Nederland heeft na een aantal debacles weer een Europese entrepreneur op het gebied van pretparken, die opzien baarde op retailbeurs Mapic in Cannes. Een gesprek met Martijn van Rheenen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 19 december 2023
Op de kop van Cruquius-eiland in de Amsterdamse ‘docklands’ waait de vlag van Momentum Capital, het domein van Martijn van Rheenen (46) – iemand die zonder ‘Luyendijk-vinkjes’ de internationale arena van het vastgoed betreedt. Hij werkte zich op van een dakloze tiener tot een specialist in Europese pretparken. Een soort Rémon Vos van CTP die beurspaladijn in de logistiek werd? In plaats van logistiek een leisure-specialist van Oost-Europa? Dat relativeert Van Rheenen meteen. ‘Pretparken lenen zich minder voor een beursnotering.’ Daar komt bij: ‘Ik ben niet geschikt voor consolidatie. Mij moet je hebben voor ‘early stage growth’.
Hij vertelt openhartig over de tegenslagen van vroeger en van dit jaar – van zijn acties om de rentelast terug te brengen tot zijn (gewonnen) slag met toezichthouder AFM, met nog een geval van een directeur die weg moest wegens het scheppen van een angstcultuur. Het is echter ook een verhaal over het omgaan met verlies, het vieren van successen in Europa, en een debuut op het retailfestival Mapic in Cannes.
Doemdenker
Van Rheenen zegt vaak dat hij geluk heeft gehad, maar buitenstaanders zullen geluk toch niet meteen associëren met zijn levensgeschiedenis. Hij blikt zelf in het gesprek niet terug op zijn jeugd, maar vindt het geen probleem als in dit portret zijn afkomst ter sprake komt. Zijn ‘hippie-ouders’ bleken geestelijk niet in staat om voor hem en zijn twee jaar oudere broer te zorgen. Zijn vader vertrok met een sekte naar Brazilië en van hem werd nooit meer iets vernomen. Zijn moeder raakte aan de drank en beide zoons vluchtten elk rond hun veertiende uit huis. Op zijn 16e hoorde hij dat zijn moeder zelfmoord had gepleegd. Hij leefde in die tijd op straat en bij vriendjes. Toen zijn huisarts dat ontdekte, schakelde die Jeugdzorg in.
Van Rheenen vond Jeugdzorg echter eerder angstaanjagend dan hulpverlenend, omdat hij wegens gebrek aan opvang de kans liep in een gesloten jeugdinrichting te komen. Uiteindelijk kwam hij negen maanden in een opvanghuis. Hij leerde daar zelf zijn boontjes te doppen.
In het gesprek laat hij vooral de ‘mega-opportunities’ de revue passeren, maar hij geeft ook aan een doemdenker te zijn: ‘Het kan zo weer misgaan.’ Ook bij veel andere puissant vermogende entrepreneurs zie je een instinctieve angst voor verlies.
Anker
Op zijn 18e doet hij zich, als voortijdig afgewaaid havist, voor als bouwvakker en krijgt hij een baan met kost en inwoning om in de Provence een villa te bouwen. Met drie collega’s lukt het hem. Zijn leven verandert als hij op zijn 23ste vader wordt van dochter Gaby, vernoemd naar reddende engel Gabriël. Hij ziet haar als anker, met als motto: ‘dingen uit het verleden gaan niet weg, maar je kunt ze wel omzetten in iets positiefs.’
Van Rheenen en zijn partner hebben inmiddels zes kinderen. ‘Mijn privé-werkbalans is afgelopen jaar behoorlijk uit het lood geweest, geef ik toe. Maar ik sta wel pal voor mijn gezin. Ik heb geluk gehad.’ Hoezo? ‘Mijn keuze voor Polen is goed geweest. Ik heb daar grond gekocht voordat de rondweg van Warschau en de A2 gereed was, en die is nu tien keer zo veel waard. Dat was een risico in de tijd. Ook heb ik geluk met de economische groei in Polen. Die is nog steeds een van de hoogste van Europa.’
Dat klinkt goed, maar de wat oudere beleggers zullen zich het tranendal van ING Vastgoedontwikkeling in Polen nog kunnen herinneren. ‘Banken moeten niet ontwikkelen. Ze kunnen veel te makkelijk aan geld komen. Dat maakt ze kwetsbaar. Wij waren altijd voorzichtig: kleinschalig beginnen en dan proberen op te schalen. Steeds met zo min mogelijk bankfinanciering. Door de stijgende rente heb ik dit jaar extra hard moeten werken om Momentum Leisure helemaal schuldenvrij te maken. Dat werkt wel, want de rente in Polen is nog een stukje hoger dan in Nederland: tussen de 4% en 9%.’
Last van Imtech
Met pretparken kun je makkelijk onderuit gaan, bleek uit het mislukte pretpark dat ooit beurslieveling Imtech naar de afgrond leidde. ‘Ondanks de negatieve publiciteit heb ik indirect profijt gehad van het faillissement van Imtech, doordat ik extra marktaandeel kon veroveren. Ik moest wel keer op keer goed leren uitleggen dat Imtech niet failliet gegaan is door een investering in een pretpark, maar door fraude. Het Imtech-pretpark is er nooit gekomen, maar de directie voerde de kosten wel op in de jaarrekening. Natuurlijk hadden we van Imtech niet alleen voordeel, maar ook lasten: in de tijd rond het faillissement moesten wij alles vooruit betalen.’
Nu zijn pretparken-business in de lift zit, wil Van Rheenen opschalen. Als hij er een stuk of tien opgezet heeft, wil hij gaan denken aan verkoop. Hij begon in 2016 en heeft nu drie parken onder de naam Majaland in Polen en één onder de naam Nickelodeon in Warschau. Hij is bezig met nog zo’n Majaland in Katowice en een andere Nickelodeon in Boekarest.
Waarom geen pretpark naast de deur? ‘Nederland is op het gebied van pretparken ongelooflijk ontwikkeld, met een partij zoals de Efteling. Op een bevolking van 17 mln mensen gaan er 11 mln jaarlijks naar een pretpark, oftewel 60%. In Polen is dat 6%.’
Verschillende partners
Het kan Van Rheenen gemakkelijk gaan duizelen, want de verschillende parken hebben ook weer verschillende partners. Nhood van Auchan, Liebrecht & Wood van de factory outlets en zo zijn er meer. Waarom zo ingewikkeld? ‘Ik wil werken met familiekapitaal. In onze holding werk ik liever niet met private equity, die met korte looptijden de stekker eruit kan trekken.’
Ook partners kunnen voor problemen zorgen. Dit jaar werd de directeur van parkmanagement-partner Plopsa ineens ontslagen vanwege vermeend intimiderend gedrag. ‘Dat klopt, wij hebben het parkmanagement moeten overnemen. Dat blijken we ook te kunnen. Toch denk ik het mijne van het ontslag. Als directeur van zo’n park heb je een ongelooflijke verantwoordelijkheid. Ik zeg wel eens: wij maken fabrieken waar elke dag kinderen in spelen. Op het gebied van veiligheid eis ik daarom zero tolerance. Als mensen klagen over de werksfeer, dan verwijs ik ze naar de brandweer. Die zijn ook niet altijd even tactvol, en dat is maar goed ook als ze je brand komen blussen.’
Robin Hood
Bijzonder was dat Van Rheenen zich in het afgelopen jaar als een Robin Hood verzette tegen de Autoriteit Financiële Markten. De meeste fondsen kijken wel uit om de rechtbank op te zoeken bij een meningsverschil met de toezichthouder. ‘De discussie was of we iets een deelneming of een participatie mochten noemen. AFM meende dat we ons te actief opstelden voor een deelneming. Dan kun je zeggen: we laten het zitten. Het ging om een dwangsom van een ton. Maar als de AFM gelijk had gekregen, had dat impact gehad op alle participaties van Momentum Capital. We waren dan ook heel blij dat de Ondernemingskamer onze advocaat (van Stibbe) in het gelijk stelde.’
Je zou zeggen dat de rentestanden in de wereld, de pretparken in Europa en de processen in Nederland Van Rheenen aardig van de straat houden, maar het conglomeraat Momentum Capital bevat ook nog andere poten, zoals klimaattechnologie. En thuis onder de kerstboom leest Van Rheenen zich al in voor een volgende tak van sport: de aanpak van waterverontreiniging. ‘Ik denk dat waterverontreiniging een groter probleem is dan luchtverontreiniging, en daar ga ik nog een rol in spelen.’
Profiel Momentum Capital
Boven aan de boom van Momentum-investeringen staat Momentum Capital, waarvan Martijn van Rheenen meer dan 50% van de aandelen bezit. De andere aandelen zijn in handen van middelgrote family-offices.
Momentum Capital investeert in een viertal segmenten, waarvan Momentum Leisure volgens Van Rheenen € 150 mln voor zijn rekening neemt. Van Rheenen noemt voor de holding € 750 mln aan activa, met onder meer klimaattechnologie en infra.
Het Momentum Leisure-team heeft in Cannes de ambitie onthuld om met themaparken marktleider te worden in de groeimarkten van Centraal-Europa. Ook zijn Momentum Leisure en de grote festival-organisator Tomorrowland Leisure een joint venture aangegaan voor Life, een plan om een energieneutraal aqua-resort in de buurt van Berlijn bouwen. Als dat een succes wordt, wil Van Rheenen andere potentiële locaties onderzoeken. Ook meldt hij een partnership met Nhood (onderdeel van het Mulliez-concern met de ketens Auchan en Decathlon) voor een acquapark in Warschau, naast het lopende themapark.
De samenwerking met Tomorrowland springt in het oog. Dit merk is in handen van twee Belgische broers en is bekend van het We Are One.World-hoofdkwartier in Antwerpen (België). We Are One.World organiseert wereldwijd festivals.
Momentum Leisure begon in 2008 met de aankoop van ruim 200 hectare in Polen. Dat resulteerde in 2018 in de opening van het themapark Majaland Kownaty en daaropvolgend Majaland Warschau in 2022. In juli volgend jaar zal Majaland Gdansk de deuren openen, met daaropvolgend in 2026 Majaland Katowice.
Momentum Leisure streeft ernaar om de portefeuille met themaparken uit te breiden en zo een leidende positie in te nemen in de hoofdsteden van Centraal-Europa. Het streven is te komen tot tien parken.
Toch nog Hollands Glorie bij kleine Mapic in Cannes
Eind november is het Zuid-Franse Cannes traditioneel het drukke decor voor retailbeurs Mapic. Dit jaar was het rustig. Nederlandse ontwikkelaars, beleggers en winkelketens lieten het door de malaise op de thuismarkt massaal afweten, maar daardoor misten zij een stukje ‘Hollands glorie’ van twee ondernemers die de retailcrisis pareren: Martijn van Rheenen van Momentum Leisure en Raymond Cloosterman, ceo en oprichter van Rituals.
Van Rheenen had voor het eerst een stand op de beurs, voor de introductie van het Life Aqua Park bij de Duitse grens in Polen. De stand was onderdeel van Mapic Leisure – een nieuwe tak van sport voor menig retailer, waarvan de beursorganisator veel verwacht in de toekomst.
Cloosterman kreeg de ‘person of the year award’, mede voor zijn plannen om in Europa het winkelarsenaal tegen de trend in te verdubbelen. Terwijl winkels massaal de strijd opgeven, opent hij vier à vijf winkels per week. Hij verwacht aan het eind van het jaar 1.200 standalone winkels te hebben, naast de 3.000 shop-in-shop formules. Zijn Europese groeistrategie met 500 nieuwe winkels in de komende vijf jaar richt zich op Frankrijk, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk. Hij opende onlangs ook winkels in Polen en Italië. Daarnaast is hij actief in Azië, met twintig winkels. Concurrentie van internet ervaart Cloosterman helemaal niet. ‘Wij krijgen 25% van de omzet via internet. We zijn een ‘omni-channel brand’’, zei hij in Mapic News. Zijn geloof in de fysieke winkel viel bij de Fransen in de goede smaak, en zijn reputatie als topondernemer kreeg een boost door zijn nieuwe winkel met het nieuwe concept Mind Oasis aan de Champs-Élysées in Parijs.
