Na het Brits EU-referendum verplaatsen beleggers zich naar continentaal Europa. Of Nederland in trek blijft hangt af van de verkiezingen in 2017.
De vrees voor een ‘Nexit’ maakt dat Nederland het relatief minder doet bij internationale beleggers en eindgebruikers die als gevolg van de dreigende Brexit hun focus verleggen naar continentaal Europa. Dat bleek bij een bijeenkomst die vastgoedadviseur Cushman & Wakefield en advocatenfirma Boekel op 6 juli organiseerden over de gevolgen voor de Nederlandse vastgoedmarkt, nu een vertrek van het Verenigd Koninkrijk uit de Europese Unie dichterbij is gekomen.
Wendela Raas, managing partner van Boekel en Jan-Willem Bastijn, head of capital markets Cushman & Wakefield voor de regio EMEA, gaven presentaties over de gevolgen aan een gezelschap van leidende vastgoedprofessionals. Ze schetsten hoe de gevolgen van het Britse EU-referendum zich doen voelen: Britse fondsen sluiten hun deuren om de grote uitstroom van kapitaal te voorkomen. Beleggers vinden het risico van een vastgoedcrash in Londen na de Brexit te groot. Ook het beursgenoteerde Britse vastgoed heeft klappen gekregen van de Brexit en de koersen zijn in een vrije val geraakt. De grote banken en financiële instellingen in Londen onderzoeken of ze banen moeten verplaatsen naar continentaal Europa.
Wendela Raas: ‘Het referendum heeft onmiskenbaar een enorm effect op de markt in Londen, maar ik beklemtoon dat het uitsluitend raadgevend was. Het is nu aan de Britse regering om stappen te zetten. Zij moeten artikel-50 in gang zetten, dat een onherroepelijk proces in gang zet dat leidt tot uittreden uit de Europese Unie.’ Of en hoe dat zal gebeuren, daarover is in het Verenigd Koninkrijk én in Europa grote verwarring.
Even geen Brits recht
Raas had een concreet juridisch advies: Ze adviseerde terughoudend te zijn met vastgoedtransacties die zijn opgesteld naar Brits recht. Het Britse recht is populair bij transacties
omdat het heel direct is en de letter van de tekst volgt. ‘Maar omdat er een kans bestaat dat straks de Europese rechter geen oordeel meer kan vellen over overeenkomsten die naar Brits recht zijn gesteld, is dat iets wat je bij deals niet meer zomaar moet doen’, aldus Raas.
Internationale vastgoedbeleggers, op zoek naar stabiliteit, kijken nu meer naar continentaal Europa. Maar de onvermijdelijke vraag is: gaat Nederland ook werken aan een vertrek uit de Europese Unie? Nederland en Oostenrijk staan daarbij met stip bovenaan in internationale lijstjes. Dat heeft een behoorlijk drukkend effect op het enthousiasme voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Raas noemde het in dat opzicht nogal wrang dat premier Rutte, die in het verleden net als zijn Britse ambtsgenoot Cameron behoorlijk kritisch was over de EU, zich nu zo enthousiast toont voor de Europese gedachte.
Een ding is zeker, aldus Raas: we kunnen op korte termijn geen referendum krijgen in Nederland over wel of niet in de Europese Unie blijven. Raadgevende referenda kunnen alleen over een wetsvoorstel gaan en daar is geen sprake van. Dit alles kan natuurlijk veranderen als partijen die tegen de EU zijn na de verkiezingen in 2017 de overhand krijgen in het parlement.
Londen blijft hét powerhouse
Jan-Willem Bastijn wees erop dat in de internationale kapitaalmarkt Europa wordt beschouwd als een gebied met nauwelijks grenzen. Het Verenigd Koninkrijk is daarvan een zeer belangrijk onderdeel. Europa importeert netto kapitaal, in 2015 circa € 50 mrd.
In Nederland en in Europa wordt het gedoe rond de Brexit hoog opgenomen. Maar er zijn mensen die met andere ogen naar Europa kijken. Zo sprak Bastijn recentelijk met collega’s in Hong Kong en daar was de boodschap dat Londen de nummer één locatie in Europa blijft als het gaat om vastgoedinvesteringen. Bastijn: ‘Onderschat niet wat
een gigantische powerhouse Londen is.’ In Europa was Londen, in ieder geval voor de Brexit, een van de weinige plekken met reële huurgroei, juist door economische groei in
de stad. Al langer zien we dat souvereign wealth funds uit Azië en het Midden-Oosten in toenemende mate Europa overslaan en rechtstreeks in de VS investeren omdat daar wél
economische groei is. De onrust in Londen en daardoor in Europa zou dat proces verder kunnen aanwakkeren', zei Bastijn.
Core alleen maar duurder
Tegelijk is er een ongekende liquiditeit in de wereld en het geld zal zijn weg naar Europa blijven vinden. Meer dan ooit is de vraag, waar is mijn geld veilig? Bastijn heeft tot nu
toe ook nog niet gezien dat deals in Europa niet doorgaan wegens de angst voor Brexit. ‘Die vraag naar veilige plekken leidt er wel toe dat de bestaande differentiatie tussen ‘goed’ en ‘minder goed’ of ‘slecht’ alleen maar zal toenemen en dat betekent grotere spreads.’
Bastijn noemde het onvermijdelijk dat de ‘core’ plekken in Europa de komende 6-12 maanden een stuk duurder zullen worden. Toen Boris Johnson, nota bene de ex-burgemeester van Londen, in februari dit jaar aangaf voor een Brexit te zijn kwamen onmiddellijk de aanvragen van beleggers voor investeringen in de Duitse steden, Parijs,
Milaan en Stockholm op gang. ‘Sorry, Amsterdam was daar nog niet bij.’ Die honger naar core beleggingen leidt ertoe dat de prijzen verder omhoog gaan en rendementen omlaag. In Berlijn staat het bruto aanvangsrendement voor de beste kantoorgebouwen nu al op 3,3%.
Tegelijkertijd verwacht Bastijn dat Londen populair zal blijven. ‘We zien nu 4,8% leegstand in Londen, het laagste ooit. Er is geen sprake van geforceerde verkopen. Wel is er
het directe valuta-effect van de lagere pond, waardoor momenteel Amerikaans private equity Londen afschuimt, op zoek naar mogelijkheden.’
Berperkte kansen gebruikersmarkt
Wat betreft vreemd vermogen, Jeppe de Boer van adviseur in corporate finance Masterdam zei in een reactie dat het een goed excuus was voor banken nu even niets te doen. ‘Maar er is ongelofelijk veel liquiditeit in de markt. De volumes komen terug, daar ben ik van overtuigd. De vraag naar financieringen verandert niet.’ De Boer zei ook dat ‘secundair vastgoed’ een rekbaar begrip is, wat gisteren geen ‘core’ was kan dat vandaag wel zijn.
Voor de gebruikersmarkt ziet Bastijn beperkt kansen voor Amsterdam om financiële bedrijven naar zich toe te trekken. De vergeleken met Londen relatief beperkte beschikbaarheid aan geschikte mensen is een probleem, plus de beperkingen die Nederland stelt aan bonussen in de banksector.
Jeppe de Boer wees erop dat vergeleken met andere Europese steden Nederland weinig kantoren van buitenlandse banken kent, met uitzondering van Royal Bank of Scotland
(RBS). En die laatste bank bouwt zijn activiteiten hier juist af.
