Nederland staat nog maar aan het begin van de aanpak van de winkelleegstand. Dat kan alleen door het transformeren van winkelgebieden tot multifunctionele centra, stelt Pieter van der Heijde. ‘Maar er is te weinig kapitaal voor transformatie.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 23 februari 2024
Met een passende antieke Citroen DS rijdt Pieter van der Heijde voor bij restaurant Dauphine, het kloppende journalistieke hart in Amsterdam, vernoemd naar de eveneens Franse antieke auto. Van der Heijde is oprichter en was directeur van Bureau Stedelijke Planning, dat hij in 2022 verkocht aan het internationale ingenieursbureau Sweco in De Bilt. Nadat hij nog een jaar op zijn post bleef om de fusie in goede banen te leiden is hij nu vrij man en staat hij op het punt een reis naar Nieuw-Zeeland en Australië te maken. Daarnaast is hij fractievertegenwoordiger van de VVD in de Provinciale Staten van Zuid-Holland.
Weinig documentatie
Echt rustig heeft hij het nog niet gehad, want er ligt een vuistdikke uitgave over ‘zijn’ kennisdomein ‘het transformatieproces van winkelgebieden’. Eerder slaagde hij erin om tijdens de financieel-economische crisis te promoveren op ‘Nieuwe centra in Nederland; het krachtenspel in de arena van de stedelijke ontwikkeling’. In de periode daarna maakte zijn bureau een sterke groei door.
Van der Heijde heeft met zijn boeken weinig last van concurrentie. In 1998 vroeg hij een stagiair bij zijn bureau om materiaal te verzamelen over hoe de nieuwe centra erbij lagen. ‘In eerste instantie was ik verontwaardigd. De stagiair kwam met een zeer mager resultaat. Wat bleek? Er wás geen documentatie over nieuwe centra.’ Later bleek er ook over de transformatie van winkelgebieden nauwelijks gepubliceerd te zijn.
Ook in het buitenland is weinig materiaal beschikbaar. Landen als de VS of Zuid-Afrika, waar weinig grondschaarste is, laten veel centra verloederen en starten elders met iets nieuws. Alleen in Zweden vond Van der Heijde veel materiaal over getransformeerde winkelcentra, en wellicht doet hij binnenkort inspiratie op in Australië, dat met de Lowy-familie de bakermat is van Westfield, de wereldwijde trendsetter in winkelcentra.
De hoe-vraag
Zijn nieuwe boek ‘Het transformatieproces van winkelgebieden’ is opgedeeld in drie delen: de ontwikkelingen in het winkellandschap, de totstandkoming van het transformatieproces bij planmatig ontwikkelde winkelcentra en de transformatie van organisch ontwikkelde centra, zoals historische binnensteden. Hierbij staat vooral ‘de hoe-vraag’ centraal.
Door interviews met betrokkenen bij zes grote herontwikkelingen is het boek heel concreet en praktisch. Het gaat om Bogaard in Rijswijk, de Ridderhof in Alphen aan de Rijn, Hart van Zuid in Rotterdam, De Banne in Amsterdam-Noord, Hoog Zandveld in Nieuwegein en Kronenburg in Arnhem. Daarnaast komt ook de praktijkervaring van veel andere sleutelinformanten uit de vastgoedwereld en de overheid aan bod.
Het zou interessant zijn voor de lezers om te weten welke ontwikkeling het beste is en waarom, maar daar wil Van der Heijde niet op ingaan. ‘Dat komt ook door de lange looptijd van transformaties. Je kunt aangeven welke functiemenging kansrijk is en welke niet, maar bij de meeste transformatieprojecten is het eindresultaat nog niet duidelijk. Als je mij dus vraagt om € 100 mln in winkelcentra te investeren, dan zou ik niet weten welke ik bovenaan moet zetten. Voor de toekomst van de winkelgebieden is het bovendien cruciaal om de waarde te behouden door er nieuwe functies aan toe te voegen in de vorm van horeca, werkplekken, maatschappelijke voorzieningen en woningen. Dat is nodig, want de behoefte aan fysieke winkels zal voorlopig verder afnemen. Bij een aantal transformaties komt dit nog onvoldoende van de grond.’
Uit de mond van een winkelspecialist zou je toch eerder optimisme verwachten. Vorig jaar is voor het eerst het marktaandeel van internet ten opzichte van de fysieke winkel niet toegenomen.
‘Dat klopt, maar ik denk niet dat dit over de gehele linie betekent dat de omzet van de fysieke winkel nu gaat groeien. Met betere distributie zullen internetverkopen nog aan belang winnen. Verder zet de rationalisering van het vestigingsbeleid van retailers door, wat ten koste gaat van vestigingen in middelgrote winkelgebieden. En vooral voor dagelijkse boodschappen is er nog veel winst te halen voor online verkopen.’
Wat zijn wel kansen?
‘Wij hebben drie jaar geleden met AM, Syntrus Achmea en PropertyNL een symposium georganiseerd over het toevoegen van woningen aan stadsdeel- en wijkwinkelcentra. Dat geldt nog steeds als laaghangend fruit. Je gaat de leegstand tegen door woningen toe te voegen en de bewoners van de woningen zijn tevens nieuwe klanten voor de winkels. Daarnaast is het van belang om de functiemenging te versterken, waardoor volwaardige centra ontstaan waar bewoners en omwonenden voor al hun behoeften terecht kunnen. Zo’n proces is lang niet altijd mogelijk in binnensteden. Ik heb nu tijd om door de week in binnensteden te wandelen. Er zijn in Nederland zeventien steden met meer dan 400 winkels. Je schrikt soms als je ziet hoe weinig mensen daar rondlopen.’
Hoe komt dat?
‘Je moet veel investeren om winkels up-to-date te houden. Ik constateer vaak ook een financieringsprobleem. Het gevolg is dat eigenaren aan alle kanten beknibbelen. Private beleggers die wel zeggenschap hebben over een heel centrum, zoals Kroonenberg, investeren wel. Die centra staan er ook veel beter bij.’
Vervanging van winkels door horeca gold ook als remedie.
‘Dat heeft even gewerkt, maar die situatie is gewijzigd. De afgelopen jaren is de leegstand van horecapanden ook toegenomen.’
Waarom komen de twee grootste herontwikkelingen van Nederland, The Mall of the Netherlands en Hoog Catharijne door respectievelijk Unibail-Rodamco-Westfield en Klépierre, niet terug in het boek?
‘Eigenlijk zijn dat geen goede voorbeelden van transformatie. Het accent ligt te veel op winkels en te weinig op functiemenging. Wel is de uitstraling van deze winkelcentra erg aantrekkelijk geworden. Maar ondanks de moeilijke start, is Centrum Leidsche Rijn een veel beter voorbeeld van functiemenging, met open winkelstraten, veel woningen, kantoren, diverse andere voorzieningen, ondergronds parkeren, en allemaal dicht bij het station. Ook dit is echter geen transformatie, maar nieuwbouw. Wel is dit project een goed voorbeeld van het ideaalplaatje voor de transformatie van winkelcentra.’
Je zei al dat dit centrum niet makkelijk van start is gegaan, met een aanbesteding die bijna alle ontwikkelaars hebben geboycot. Alleen ASR durfde het aan. Was het de conjunctuur die tegenzat of was er meer aan de hand?
‘Het ging (bijna) mis omdat in Leidsche Rijn eerst wijkcentra ontwikkeld waren die het gras voor de voeten van het stadsdeelcentrum hebben weggemaaid, temeer omdat in de tussenliggende tijd de behoefte aan fysieke winkels substantieel was afgenomen.’
Als je de complexiteit van de voorbeelden ziet en de lange looptijd met soms meerdere crises, zal dat beleggers niet afschrikken?
‘Daarom bepleit ik in het boek het benutten van beschikbare en nieuwe wet- en regelgeving, subsidies en verbetering van het procesmanagement. Voor transformatie van binnensteden moeten eerst bestemmings- of omgevingsplannen worden aangepast. Met zo’n aanpassing heeft de gemeente een instrument in handen om het winkelareaal te reduceren. Maar een nadeel is dat een bestemmingsplan een inflexibel instrument is. Ook moet de gemeente oppassen geen economische belangen te schaden, want anders riskeert ze een rechterlijke schorsing.’
Biedt de nieuwe Omgevingswet nog aanknopingspunten?
‘Binnen de Omgevingswet zijn meer mogelijkheden voor transformatie dan in de oude Wet Ruimtelijke Ordening. Er is al mee geëxperimenteerd in Assen, waar in het kader van plannen met verbrede reikwijdte winkelpanden die 1,5 jaar leeg stonden een wijziging van de bestemming konden krijgen.’
Je pleit in het boek ook voor subsidies. Dat lijkt niet helemaal te stroken met je politieke voorkeur voor de VVD.
‘Ik heb voorbeelden van goede vormen van transformatiesubsidies, soms in de vorm van leningen waarbij sprake is van een revolving fund, waardoor bij aflossing weer andere panden kunnen worden getransformeerd. In het boek beschrijf ik voorbeelden in Veenendaal. Ik pleit ook voor actief vastgoedbeleid door de gemeente. Subsidies moeten geen doel op zich zijn, maar een prikkel om met de transformatie van winkelgebieden aan de slag te gaan.’
Het transformatieproces van winkelgebieden
Het boek kan besteld worden door te mailen naar pietervanderheijde@xs4all.nl en is ook verkrijgbaar via de boekhandel.
157 pagina’s, geïllustreerd, hardcover, € 34,75
De vijf lessen van Pieter van der Heijde
(1) Creëer Regionale Adviescommissies (RAC’s) zoals die nu al bestaan voor de detailhandel. Deze vervangen bij stedelijke ontwikkelingen de te lange reguliere bezwaarprocedures op Omgevingsplanwijzigingen.
(2) Schaf de Woningbouwimpuls en Impulsaanpak winkelgebieden af: te complex, kostbaar en arbeidsintensief. Daarvoor in de plaats: projectfinanciering van hogere overheden direct aan lagere overheden, met veel vertrouwen tussen de bestuurslagen.
(3) Rijk en provincies moeten zich niet actief mengen in het stedelijke ontwikkelingsproces. Ze moeten wel een concrete ruimtelijke hoofdstructuur scheppen. Pas als gemeenten en private partijen er onderling niet uitkomen, kunnen Rijk of de provincie ingrijpen.
(4) Richt gemeentelijke projectbureaus op, zoals bij de Zuidas en voorheen Leidsche Rijn. Benoem ze als ‘Dienst’ met opdracht en mandaat. Deze projectbureaus kunnen dan samenwerken met private partijen.
(5) Voer als gemeente actief grondbeleid door kavels op te kopen en samen te voegen, waardoor de ontwikkeling van grotere gebieden mogelijk is. Naast schaalvergroting levert dit ook efficiency op, waardoor het ontwikkelingsproces wordt verkort en private partijen kunnen investeren.
Deze lessen zijn ontleend aan seminar ‘De fluïde stad; opgaven voor de stedelijke ontwikkeling in 2040’ ter gelegenheid van het 25-jarig bestaan van Bureau Stedelijke Planning, dat inmiddels is overgenomen door Sweco.
