Naast Bouwinvest en Amvest zijn ook Vesteda en ASR verwikkeld in rechtszaken over hun beleid voor huurverhogingen van vrijesectorwoningen. Diverse rechters hebben clausules hierover in contracten als oneerlijk bestempeld, al is de impact van deze toetsing nog onduidelijk.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 29 september 2023
Dat blijkt uit een inventarisatie van PensioenPro, een zusteruitgave van PropertyNL, onder zeven vastgoedbeleggers die voor pensioenfondsen in woningen investeren. Zij hebben recent te maken (gehad) met acht rechtszaken, waarin de vraag wordt gesteld of de huurprijswijzigingsbedingen in hun contracten oneerlijk uitpakken voor huurders.
In vijf procedures was het antwoord van de rechter bevestigend. Bij twee rechtszaken was Bouwinvest, eigendom van BpfBouw, betrokken. Tegen de oudste zaak, van afgelopen mei is hoger beroep aangetekend; in de meest recente zaak van augustus wordt daar nog over nagedacht. Vesteda, woningbelegger voor ABP en PFZW, heeft één proces verloren en gaat daartegen in beroep.
Bij Amvest, met als aandeelhouders ASR en PFZW, en ook bij ASR Real Estate heeft de rechter in tussenvonnissen gezegd dat hun clausules voor huurverhogingen oneerlijk zijn. De definitieve uitspraken volgen nog. Amvest meldt dat er in totaal drie procedures lopen, bij ASR is ook nog een andere zaak onder de rechter. Achmea Real Estate en MN laten weten dat zij niet betrokken zijn bij rechtszaken over huurverhogingsbedingen. Altera Vastgoed, in 2000 ontstaan uit samenvoeging van het Nederlandse vastgoed bij opf Hoogovens en de KLM-pensioenfondsen, wilde niet reageren.
Europese richtlijn
Essentie van alle rechtszaken is de bepaling in huurcontracten dat de huur van een woning jaarlijks kan worden verhoogd met een percentage boven de inflatie. In het verleden was 5% vrij normaal, tegenwoordig is 3% tot 4% gebruikelijker. Huurders hebben deze contracten jarenlang geaccepteerd, maar sommige komen daar nu tegen in opstand bij rechters. Nota bene in zaken die door de vastgoedbeleggers zelf waren aangespannen, bijvoorbeeld vanwege huurachterstanden.
Die rechters zagen zich daardoor gedwongen een uitspraak te doen of de huurprijswijzigingsbedingen wel voldoen aan de Europees richtlijn voor oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Belangrijke vraag daarbij is of zo’n beding de balans tussen huurder en verhuurder verstoort, ten nadele van de huurder.
Kwestie Bouwinvest
In de meest recente zaak bij Bouwinvest, stelde de rechter dat deze bedingen eerlijk zijn, als ‘de huurprijswijziging is gegrond op de consumentenprijsindex (cpi) en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs’.
Omdat het beding oneerlijk was, besloot de rechter in de zaak van Bouwinvest dat dat álle huurverhogingen sinds 2005 van tafel moesten. Ook het deel dat was gebaseerd op de inflatie. Daarmee had de huur van € 865 die destijds was afgesproken eigenlijk moeten blijven staan op dit bedrag, terwijl die in de praktijk was opgelopen tot € 1.534. Alle te veel betaalde huur zou moeten worden verrekend het de toekomstige huur.
Lees ook: Commotie om Bouwinvest-uitspraak: storm in glas water
Wat de werkelijke implicaties van de uitspraken zijn voor de circa 90.000 woningen die de zeven gepolste vastgoedbeleggers voor onder meer pensioenfondsen beheren, blijven voorlopig onduidelijk. Er is tegen de uitspraken van rechters hoger beroep aangetekend of dat wordt mogelijk nog gedaan.
Sinds 2021 is er wetgeving van kracht, waardoor huren voor woningen in de vrije sector met maximaal 1% boven de consumentenprijsindex mogen worden verhoogd. Sinds 2023 geldt nieuwe wetgeving. Verhogingen zijn niet langer gebaseerd op de cpi maar op de gemiddelde loonsverhoging die is overeengekomen in cao’s. Verhuurders mogen daar zelf nog maximaal 1% bovenop doen.
'Gematigd huurbeleid'
De beleggers geven inhoudelijk geen commentaar op lopende rechtszaken. Wel benadrukken zij dat de huurverhogingen die zij hebben doorgevoerd de afgelopen jaren veel lager zijn geweest dan mogelijk was op basis van huurcontracten. Vesteda zegt dat het tussen 2018 en 2020 zelfs heeft besloten de huren met slechts 1% tot 2% boven de inflatie te verhogen. Daarna werden de wettelijke eisen voor huurverhogingen gevolgd.
MN, Bouwinvest en ASR melden ook dat ze hun huurders de afgelopen jaren met huurverhogingen van maximaal 1% boven cpi opzadelden. Amvest spreekt van een gematigd huurbeleid. Ook leverden de beleggers naar eigen zeggen tijdens de coronapandemie en de energiecrisis maatwerk aan bewoners die moeite hadden hun huur te betalen.
