In navolging van het Hof Amsterdam noemt ook de procureur-generaal in zijn advies aan de Hoge Raad corona een gebrek en een onvoorziene omstandigheid.
Op 31 maart 2021 heeft de kantonrechter te Roermond aan de Hoge Raad vier zogenaamde prejudiciële vragen gesteld. Een prejudiciële vraag is een rechtsvraag van een rechter aan de Hoge Raad over de uitleg van een rechtsregel. Daaraan kan behoefte bestaan als de Hoge Raad over die vraag niet eerder heeft beslist.
Voordat een arrest wordt gewezen brengt het parket bij de Hoge Raad bij monde van de procureur-generaal een advies uit. Het advies over de coronavragen is donderdagochtend vrijgegeven. Het advies is gezaghebbend, maar onafhankelijk. De Hoge Raad is vrij om het advies al dan niet te volgen.
De vragen van de rechtbank luidden:
– Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
– Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
– (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
– Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?
Ten aanzien van de eerste vraag (is corona een gebrek?) stelt de procureur-generaal: ‘Behoudens een afwijkende contractuele regeling, is een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie in beginsel aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten, zodat in zoverre sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.’
Volgens de procureur-generaal werkt dat als volgt door in de huur: ‘De rechtsgevolgen hiervan voor wat betreft de verschuldigdheid van de huurprijs dienen te worden beoordeeld aan de hand van (art. 7:207 BW in verbinding met) art. 6:258 BW.’
De vraag of corona en de coronamaatregelen als een onvoorziene omstandigheid moeten worden aangemerkt wordt bevestigend beantwoord: ‘Ten aanzien van vóór de coronacrisis gesloten overeenkomsten voor de huur van bedrijfsruimten waarbij de huurder voor diens omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van het publiek, zoals bij horeca en winkels, kan als uitgangspunt worden aangenomen dat de coronapandemie en haar gevolgen (de coronacrisis) een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.’
Dat werkt – aldus de procureur-generaal – dan als volgt door in de huur: ‘De aan de coronacrisis te verbinden gevolgen voor de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst zijn afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De coronacrisis kan in beginsel leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak.’
Daarbij valt op dat de procureur-generaal het recente arrest van het Hof Amsterdam volgt: ‘Bij de bepaling van het nadeel kan het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) worden verdisconteerd op de wijze van Hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728. Als uitgangspunt dient het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld. Omstandigheden die als zodanig losstaan van de verstoring van het contractuele evenwicht tussen de prestaties van verhuurder en huurder bij de huur van bedrijfsruimte door de coronacrisis, kunnen een afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen.’
Tot zover het advies van de procureur-generaal. Het laatste woord is nu aan de Hoge Raad. Wanneer de Hoge Raad arrest wijst is overigens nog niet bekend.
Tomas Steenmetser, advocaat en huurrecht specialist van Lexence, zegt over dit advies: ‘Ik begrijp de inhoud ervan, hoewel er toch ook wel wat valt te zeggen voor de stelling dat tegenvallende bezoekersaantallen in het domein van het ondernemersrisico van de huurder behoren te vallen. Het is overigens hoe dan ook goed dat de formule van het Gerechtshof Amsterdam wordt gevolgd over de omvang van een huurkorting. Ik ben erg benieuwd naar de antwoorden van de Hoge Raad.’
David van Dijk, advocaat bij Greenberg Traurig, is erg blij met dit advies. ‘Het is zeer doorwrocht en veelzijdig. Het biedt daardoor veel houvast voor de rechtspraktijk. Toch geeft het – vanwege de specifieke aard van de zaak waarin de prejudiciële vragen zijn gesteld – geen finaal antwoord op alle vragen die in de praktijk leven. Zo wordt in het advies bijvoorbeeld niet specifiek ingegaan op situaties waarin het gaat om langjarige contractsvormen, zoals in de hotelbranche. In die gevallen is de relatieve impact van de coronacrisis gemeten over de volledige looptijd van de exploitatieperiode vanzelfsprekend anders dan bij huurcontracten met een kortere looptijd. Interessant is ook dat de P-G de leerstukken van gebrek en onvoorziene omstandigheden duidelijk aan elkaar koppelt, door de huurprijsverlaging op grond van een gebrek te plaatsen in de sleutel van de onvoorziene omstandighedenregeling. Ik hoop en verwacht dat dit advies ertoe leidt dat partijen in de toekomst minder snel de weg naar de rechter zullen zoeken en sneller tot een compromis zullen komen.’
Gerelateerde artikelen:
