De vastgoedportefeuille bungelt als een molensteen om de nek van de Universiteit van Amsterdam
De vastgoedportefeuille bungelt als een molensteen om de nek van de Universiteit van Amsterdam
Door Elvan Bayraktaroglu
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 20 maart 2015
Begin jaren negentig leek het de Universiteit van Amsterdam nog een leuke nevenactiviteit; vastgoedbeheer. Toen universiteiten van het toenmalige ministerie van Onderwijs het aanbod kregen panden in eigendom te krijgen en te beheren, sloeg de UvA dat voorstel niet af.
Voor de destijds ongeveer 100 panden zou de universiteit dan namelijk zelf vastgoedbeleid gaan ontwikkelen, waarbij efficiënter zou worden omgegaan worden met ruimte.
Ruim 20 jaar later bungelt de vastgoedportefeuille als een molensteen om de nek van de universiteit; de kosten voor asbestbestrijding en herontwikkeling van verouderde panden lopen elk jaar op. Volgens de begroting 2015 neemt het verlies bij het vastgoedbedrijf zeker tot en met 2018 toe, mede door oplopende rentekosten en afschrijvingen op de panden. Daarnaast is er voor de projecten Universiteitsbibliotheek en Oudemanhuispoort meer geleend vermogen nodig dan onder de huidige financieringsarrangementen is geregeld.
De Universiteitsbibliotheek leidt in 2014 een verlies van € 667.000. Volgens de begroting zal de bibliotheek pas weer in 2018 een winst van € 123.000 realiseren.
Spui25 niet van UvA
De totale vastgoedportefeuille van de UvA (excl. AMC) omvat in 2014 ruim 335.000 m² vvo. In totaal is tot 2020 voor bijna 220.000 m² bvo aan nieuwe gebouwen en renovaties gepland. Dat is circa de helft van de gebouwenvoorraad bij aanvang van de planperiode.
Daarnaast zullen gebouwen worden afgestoten. Op een paar gehuurde panden na is al het vastgoed eigendom van de UvA. Spui25, het debatcentrum van de universiteit, is niet zoals velen denken eigendom van de UvA, maar van de private vastgoedbelegger Van Herk Groep, die het pand ondergebracht heeft in de bv Nieuwe Zijds 50.
Het vastgoedbedrijf is verantwoordelijk voor de panden die de UvA in eigendom heeft, maar ook voor de uitvoering van het huisvestingsplan. Het vastgoedbedrijf, dat sinds 2011 geen zwarte cijfers meer heeft geschreven, heeft als doelstelling om vanaf 2016 ten minste op nul uit te komen. Dat wil het vastgoedbedrijf bereiken door de stijgende kosten van vastgoed over de loop van de jaren al in rekening brengen, totdat in 2022 de eindprijs van € 225 per m² plus inflatie wordt bereikt. Dit betekent dat de huisvestingslasten van de faculteiten op jaarbasis zullen toenemen ten gunste van het vastgoedbedrijf.
Piek tot ruim € 500 mln
Het vastgoedbedrijf verwacht dat de omvang van de gebouwen en terreinen van 2016 tot en met 2019 zal pieken tot ruim € 500 mln. De bankleningen voor het vastgoedbedrijf bestaan uit een lening bij de Deutsche Bank van € 100 mln die in 2013 is omgezet in twee 20-jaars roll-over leningen van € 35 en € 65 mln. Met een roll-over lening heeft de UvA voor langere termijn toegang tot een kredietlijn waarbij het renteniveau periodiek kan worden aanpast aan de dan geldende marktrente.
Ook staat een lening uit bij de BNG. Daarvan kan maximaal € 225 mln opgenomen. Het renterisico wordt voor gemiddeld 70–80% ingedekt met payer swaps.
