De hotelsector houdt de groeiende reizigersstroom niet bij. Investeren in hotels blijft daarom lucratief
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 24 juni 2016
Provast ontwikkelt op de Zuidas een hotel met 330 kamers, Houthavens krijgt een Moxy Hotel en Residence Inn van Marriott met in totaal 180 kamers, Van Wijnen realiseert een appartementenhotel in Oud-West, het Amsterdam City Harbour Hotel aan de Cruquisweg zal worden geëxploiteerd door Novum en ABN Amro financiert het 650 kamers tellende NHow Amsterdam RAI Hotel van COD. Het is een greep uit de nieuwsstroom van de afgelopen Provada, waar hotelontwikkelingen steeds meer op de voorgrond stonden.
Het verwondert Jan Steinebach niet. Hij is director CBRE Hotels in Nederland en heeft zijn markt de afgelopen jaren gestaag zien groeien. ‘Ondanks de berichten over hotel-stops in Amsterdam, is de stad nog steeds populair. Dat zal de komende jaren ook zo blijven.’
Zijn bewering wordt gestaafd met cijfers. Op het Hotel Investment Seminar in het nieuwe Hilton op Schiphol, onder andere georganiseerd door CBRE, bleek dat Nederland en dan vooral Amsterdam door investeerders als een interessante beleggingsmarkt wordt gezien. Researcher Joe Stather van het pan-Europese hotelteam van CBRE heeft berekend dat er in 2014 voor ruim € 600 mln werd geïnvesteerd in hotels in Nederland, waarvan bijna € 300 mln in Amsterdam. Het beleggingsvolume in 2015 lag met € 500 mln lager, maar historisch gezien nog steeds op een zeer hoog niveau. Van die € 500 mln in 2015 is ruim € 200 mln geïnvesteerd in Amsterdam.
Twee grote hotelprojecten
Dat volume in Amsterdam zal dit jaar zeker overschreden worden als de twee grote hotelprojecten in belegging worden genomen. Nu ABN Amro zich gecommitteerd heeft aan de financiering van het door Rem Koolhaas ontworpen hotel bij de RAI, lijkt een investeerder in zicht te komen. Inmiddels zijn de gesprekken met beleggers voor het Maritim Congreshotel Overhoeks met 579 kamers, een ontwikkeling van het Oostenrijkse IES, in een gevorderd stadium. Het team van CBRE adviseert daarbij. Er zullen dit jaar nog meer objecten op de markt komen.
De belangstelling is hoog, ondanks de behoorlijke pijplijn met hotelkamers in Amsterdam. Aanvangsrendementen in Amsterdam liggen gemiddeld rond 5,5% voor huurcontracten, rond 5,75% voor hotels waarvoor er nog geen exploitant is en rond 6% voor managementcontracten. Steinebach: ‘Dat hotels waar nog geen exploitant voor is het toch goed doen, komt doordat er dan ruimte voor de belegger is om zelf een exploitant te vinden en daarmee gerichte afspraken te maken. Er is geen gebrek aan exploitanten die een hotel zoeken: ook hotelmerken willen nog graag naar Amsterdam.’
De aanvangsrendementen voor huurcontracten waarbij de exploitant een vaste huur betaalt, liggen vanwege het lagere risico lager. Steinebach: ‘Desondanks neemt het managementcontract, waarbij de belegger risico neemt in de exploitatie, wel een hoge vlucht. Beleggers willen steeds meer profiteren van de up-side van de hotelbusiness.’
Meer reisbewegingen
Van waar al deze belangstelling voor hotels? De belangrijkste driver komt van de verwachte groei van het aantal reisbewegingen over heel de wereld. Beleggingsfonds Axa, dat onder meer voor € 157 mln het Krasnapolsky aan de Dam in Amsterdam aankocht – de grootste single asset deal tot nu toe – gaat ervan uit dat in 2030 zo’n 1,8 mrd reisbewegingen per jaar gemaakt zullen worden. Dat is bijna een verdubbeling sinds 2010, toen er bijna 1 mrd reisbewegingen werden gemeten. De grootse groei komt van toeristische reizigers, waarbij vooral de Aziaten veel meer zullen gaan reizen. Axa rekent erop dat Europa, evenals nu, dan nog steeds de belangrijkste reisbestemming is.
Reizigers die naar Europa komen, hebben Amsterdam zeker niet bovenaan hun verlanglijstje staan. Toeristen gaan eerder naar Londen, Parijs, Rome, Barcelona, Praag en Berlijn. Daarna volgen echter al snel Wenen en Amsterdam.
Investeerders kijken echter anders naar dat lijstje: aangezien het aanbod hotelkamers in Amsterdam lang laag was, ligt er druk op de kamerprijzen. De gemiddelde kamerprijs van € 109 per nacht in 2013 is gestegen naar € 114 in 2014. In de eerste helft van 2015 is de gemiddelde kamerprijs € 122. De bezettingsgraad lag het laatste jaar op 79%. Voor de Amsterdamse hotels leverde het volgens cijfers van STR een groei van de opbrengst per kamer (RevPAR) op van bijna 12% in 2015. Voor heel Nederland kwam de RevPAR uit op van ruim 10%, boven het Europees gemiddelde van bijna 7%.
Niet te veel
Ondanks de hausse aan hotelplannen en opleveringen in Amsterdam, denkt Steinebach niet dat het te veel is. ‘Van 2005 tot 2015 zijn er ruim 9000 kamers bijgekomen op een totaal van bijna 30.000 kamers. Desondanks ligt de bezettingsgraad rond 80%. Een hogere bezetting is in een hotel nauwelijks mogelijk. Er is zeker nog ruimte in de markt, vooral gezien de verwachte groei van het aantal toeristen.’
De cijfers van de gemeente laten zien dat het aantal toeristen dat naar Amsterdam komt tussen 2004 en 2014 is gestegen met in totaal 58% tot 6,7 miljoen per jaar. Het aantal hotelkamers is in die periode weliswaar ook fors gestegen met 45%, maar is wel achtergebleven ten opzichte van de vraag naar overnachtingen. In 2014 bleven de bezoekers gemiddeld 1,88 nacht in de stad, wat in totaal 12,5 miljoen hotelovernachtingen opleverde.
Desondanks heeft de gemeente het hotelbeleid wel aangepast om de hausse in te dammen. Het principe bij het indienen van nieuwe plannen is ‘nee, tenzij’. De gemeente wil alleen medewerking verlenen als de nieuwe plannen iets toevoegen aan bijvoorbeeld het vestigingsklimaat of een innovatief karakter hebben. Als alle huidige plannen bij elkaar worden opgeteld en worden getoetst op realisme, komt de gemeente op een pijplijn aan hotelkamers van 6542 in de periode 2016 tot en met 2022.
En Airbnb dan?
Het aantal boekingen via Airbnb – de site die verhuurders van vakantiewoningen en toeristische huurders bij elkaar brengt – heeft inmiddels de boekingen van een keten als Hilton wereldwijd overtroffen. In hoeverre is Airbnb een concurrent van hotels?
Alleen al via Airbnb zijn er ruim 11.000 vakantiewoningen in Amsterdam te boeken. De inschatting van de gemeente is dat er hiermee ruim 40.000 bedden beschikbaar zijn. Dat is 62% van het totaal aantal bedden en waarschijnlijk slechts een deel van de totale particuliere vakantieverhuur. Het aandeel van particuliere verhuur is dus het veelvoudige van het aantal hotelkamers, maar dat was altijd al zo. Wel is de bezettingsgraad veel lager: op basis van belastinggegevens komt de gemeente uit op een bezettingsgraad van 20%. De groei van Airbnb en die van de hotelcapaciteit in Amsterdam hebben tegelijk plaatsgevonden, maar dat heeft de groei van de bezettingsgraad en opbrengsten van de hotels niet in de weg gestaan.
Juist gezien het grote aandeel van particuliere verhuur in de stad is de gemeente terughoudend met in het afkondigen van een hotelstop. De redenering is dat de groei van het aantal reizigers niet is te stoppen, en dat bij te weinig hotelkamers het marktpotentieel van de particuliere verhuur zal toenemen. Gezien de overlast die dit segment nu al geeft, wil de gemeente dat liever indammen.
