Heel verrassend werd de uitkomst van de verkiezingen bepaald door (arbeids)migranten, vluchtelingen en statushouders. Makkelijke oplossingen zijn er niet, volgens Frank van Gool en Jetze Steensma, al begint het volgens hen met passende huisvesting.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 19 december 2023
Jullie hebben onlangs een gezamenlijk plan voor een hotelaccommodatie voor arbeidsmigranten in Nieuwegein gepresenteerd. Wat is daar de achtergrond van?
Van Gool: ‘Het is een mooie, logische locatie voor de huisvesting van arbeidsmigranten in een gemeente waar daar veel behoefte aan is. In bredere zin is het investeren in huisvesting voor arbeidsmigranten met KaFra logisch voor mij. Ik ben al 24 jaar betrokken bij arbeidsmigranten en de verkoop van Otto Work Force gaf me ruimte om samen met mijn ex-vrouw Karolina iets verstandigs te doen met dat kapitaal, door op een innovatieve manier in huisvesting van arbeidsmigranten te investeren.’
Waarin verschilt die manier van huisvesting van de manier waarop anderen dat doen?
Van Gool: ‘Niet alle arbeidsmigranten hebben dezelfde woonbehoefte. Er is een groep die alleen voor een kort arbeidstraject naar Nederland komt, maar er zijn ook arbeidsmigranten, waaronder kenniswerkers, die langere tijd in ons land iets willen opbouwen. Die mensen huisvesten we nu bijna allemaal op dezelfde manier, door woningen in steden te verkameren, met alle mogelijke overlast van dien. Bovendien zijn er op die manier al zeker 45.000 woningen niet meer beschikbaar voor Nederlandse woningzoekenden. Dat onder meer daarover onvrede is ontstaan bij de Nederlandse kiezer begrijp ik maar al te goed.’
Hoe doen jullie het dan?
Van Gool: ‘We hebben tot nu toe 17 migrantenlocaties gerealiseerd, die allemaal inspelen op de specifieke woonbehoeften van arbeidsmigranten. Dan heb je het over privékamers, maar ook over studio’s voor wie niet alleen komt, over een gemeenschappelijke ruimte, over fitnessfaciliteiten. Daarmee sluiten we aan bij de wens van de Commissie Roemer (2020) om de misstanden bij de behandeling van arbeidsmigranten aan te pakken, maar het is ook een werkwijze die past bij doelgroepen als vluchtelingen, studenten en spoedzoekers. Door onze modulaire bouw kan zo’n project binnen 8 weken worden opgeleverd. Bovendien is de duurzaamheid hoog doordat je kunt hergebruiken, al bouwen we ook complexen met een langere horizon. Daarvoor is het concept hetzelfde, maar je investeert dan bijvoorbeeld meer in duurzaamheid, bijvoorbeeld door warmtepompen en energieopslag. Met name Oost-Europese arbeidsmigranten stoken vaak met de ramen open, omdat ze in eigen land stadsverwarming hadden, die ze niet op een andere manier konden reguleren.’
Wat is jouw betrokkenheid bij het project in Nieuwegein, Jetze?
Steensma: ‘Ik heb KaFra geattendeerd op de tender die gemeente Nieuwegein had uitgeschreven voor de verkoop van de betreffende kavel. Daarnaast heb ik de planvorming en de inschrijving namens KaFra Vastgoed gecoördineerd. Tenders zijn er op dit vlak wel vaker, maar het belang ervan is door het Didam-arrest alleen maar toegenomen. Je moet transparant zijn, en alle aspecten van het plan moeten kloppen, vooral omdat er door het gebrek aan grond vaak veel meer plannen zijn.’
Waarom zouden gemeenten actief moeten meewerken aan nieuwe huisvesting van arbeidsmigranten, als het hoe dan ook voor gedoe zorgt?
Van Gool: ‘Omdat er volgens de officiële cijfers 120.000 arbeidsmigranten in verkamerde woningen in gemeenten zijn gehuisvest, de migranten op vakantieparken niet eens meegeteld. Je hebt het al snel over 200.000 mensen, die nu lang niet allemaal netjes worden gehuisvest. Daar wordt daadwerkelijk misbruik van gemaakt. Daarom zijn we ook zeker niet tegen de Wet goed verhuurderschap en ondersteunen we het SNF Keurmerk. Maar gemeenten hebben ook een rol in het faciliteren van huisvesting. In gemeenten als Lansingerland en Westland zijn er respectievelijk 10.000 en 12.000 arbeidsmigranten, terwijl pakweg 10% van de woonruimtevraag die dat oplevert lokaal wordt ingevuld. Idealiter zou dat 70% moeten zijn.’
Hoe moeten gemeenten afwegen wat er gebouwd moet worden?
Steensma: ‘Het hangt nauw samen met de andere manieren waarop we ons land inrichten, met name op economisch gebied. Wat voor land wil je zijn, en welke rol spelen arbeidsmigranten en kenniswerkers daarbij?’
Van Gool: ‘Het beeld van de arbeidsmigrant die hoofdzakelijk in de tuinbouw werkt is al jaren achterhaald, ook omdat andere sectoren aan gewicht hebben gewonnen. Veel arbeidsmigranten werken nu in de logistiek en de techniek. Ook voor de zorg hebben we keihard mensen nodig, omdat er sprake is van een dubbele vergrijzing, niet alleen hier, maar nog sterker in bijvoorbeeld Polen. Dat zorgt ervoor dat we straks eerder meer dan minder behoefte zullen hebben aan arbeidsmigranten van buiten de EU. Wil je dat niet, dan heeft dat gevolgen. Die boodschap moet de politiek ook durven brengen.’
Hoe kun je het nimby-effect bij migrantenhotels binnen de perken houden?
Steensma: ‘Door pro-actief te zoeken naar interessante locaties waar een migrantenhotel zou kunnen passen. Dan heb je het niet alleen over een kavel, maar ook over beschikbare voorzieningen en ontsluiting met bijvoorbeeld het OV en met fiets- en wandelpaden. Daarna moet je zo snel mogelijk omwonenden en andere belanghebbenden betrekken bij de plannen.’
Van Gool: ‘Ook beheer maakt het verschil bij hoe een migrantenhotel wordt ontvangen. Wij hebben op onze locaties 24/7 een ‘welfare officer’ zitten. Die onderhoudt niet alleen het contact met de omgeving, maar zorgt er ook voor dat arbeidsmigranten voldoende hulp krijgen, bijvoorbeeld als ze een huisarts zoeken of een school voor hun kinderen. Onze beheerders zijn veelal mensen die zelf een migratieachtergrond hebben. We weten dat hospitality het verschil kan maken bij het je thuis voelen en aanpassen in ons land.’
Frank van Gool
Het stond eigenlijk al in de sterren geschreven dat Frank van Gool (58) ooit actief zou worden in de huisvesting van arbeidsmigranten. Na de tuinbouwschool nam hij het tuinbouwbedrijf van zijn vader in het Brabantse Berghem over. In die tijd maakte hij voor het eerst kennis met de vaak benarde positie van arbeidsmigranten in ons land. Hij richtte in 2000 samen met enkele compagnons Otto Work Force op, een uitzendbureau voor buitenlandse werknemers in sectoren als logistiek en techniek. In 2018 verkocht hij een meerderheidsbelang van het bedrijf, uitgegroeid tot 25.000 uitzendkrachten, aan een Japanse branchegenoot. Van Gool is nog altijd betrokken bij Otto Work Force en is sinds 2018 onder de naam KaFra mede-investeerder in flexibele huisvesting van arbeidsmigranten.
Jetze Steensma
Jetze Steensma (56) trad na zijn dienstplicht als officier bij het Korps Mariniers in 1996 als stagiair in dienst bij kantoorontwikkelaar Eurocommerce. Hij groeide daar snel door tot projectmanager en directeur verhuur. In 2011 vroeg Eurocommerce noodgedwongen faillissement aan, waarna directeur/aandeelhouder Ger Visser centraal kwam te staan in een omvangrijk justitieel fraudeonderzoek. Steensma was eveneens twee jaar verdachte, maar zijn zaak werd in 2014 geseponeerd. Zeven jaar lang bleef Steensma weg uit de vastgoedwereld en richtte hij zich op het ontwikkelen en realiseren van duurzame energieprojecten. In 2019 richtte hij zijn eigen vastgoedadviesbedrijf MijnSteen.eu op. Grote partijen als Timpaan, VolkerWessels en KaFra Housing weten Steensma te vinden en maken gebruik van zijn expertise op het vlak van locatiescouting, maatwerktrajecten en tenders.
