De grootse plannen voor het Stationsgebied Utrecht waren te complex en te duur om in één keer uit te voeren. Dat blijkt nu een geluk bij een ongeluk.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 22 oktober 2021
‘Utrecht is een échte stad aan het worden’, zegt Leen de Wit. Bijna 25 jaar geleden begon hij bij de gemeente als wijkmanager van uitleggebied Leidsche Rijn en sinds vier jaar is hij programmadirecteur van Centrum Utrecht, waaronder ook het stationsgebied valt. Dat krijgt grandeur. Met een eigen WTC aan de Jaarbeurszijde, de spectaculaire witte honinggraat boven het glooiende stationsplein en in aanbouw onder meer de groene torens van Wonderwoods. Wonen en werken op grote hoogte, voor Utrechters is het vrij nieuw. Al blijft de stad ontbreken in de ranglijsten van hoogste Nederlandse gebouwen, want hoger bouwen dan de zeven eeuwen oude Domtoren (112 meter) mag niet. ‘Dat is hier een gevoelig ding’, zegt De Wit.
Te groot en te duur
Een prestigieus, glimmend zakendistrict. Dat was hoe de Jaarbeurskant de gemeente 20 jaar geleden voor ogen stond. Maar de plannen voor het hele stationsgebied waren te omvangrijk en te duur om in één keer uit te voeren. Ze werden gesplitst. In de eerste fase koos de gemeente voor de bouw van onder meer winkel- en appartementengebouw De Vredenburg, muziekcentrum Tivoli en het omvangrijke Stadskantoor. Hoog Catharijne werd vernieuwd en aan het nieuwe plein aan de westkant verrezen enkele jaren geleden het WTC en andere kantoren. Het hippe Central Park is op 6 oktober officieel geopend, en krijgt halverwege de toren een achter glas zichtbare tuin.
Uitgesteld werden destijds concrete plannen voor het gebied rond de Jaarbeurs en het aangrenzende Lombokplein (nu nog Westplein). En dat is maar goed ook, vindt programmadirecteur De Wit. Toen de gemeente er in 2015 eindelijk mee aan de slag ging, bleken de tijden veranderd. ‘In plaats van als een zakendistrict, zagen we het gebied inmiddels veel meer als onderdeel van het centrum, met woningen, cultuur en horeca. Deze omslag hebben we net op tijd gemaakt. Als je een gebied moet corrigeren dat al is ontwikkeld, zoals de Zuidas, is dat veel moeilijker.’
Toverwoord
Dat functiemenging in grootsteedse (her)ontwikkelingsgebieden het toverwoord is, schrijft de Utrechtse programmadirecteur vooral toe aan een nieuwe visie op werken. ‘Mensen willen geen glimmend kantoor meer en na het werk om zes uur aan de aardappeltjes thuis. Ze willen een inspirerende leefplek, waar je kunt eten, sporten, uitgaan en soms ook wonen. Dat is waarom wij voor dit gebied een andere koers hebben ingezet.’ Want de wil van jong talent is wet, in deze krappe arbeidsmarkt. ‘Huurders moeten tegenwoordig bedelen om personeel, en dat wil op een levendige plek in de stad zitten.’ De gemeenteraad moet er nog mee instemmen, maar voor de plint van het geplande Jaarbeurspleingebouw staan naast culturele functies zelfs een skatebaan en nachthoreca op het wensenlijstje. ‘Toch wel heel bijzonder in een zakelijke omgeving’, aldus De Wit.
Binnen de geplande kantorenmeters ambieert de gemeente spreiding naar segment. Dominant in het Utrechtse stationsgebied zijn van oudsher bedrijven uit de non-profit en de creatieve hoek. Daarnaast is de Rijksoverheid goed voor zo’n 40% van de gehuurde meters. Dat aandeel blijft wel ongeveer zo, schat De Wit. ‘Het Rijk ziet Utrecht als tweede residentie. Het Rijksvastgoedbedrijf wil verschuiven van huur naar koop, zodat het eigen eisen aan verduurzaming kan stellen. Daarover hebben we een overeenkomst gesloten. In het stationsgebied zoeken we nog naar 40.000–50.000 m² kantoorruimte die de overheid kan kopen. Dat kan deels in de huidige gebouwen zijn.’
Niet te grabbel gooien
Voor beleggers zijn de oplopende verhuurprijzen in Utrecht interessant. ‘Maar moet je als stad wel blij zijn met die opwaardering?’ vraagt De Wit zich af. ‘Wij willen onze identiteit niet te grabbel gooien voor grondwaardegewin op korte termijn. Onze wens is om in het stationsgebied een deel van de werkomgeving goedkoper en veelzijdiger te maken. Enerzijds om onze natuurlijke achterban niet van ons te vervreemden, en die kan de stijgende huurprijzen langzamerhand niet meer opbrengen. Maar ook omdat we start-ups en scale-ups een kans willen bieden zich in het stadscentrum te vestigen. Als we op de top blijven zitten, blijven straks alleen corporates, zakelijke dienstverlening en de overheid over.’ Deze zienswijze heeft intern wel tot enige discussie geleid, erkent de programmadirecteur. ‘Het is best lastig om te moeten tegensturen. Maar het college zegt: dit willen we. We hebben een progressief gemeentebestuur in Utrecht, dat helpt.’
Aangepaste tenders
Dus lagere grondprijzen om marktpartijen over de streep te trekken? De Wit: ‘Het is beginnend beleid, we zijn nu bezig met een eerste experiment met aangepaste tenders. We kiezen voor een kleine incentive, wat lagere grondwaardes. In de erfpachtcontracten kunnen we spelregels afspreken, bijvoorbeeld hoe we ervoor zorgen dat we een bepaald segment vasthouden op het moment dat bedrijven doorverhuizen. En marktpartijen kunnen spelen met hun aanvangsrendementen.’
Zien die dat wel zitten? ‘Sec financieel gezien is dat lagere segment minder interessant voor ze’, zegt De Wit. ‘Maar beleggers kijken ook naar de langere termijn. Deze economische hausse gaat een keer voorbij. Iedereen is gebaat bij spreiding.’ De Wit wil marktpartijen uitdagen om met creatieve plannen te komen. ‘Met onze ambities tillen we ontwikkelaars en beleggers ook naar een hoger niveau. Dat is het spel dat we spelen.’
Als voorbeeld noemt hij de tender voor de kavel aan de Jaarbeurszijde, waar G&S Vastgoed nu Wonderwoods realiseert. Voorwaarde was dat er naast werken en wonen ook een ongesubsidieerde culturele voorziening kwam. Nu is een Japans kunstenaarscollectief aangetrokken dat een digitaal museum gaat opzetten, met een gegarandeerde exploitatie van 15 jaar. ‘Zo’n uitdaging moet je gewoon op tafel leggen. Op zo’n plek wil je toch werken? Ik zie stadsontwikkeling als een culturele daad.’
Kantoor als clubhuis
De markt is er klaar voor, denkt De Wit. ‘Die signalen krijgen we van ontwikkelaars en beleggers. Ook zij zien dat een gebied met alleen strakke, glimmende gebouwen niet de toekomst heeft. Kantoren worden, oneerbiedig gezegd, toch meer een clubhuis.’ Is het dan wel wijs om zoveel nieuwe kantoormeters toe te voegen? ‘Grosso modo neemt de behoefte aan werkmeters in Nederland af. Maar het Utrechtse stationsgebied speelt in op de behoefte aan ontmoeten en inspireren. Ook gezien onze centrale positie in Nederland zie ik nog veel groeipotentieel.’
Uitdagingen
Toch kent ook Stationsgebied Utrecht wel een paar uitdagingen. Corona? Daarvan zijn de effecten op de ontwikkellocaties volgens De Wit beperkt. ‘De grote projecten hadden we al aanbesteed voordat de crisis uitbrak. Maar de verhuur van kantoren- en winkelmeters heeft wel even op een lager pitje gestaan.’ De economie trekt aan, al moeten toerisme en de voor Utrecht belangrijke congresmarkt nog volgen. Meer last heeft de gemeente van de schaarste aan bouwmaterialen. ‘Dingen duren langer, dat is echt merkbaar. Ik krijg best vaak appjes dat de realisatie even stilligt omdat dit of dat niet is geleverd. Ik denk dat het van voorbijgaande aard is, maar lastig is het wel.’
Met de ontwikkeling van nieuwe winkelmeters is de gemeente voorzichtig, na de uitbreiding van Hoog Catharijne. Daar is flink wat retail bijgekomen de afgelopen jaren: twee nieuwe assen in het winkelcentrum zijn gereed, aan de kant van het Moreelse Park staat de laatste vleugel gepland. In totaal 35.000 extra meters, straks een derde van het totaal. Volgens De Wit hebben vooral winkeliers in de oude Utrechtse binnenstad het moeilijk, maar vinden de grote vloeroppervlakten in het winkelcentrum nog gretig aftrek. ‘Volgens mij komt Hoog Catharijne goed door de crisis heen.’
Beurskwartier
In omringende nieuwe woonbuurten beperkt de gemeente retail wijselijk tot een minimum. Zo worden op het Jaarbeursterrein – omgedoopt tot het Beurskwartier – vanaf 2023 vooral woningen gebouwd, aangevuld met voorzieningen voor vrijetijdsbesteding en cultuur. Wat retail betreft is er hooguit plaats voor een supermarkt. Dit terrein was tot vijf jaar geleden eigendom van de Jaarbeurs. Toen sloot de gemeente een deal met de organisatie: die kon in de stad blijven door het erfpachtrecht te verlengen, en Utrecht kocht een gedeelte van het uitgestrekte parkeerterrein. De Jaarbeurs wil ook zijn eigen complex (her)ontwikkelen en een deel van de grond bestemmen voor woningbouw. Dat voornemen loopt nu vertraging op. Programmadirecteur De Wit: ‘De Jaarbeurs is nu een doos met een expeditiestraat eromheen. Die gaat deels ondergronds en zo komt er ruimte beschikbaar. Probleem is alleen dat de organisatie in eigen vermogen nogal achteruit is geboerd door de coronapandemie. Dat maakt de plannen ingewikkelder.’
Daardoor is het totale aantal extra woningen in het stationsgebied nog lastig in te schatten, dat ligt ergens tussen 3000 en 7000. Daarvan wil de gemeente 35% bestemmen voor sociale verhuur en een kwart voor middenhuur en -koop. ‘Op deze toplocatie is dat een hele zet’, aldus De Wit, die er tegenoverstelt dat de sociale huursector in buurten als Overvecht en Kanaleneiland juist wat wordt teruggebracht ten gunste van een betere mix. Hebben beleggers oren naar de segmentatie in het stationsgebied? Er is geen gebrek aan belangstelling, is alles wat De Wit erover kwijt wil. Van de 60.000 extra woningen die Utrecht de komende 20 jaar volgens de huidige inzichten nodig heeft, bedraagt de harde planvoorraad nu minimaal de helft.
Grens aan CS-gebied
Grootste uitdaging, en Utrecht staat hier bepaald niet alleen in, is een toereikende infrastructuur. De bereikbaarheid van het stationsgebied met de trein kan niet beter, maar verder slibt het gebied wel dicht, aldus De Wit. ‘Als ik naar een voorstelling in Carré ga, reis ik via Amsterdam Amstel en pak ik daar de tram. Bij ons gaat álles via het centraal station. Daar zitten grenzen aan.’ Hij hoopt dat de geplande vier ‘OV-knopen’ aan de rand van de stad doorgaan, met intercitystations onder andere bij Lunetten en Leidsche Rijn. Daar zouden dan ook wat van de geplande nieuwe overheidsgebouwen een plek kunnen krijgen. ‘Iedereen kijkt naar het CS, maar we naderen het eindpunt van wat deze verkeersknoop aankan.’
Stationsgebied Utrecht
Herontwikkeling en nieuwbouw door gemeente, Prorail, NS, Klépierre, Jaarbeurs en verschillende ontwikkelaars
– ruim 35.000 m² retail, grotendeels afgerond
– 3000–7000 nieuwe woningen
– 180.000 m² kantoren in planning
– horeca, cultureel en maatschappelijk programma
Nieuw gevestigde hoofdkantoren: o.a. Aalberts Industries, AM Pharma, McDonald’s, Ultimaker, VodafoneZiggo en TeamLiquid
Toplocaties
De rubriek Vestigingslocaties brengt de ‘toplocaties’ in beeld die het Rijk in 2017 benoemde in de ruimtelijk-economische ontwikkelingsstrategie (REOS), ter versterking van de belangrijkste groeiregio’s van Nederland. In de reeks gemengde zakencentra deze keer het Stationsgebied Utrecht. In de vorige aflevering kwam de Zuidas in Amsterdam voor het voetlicht.
