In tegenstelling tot een groot deel van de markt, was 2023 voor Kroonenberg een goed jaar. Eigenaar Lesley Bamberger stuurt op huurtransacties.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 19 december 2023
Voor veel beleggers en ontwikkelaars was 2023 het jaar van afboekingen, angst voor herfinancieringen en veel op de handen zitten. Zo niet voor een van de grootste vastgoedondernemers, Lesley Bamberger van Kroonenberg Groep.
Hij leverde voor kerst nog Apollolaan 171 in Amsterdam-Zuid op, een transformatie van een naar binnen gekeerde gesloten doos van JP Morgan (en daarna ABN Amro) van architect Quist uit 1980. Een reusachtig beeld van Berlage kijkt Apollolaan-passanten aan, met daarachter een nieuw, open kantoor met groen Italiaans marmer. OMA-founder Rem Koolhaas kan tevreden zijn over zijn discipel David Gianotten en diens team als hij van zijn woning aan De Laissestraat naar de Apollolaan loopt, maar zou hij de inbreng van de opdrachtgever kennen?
Aandacht voor details
Verbaasd maakten de OMA-architecten kennis met deze nieuwe opdrachtgever. Normaal moeten zíj de kwaliteit bewaken, maar nu vonden ze Lesley Bamberger met zijn team op hun weg. ‘Kwaliteit overwint altijd’ is het credo van Bamberger, en dat hebben ze geweten. Tientallen constructies en details moesten beter. ‘We hebben nog nooit voor een opdrachtgever gewerkt met zoveel detailkennis en zulke uitdagende discussies.’ Dat verlegt ook in commerciële zin grenzen. Het nieuwe kantoor hanteert prijzen van boven de € 600 per m² en is al voor de helft verhuurd.
Vastgoedambacht
Een goed moment om het met Bamberger in de eindejaarseditie te hebben over wat hij noemt het ‘vastgoedambacht’. Geen populair 2023-verhaal over zijn Almere City FC, zijn voorstel voor een sociaal fonds aan minister De Jonge op de Provada of zijn nieuwe podcast met Jort Kelder. Gewoon hard nieuws: Kroonenberg Groep viel dit jaar op in de PropertyNL-nieuwsbrief met een groot aantal huurtransacties. ‘Dat is precies ons werk. Als de markt even wat minder is, moet je er harder aan trekken. Dan komt het erop aan dat je de juiste gebouwen hebt op de goede locaties.’
Dat kan zo zijn, maar Kroonenberg Groep, met een portefeuille van € 3,2 mrd (2023), ontkomt ook niet aan papieren afboekingen. ABN Amro schatte onlangs dat in 2023 op vastgoedportefeuilles gemiddeld 10% is afgeboekt. Dat zou bij Kroonenberg Groep niet in die hoge mate het geval zijn, maar Bamberger legt uit dat hij van afboekingen ook niet wakker ligt: ‘Wij sturen op huurinkomsten. Het kost soms meer moeite om goede huurders te vinden, maar het direct rendement is ook in 2023 weer gestegen. Taxateurs moeten rentestijging verwerken in hun waardering. Dat begrijp ik, maar voor mij is dat papier. Wij zijn altijd conservatief gefinancierd (rond de 40% loan-to-value) en we kijken naar de lange termijn.’
Als de markt verslechtert, neemt de focus van Bamberger zo mogelijk nog verder toe. Kroonenberg concentreert zich bijvoorbeeld meer en meer op de regio Amsterdam. De groep heeft ook winkelcentra in Coevorden en Hardenberg, maar commercieel directeur Paul Bremmer weet waar de prioriteit ligt: op verhuur. ‘Als de kasstroom goed is, is er voor ons geen noodzaak om te verkopen. Maar mocht er interesse in de markt zijn, dan zijn wij daartoe zeker bereid.’
Extra verhuuroppervlak
De kroonjuwelen van de groep staan als vanouds in Amsterdam, met als nieuwste aanwinst Apollolaan 171. Bijzonder is dat Kroonenberg het gebouw volledig heeft herontwikkeld zonder extra bruto-meters toe te voegen (9345 m²). Dat zou qua bestemmingsplan en erfpachtvoorwaarden te lastig zijn. Het plaatje is rond gerekend door een gunstigere bruto/nettoverhouding, door onder meer installaties in de parkeerkelder te verstoppen. Hierdoor ontstond een verhuurbaar oppervlakte van 6600 m², ruim 1000 extra te verhuren meters. Bremmer wijst ook op de slimme plafonds, waardoor huurders inrichtingskosten kunnen besparen.
Besparing lijkt niet de voornaamste drijfveer voor de huurders, die veelal kantorenvilla’s uit Amsterdam-Zuid zullen verlaten voor een efficiëntere werkvloer in het nieuwe gebouw. Daar is Bremmer het niet mee eens: ‘Je moet de makelaars van CBRE en Van Gool Elburg eens vragen hoeveel tonnen inrichtingskosten dat bespaart. Het gaat over serieus geld.’
Efficiënter ontwikkelen, bouwen en verhuren, past bij de tijdsgeest en bij Kroonenberg. Buitenstaanders zien de grote daktuin van Piet Oudolf, de handgemaakte bakstenen voor het ‘Berlage-effect’ en het groene Italiaanse marmer en denken: het kan niet op. Maar dat is het geheim van het succes van Lesley Bamberger: juist de aandacht voor alle details levert langetermijnwinst op.
