2023: Het jaar van Boris van der Gijp

Boris van der Gijp is een van de meest ervaren mensen in het commercieel vastgoed. Talloze publicaties staan op zijn naam uit zijn vroegere leven als researchdirecteur bij ASR en het vroegere Syntrus Achmea Real Estate & Finance, het huidige Achmea Real Estate. Hij is bekend als gedreven spreker op honderden congressen van de Amsterdam School of Real Estate, retailkenniscentrum Kern (de opvolger van NRW), beleggersvereniging IVBN en onlangs NVM Business.

Sinds hij in de directie zit bij Achmea Real Estate heeft hij extra verantwoordelijkheden, maar toch wil hij voor deze eindejaarseditie zijn agenda vrijmaken. Hij moet daarbij als het ware opboksen tegen de aandacht voor zijn eigen afdeling research, die dezer dagen uitkwam met een van de beste outlooks van de sector (zie kader). Van der Gijp blijft echter grossieren in aanstekelijke boodschappen, zelfs in een tijd dat het helemaal niet goed gaat met institutionele beleggers in het vastgoed. Zij zagen in één jaar 13% aan waarde verdampen, en de dealflow implodeerde.

Nieuw meetsysteem

De belegger veranderde dit jaar van naam: Syntrus Achmea Real Estate & Finance werd Achmea Real Estate (ARE). Maar we komen niet voor de marketing. Van der Gijp roemt liever de groene prestaties van zijn teams: 52% CO2-reductie in de woningportefeuille (sinds 1990), 600 bestaande woningen verduurzaamd, vier historische winkelpanden aangepakt en nog zo veel meer. Interessant zijn de beweegredenen voor het nieuwe meetsysteem voor social impact, dat hij samen met Springco van Gert Jan Hagen ontwikkelde voor institutionele beleggers.

Kunnen wij meten of Achmea Real Estate het inderdaad beter doet dan de concurrentie? Dat kan helaas nog niet. Van der Gijp is trots dat hij het meetinstrument voor ‘social impact’ in de eigen organisatie heeft geïntroduceerd. Andere organisatie kunnen daarvan gebruikmaken, maar vergelijken met concurrenten is niet primair het doel, zo waarschuwt Van der Gijp: ‘We willen vooral meer sociale impact maken.’ We kunnen dus nog niet zeggen welke partij in de branche het meest voorop loopt, maar de kans is groot dat in de top drie de partijen in alfabetische volgorde staan: Achmea, ASR en Bouwinvest.

‘Impact framework’

De vraag is in hoeverre de dertig institutionele beleggers die Achmea Real Estate bedient de investeringen in duurzaamheid dragen. In het jaarverslag van APG is bijvoorbeeld zo veel aandacht besteed aan duurzaamheid dat er weinig meer overblijft voor de financiële prestaties, zag PropertyNL. En omdat die financiële prestaties niet goed waren, ligt de verdenking dan niet voor de hand dat duurzaamheid een doekje voor het bloeden is?

Dat speelt bij Van der Gijp niet. ‘In elk request for proposal – in vaktermen de RFP – komt het ‘impact framework’ aan de orde. Er is geen pensioenfonds meer dat alleen op financieel rendement stuurt. En allemaal vinden ze het belangrijk dat je niet alleen zegt wat je doet, maar het ook extern laat valideren.’

Zeggen dat je voorloopt, is daarmee niet zonder risico. ‘Dat klopt, er zijn partijen die hun beleggingen als ‘donkergroen’ typeerden en daarop zijn teruggekomen. Dat gezichtsverlies willen wij niet lijden. We zijn altijd voorzichtig in onze uitingen, alles is onderbouwd.’

Van der Gijp moet bij zijn aanpak rekening houden met de voorkeur van zijn institutionele klanten. ‘Het bij ons aangesloten PME Pensioenfonds zet bijvoorbeeld in op houtbouw. Het pensioenfonds BPL legt het accent juist breder, op biobased materialen uit de landbouw; andere pensioenfondsen vinden daarentegen betaalbaarheid van woningen de belangrijkste bijdrage aan de samenleving. Maar alles onder de voorwaarde van een fatsoenlijk financieel rendement.’

Wensenlijst

Die aanname voor fatsoenlijk rendement kan een behoorlijke rem zijn op het vermogen te verduurzamen. Hoe kan tegenwoordig een duurzame investering in een woningportefeuille nog een redelijk rendement opleveren? Sommige beleggers proberen het rendement te halen met een uitpondscenario, maar dat zal een institutionele belegger als Achmea Real Estate niet snel doen. ‘Dat klopt, uitponden is een uitzondering. Het is niet gemakkelijk om investeringen in de verduurzaming van de woningmarkt rond te rekenen, maar het is niet onmogelijk. Wij gaan na een verduurzaming uit van bescheiden huurverhogingen van € 20–30 per maand. Vervolgens kun je door rekening te houden met de mutatiegraad op termijn toch meer inkomsten generen, maar het is geen vetpot. De opmerking van een spreker op het NVM-congres in november dit jaar dat duurzame investeringen 30% beter renderen, herken ik dan ook absoluut niet; een rendement van meer dan 10% op verduurzaming is een illusie.’

Als Van der Gijp een wens mag doen om het verduurzamen voor woningen te bevorderen, wat zou dat dan zijn? ‘De verduurzaming van de woningmarkt zou versnellen wanneer de regel dat 70% van de huurders moet instemmen met verduurzaming iets zou worden gematigd tot 50%. Maar het belangrijkste beletsel is toch wel de ‘boete’ op verduurzaming door de overdrachtsbelasting van meer dan 10%. Dat zet een enorme rem op investeringen. Die boete moet je namelijk eerst terugverdienen als je oude woningen koopt om te verduurzamen, en dat willen wij graag. Ik zou wensen dat je deze ‘boete’ terugkrijgt als je binnen drie jaar hebt verduurzaamd.’

Funding neemt af

Van der Gijp heeft concrete plannen om volgend jaar in te spelen op een beter investeringsklimaat met de introductie van het Residential Impact Fund. Hij moet daarvoor eerst een minicollege beleggingskunde geven om de noodzaak van zo’n fonds duidelijk te maken: ‘Door de rentestijgingen zijn de obligatieportefeuilles van institutionele beleggers sterk in waarde afgenomen. Als gevolg hiervan is het belang van vastgoed in de portefeuille toegenomen. Beleggers zijn daarmee overwogen in vastgoed en willen dat percentage terugbrengen. Veel beleggers hebben echter aparte investeringsruimte gecreëerd voor impact-beleggingen. Dit nieuwe fonds speelt in op die vraag naar impact.’

Zijn de beleggers bereid om voor die impactbeleggingen genoegen te nemen met het rendement op obligaties? ‘Ik denk dat sommige beleggers bereid zijn om iets rendement te laten liggen, maar nooit zo veel.’ Zou je bij een rendement op obligaties van 4–5% dan op een rendement van 5,5–6% voor het fonds kunnen komen? Van der Gijp: ‘Dat zou ongeveer kunnen kloppen; in vergelijking met de aankoop van reguliere woningen laat je – mede door de overdrachtsbelasting – toch net wat rendement liggen.’

Ander retail-standpunt

Van der Gijp heeft het tijdens het gesprek veel over woningen, het overgrote deel van de portefeuille. Maar als researchdirecteur heeft hij het vaakst gepubliceerd over de winkelsector en later over zorgvastgoed. Deze focus zorgt ervoor dat hij minder op heeft met de juist door veel collega’s omarmde logistieke sector. ‘Dat klopt, ik begrijp die markt onvoldoende.’ Ook zal Achmea niet snel met een apart kantorenfonds komen.

Over retail heeft hij een ander standpunt dan de meeste, juist somberende collega’s. Je kon de somberheid dit jaar afmeten aan het geringe aantal Nederlanders die in november naar de retailbeurs Mapic in Cannes gingen. ‘Wij hebben een bijzonder goede portefeuille van winkelcentra voor dagelijkse boodschappen en losse winkels in A-straten in de vier grote steden. Ik vind de prijzen voldoende gedaald en wil juist graag nieuwe aankopen doen.’

Rol van de overheid

Ook afwijkend is de visie van Van der Gijp op zorgvastgoed, maar die visie moeten we vanwege de tijd voor een volgende keer bewaren. Om het gezellig te houden aan het eind van het jaar zullen we het ook maar niet over de politiek gaan hebben, maar Van der Gijp wil op de valreep het nieuw te vormen kabinet nog wat meegeven. ‘Ik begrijp best dat er iets moet worden gedaan aan de excessen in een klein deel van de huursector, maar ik hoop dat Den Haag de beleggers niet over één kam scheert. Voor de opgave voor verduurzaming in het vastgoed zijn beleggers heel hard nodig.’

Aan de andere kant, is de rol van de overheid bij het vastgoed niet beperkt? Is de rente niet van groter belang? ‘Zeker, ik heb als tegeltjeswijsheid: als de rente stabiliseert, vastgoed normaliseert. De bouw kan naar mijn idee ook wat meer bijdragen door efficiëntere systeembouw, maar toch ligt een belangrijke sleutel bij het kabinet: de woningproductie moet omhoog.’

Profiel Achmea Real Estate
Namens meer dan dertig pensioenfondsen en andere institutionele beleggers, beheert Achmea Real Estate ruim € 13 mrd aan woningen, winkels en zorgvastgoed. Kantoren en logistiek laat de belegger links liggen. Achmea streeft naar investeringen met een hoge maatschappelijke waarde en een passend financieel rendement. Door de rentestijging was 2023 een turbulent jaar. ‘Tussen september 2022 en september 2023 is op de Nederlandse vastgoedmarkt circa 13% aan waarde verdampt. Zo’n afwaardering in zo’n korte tijd is nog niet vaak voorgekomen’, aldus Casper Hesp, director investment management bij Achmea Real Estate. Het beleggingsvolume is tot en met november teruggevallen van € 21,9 mrd in 2022 tot € 6,4 mrd, het niveau van de financiële crisis van 2008.
Nu de inflatie beter is beteugeld voorziet Hesp een rentestabilisatie en wellicht verlaging in de tweede helft van 2023. ‘Door de rentestabilisatie ontstaan er voor institutionele beleggers mogelijkheden om weer in te stappen.’ Daarbij verwacht hij dat de beleggers afkomen op de drie specialisaties: duurzame, betaalbare woningen, passend zorgvastgoed en winkels. Door die specialisatie kan Achmea Real Estate zich beter verdiepen in de gebruikers: veeleisender en selectiever voor winkels, meer aandacht voor werkomgevingen en medewerkers in de zorg. Hesp verwacht dat Nederland de doelstellingen van het klimaatakkoord uit Parijs niet gaat halen met het tempo van verduurzaming van de bestaande voorraad. Hij denkt ook dat de waarde van duurzaam en niet-duurzaam vastgoed steeds meer uiteen gaat lopen. Pensioenfondsen kunnen met duurzaam vastgoed het verschil maken.
De ARE-outlook 2024–2026 is te vinden op www.achmearealestate.nl.