw koopwoningen en 3.800 verkochte nieuwbouwwoningen in het derde kwartaal van 2023 is intussen weer het niveau van medio 2013 bereikt. De vooruitzichten voor de komende twee tot drie jaar zijn daarbij ronduit slecht.
De Monitor Koopwoningmarkt is het resultaat van een samenwerking tussen BKR, Centraal Bureau voor de Statistiek, De Hypotheekshop, Hypotheken Data Netwerk, Nationale Hypotheek Garantie, Nederlandse Vereniging van Makelaars, Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, en Vereniging Eigen Huis en wordt beheerd vanuit het Expertisecentrum Woningwaarde van de faculteit Bouwkunde van de TU Delft.
