Private equity voor herontwikkeling Kijkduin Bad

Met behulp van private investeerders wordt geprobeerd de grondpositie van Fortress in Kijkduin te verzilveren

Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 24 april 2015

Het fonds dat de eerste fase van herontwikkeling Kijkduin Bad moet financieren, is nagenoeg voltekend. Joop de Hoogh, mede-oprichter van Berkeley Corporate Finance, die het fonds voor de herontwikkeling opzet: ‘Het waren in eerste instantie vooral lokale ondernemers die zich hebben gecommitteerd, maar nu hebben zich ook twee family offices gemeld.’
De propositie belooft een jaarlijks rendement van 4,5% met aan het eind van de looptijd daar bovenop mogelijk 20%. Het fonds voor de herontwikkeling, Berkeley Investment Fund 1 bv genoemd, heeft een looptijd van drie tot vier jaar – de tijd die het zal vergen om de eerste fase van de herontwikkeling Kijkduin Bad op te leveren. De planning is dat in Q4 van dit jaar gedelegeerd ontwikkelaar FRED zal beginnen met de realisatie.
Kijkduin Bad is een voormalig project van Fortress van de familie Voerman. De ontwikkelende belegger is na de crisis in moeilijkheden gekomen, maar vorig jaar is er rust gecreëerd. Er heeft een herstructurering plaatsgevonden: de financieringsconstructies die door elkaar liepen zijn per bank in ‘silo’s’ geplaatst. Hierdoor is geen herfinanciering meer nodig en kan er per financier een strategie voor de verschillende portefeuilles ontwikkeld worden.
Roeland Voerman: ‘Kijkduin heeft de potentie om succesvol uitontwikkeld te worden. De horeca in deze familiebadplaats heeft altijd goed gelopen en uit onderzoeken blijkt dat er behoefte is aan meer winkelruimte aan deze kant van Den Haag. Financier van de project-bv van Kijkduin Bad was en is nog steeds Syntrus Achmea, die ook beoogd eindbelegger voor de gehele ontwikkeling is.’

Sloop huidig centrum
Het huidige winkelcentrum aan de boulevard van 7500 m² wordt gesloopt om plaats te maken voor 17.000 m² aan winkels en horeca, 215 appartementen en 600 parkeerplaatsen. De totale investering bedraagt € 130 mln, de stichtingskosten zijn begroot op € 110 mln.
Het financieren van ontwikkelingstrajecten door banken gebeurt echter nog maar mondjesmaat, vandaar de oprichting van het private equity-fonds. De Hoogh: ‘Voor vastgoedontwikkeling is dat in Nederland nog niet zo gangbaar als in de Angelsaksische landen.’
De eerste fase van de herontwikkeling omvat 59 appartementen, 3200 m² horeca en retail en 130 parkeerplaatsen. Fase 1 vergt een investering van € 30 mln. Daarvan moet circa € 15 mln aan privaat vermogen worden aangetrokken, en is er ongeveer € 6 mln aan externe financiering door aannemers en banken beschikbaar.
De rest van de financiering komt uit de voorverkoop van de appartementen: de bouw gaat pas van start als 70% van de appartementen verkocht is. Het jaarlijkse rendement van 4,5% voor de investeerders zal ook uit die voorverkoop betaald worden.
Het private equity-fonds krijgt 88% van de aandelen Kijkduin 1, het vehikel dat de herontwikkeling zal uitvoeren. De andere 12% gaat naar Fortress, die de grond voor de ontwikkeling van fase 1 zal inbrengen.
Voor de herontwikkeling is niet toevallig FRED aangetrokken als gedelegeerd ontwikkelaar. Hoewel FRED los staat van Fortress, werken hier wel veel voormalige ontwikkelaars van Fortress, zodat de kennis over het project nog aanwezig is. Roeland Voerman is samen met Bas Maingay aandeelhouder van FRED. De Hoogh: ‘We hebben een duidelijke overeenkomst met FRED en zullen een sterke financial control houden.’
Voor het jonge Berkeley Corporate Finance is dit het eerste vastgoedproject. De Hoogh, die ervaring opdeed bij KPMG en Alvarez & Marsal op het vlak van vooral fusies en overnames: ‘We merken dat investeerders weer meer geïnteresseerd zijn in vastgoed.’
Dat is goed nieuws voor fase 2 en 3 van de herontwikkeling van Kijkduin Bad. Die zullen, als alles volgens planning verloopt, aansluitend aan fase 1 gerealiseerd worden. Met de tweede fase is een investering van € 60 mln gemoeid, met de derde fase € 30–40 mln.