De forse stijging van WWS-punten in 2024 kan vrije-sector-woningen zomaar op het niveau van de sociale sector brengen, stellen de WOZ-specialisten van Previcus Vastgoed. Als dat gebeurt, zijn de financiële gevolgen voor vastgoedbeleggers aanzienlijk.
De huurliberalisatiegrens bepaalt of een woning qua WWS-punten in de sociale of vrije sector valt. Deze grens wordt jaarlijks op 1 januari vastgesteld en wordt uitgedrukt in euro’s. Dit jaar is de grens op 1 januari 2024 verhoogd van € 808,06 naar € 879,66. In de Uitvoeringsregeling Huurprijzen Woonruimte kan teruggevonden worden hoeveel punten deze grens vertegenwoordigt. Bij € 808,06 horen 136 punten en bij € 879,66 horen 144 punten, een verschil van 12 punten.
Het samenspel van deze twee regelingen is essentieel voor vastgoedbeleggers, geeft Mijke Peters, taxateur bij Previcus, aan. Ze krijgt de laatste weken veel vragen van vastgoedbeleggers. “Vooral het grote verschil van 12 punten, zorgt ervoor dat grote groepen vastgoedbeleggers dit jaar in de problemen kunnen komen. Verwarrend genoeg wordt ook jaarlijks op 1 juli de hoogte van de WWS-punten herzien. Hierdoor kan op 1 januari een woning terugvallen in de sociale sector en op 1 juli een sociale huurwoning, veranderen in een vrije-sector-woning.”
€ 500 minder voor dezelfde woning
Previcus schetst het probleem aan de hand van een fictief voorbeeld. Stel, vastgoedmaatschappij X heeft een appartementencomplex met 20 gelijksoortige woningen in Rotterdam in de verhuur. Woning A is verhuurd op 1 december 2023. De verhuurder heeft voor het opstellen van het huurcontract de bijbehorende WWS punten in kaart gebracht. Het puntenaantal kwam uit op 145 WWS-punten.
De liberalisatiegrens lag op 1 december 2023 op € 808,06, wat correspondeert met 136 WWS-punten. Omdat de woning 145 WWS-punten heeft, viel deze woning in de vrije sector, waardoor de verhuurder een marktconforme huur mag bepalen. De verhuurder heeft hierop een huur vastgesteld van €1.400,- per maand.
Per 1 januari 2024 komt de identieke naastgelegen woning B vrij. Verhuurder besluit om hetzelfde huurbedrag in het huurcontract te gaan opnemen. Peters: “Maar daar gaat het dan gelijk fout. Vanaf 1 januari 2024 ligt de liberalisatiegrens op € 879,66, wat correspondeert met 148 WWS-punten. De woningen van vastgoedmaatschappij X zijn daarmee op 1 januari 2024 teruggevallen naar de sociale sector. Hetgeen in dit geval inhoudt dat voor ieder nieuw in te gaan huurcontract de maximale huur € 865,72 bedraagt. Een verschil van € 534,28 voor twee identieke woningen.”
Verschil jaarlijks groter
Niet eerder veroorzaakte de huurliberalisatiegrens in een nieuw jaar volgens Previcus zo’n groot probleem. “Een verschil van 2 of 3 punten, zoals dit in het verleden voorkwam, was nooit echt een issue”, zegt Nicole Moors, manager Vastgoedbeleggers en Woningcorporaties bij Previcus. “Enerzijds omdat de meeste vastgoedbeleggers wel wat marge inbouwden als de woning net op de liberalisatiegrens uitkwam, anderzijds omdat 2 tot 3 punten redelijk makkelijk te compenseren was door de woning iets luxer te maken. Echter 12 punten is een heel andere kwestie. Vorig jaar was het verschil ook al groot, dit jaar kan het tot echte uitdagingen leiden.”
Nauwlettend volgen
Inzicht in het samenspel tussen de huurliberalisatiegrens en de indexatie van de WWS-punten is volgens Moors dan ook een must. “Voor woningen met punten rond de liberalisatiegrens is het van belang om alert te zijn. Verhuurders doen er goed aan de indexeringen van WWS-punten en de huurliberalisatiegrens nauwlettend te volgen. Dit wordt pas effectief wanneer verhuurders inzicht hebben in het juiste aantal WWS-punten dat aan hun woningen is toegekend.”
Gerelateerde artikelen:
