Volgens cijfers van Cushman & Wakefield was de kantorenopname in 2023 21% lager, maar de leegstand bleef zo goed als onveranderd. De trend is: hoogwaardige kantoren op goede locaties.
De opname van kantoorruimte in 2023 is uitgekomen op 765.000 m², een daling van 20,7% ten opzichte van een jaar eerder. Het aanbod van kantoren nam met 3,5% licht toe. Dit heeft slechts beperkt impact op het leegstandscijfer dat met een toename van 0,3%-punt is uitgekomen op 8,4% van de voorraad. Tegelijkertijd worden er recordhuurprijzen bereikt voor hoogwaardige gebouwen op toplocaties.
In vergelijking met de pre-coronajaren 2018 en 2019 ligt de geëffectueerde vraag naar kantoorruimte dit jaar circa 40% onder het niveau van de jaren 2018 en 2019 en circa 20% tot 25% onder de (post)coronajaren tussen 2020 en 2022. Dit wijst op een structurele trend op de kantorenmarkt richting hybride werken. Kantoorgebruikers geven in deze setting de voorkeur aan locaties die uitstekend bereikbaar zijn en waar alle mogelijke faciliteiten binnen handbereik zijn. Dat blijken vooral hoogwaardige, duurzame gebouwen te zijn op toplocaties in de centra van de grote steden, zowel binnen- als buiten de Randstad.
Grootste steden
Circa 55% van de in 2023 verhuurde vierkante kantorenmeters bevond zich in de vijf grootste steden, waarbij Amsterdam een absolute koploper was met een opname van 211.000 m². Een vertegenwoordiging van maar liefst 30% van de totale Nederlandse transactiedynamiek. Dit relatief hoge opnamecijfer kan voornamelijk worden toegeschreven aan de gelijktijdige beschikbaarheid van nieuwe, hoogwaardige kantoorruimten op strategische locaties binnen de stad. Het is opvallend dat veel organisaties die in 2023 besloten naar kantoren in Amsterdam te verhuizen, al in de stad waren gevestigd.
Dit betreft onder meer de twee grootste transacties van het jaar: ING huurt 31.500 m² in het door NSI nieuw te realiseren kantoorpand Laanderpoort en Philips verhuist in 2025 zijn hoofdkantoor van de Breitnertoren nabij het Amstelstation voor het momenteel in herontwikkeling zijnde PI59 pand aan de noordzijde van de Zuidas (17.000 m²). In het recent opgeleverde EDGE Stadium heeft online whiteboard-platform Miro vorig kwartaal getekend voor 10.000 m² evenals Salesforce dat vanuit The Edge overkomt en ongeveer 6400 m² zal betrekken. De keuze voor de huur van 7800 m² in The Pulse (of Amsterdam) door de Boston Consulting Group, afkomstig uit het SOM-gebouw, onderstreept nog maar eens de lokale verplaatsingsdynamiek op de Amsterdamse kantorenmarkt.
Grote transacties
Ook buiten Amsterdam werden er vooral in de tweede helft van het jaar diverse grote transacties verricht door bedrijven die al in de plaats of regio actief waren. In Eindhoven gaf Bosch aan te verhuizen van Strijp S naar 13.000 m² op Strijp T, huurt SBM Offshore circa 9000 m² kantoorruimte in het Groothandelsgebouw naast Rotterdam Centraal, concentreren de ING-ers in Leeuwarden zich op 7000 m² in een pand op de Reviusstraat en laten drie grote kantoren achter die de komende jaren zullen worden herontwikkeld, en wacht praktisch hetzelfde scenario voor de medewerkers van Just Eat / Thuisbezorgd die vanuit de huidige drie locaties zullen worden samengebracht in het Menzis pand nabij het Centraal Station van Enschede op circa 7000 m². Dirkzwager Legal & Tax ten slotte liet weten de nieuwe anchor tenant te worden van nog te realiseren kantoorgebouw ART naast het Centraal Station van Arnhem op 6400 m².
Utrecht en Den Haag hebben de krapste kantorenmarkten met leegstandspercentages van respectievelijk 4,2% en 4,5%, terwijl er meer kantoorruimte beschikbaar is in Amsterdam (7,6%) en Rotterdam (7,5%). De vijf grote steden laten daarmee lagere leegstandscijfers noteren dan het landelijk gemiddelde. Het überhaupt beschikbaar zijn van kantoorruimte verklaart gedeeltelijk de hogere opname in Amsterdam en Rotterdam, terwijl in Den Haag en Utrecht als gevolg van uiterst krappe marktomstandigheden niet voor elke organisatie zo maar een ruimte beschikbaar is.
Polarisatie
De terughoudendheid van huurders om te verplaatsen heeft geleid tot polarisatie op de kantorenmarkt, waarbij de huurprijzen op het hoogwaardige segment stijgen als gevolg van de selectieve opwaartse vraagdruk. Dit komt bovenop andere kosten voor huisvesting en lonen waarmee kantoorgebruikers het afgelopen jaar te maken hebben gehad. Ze staan voor de uitdaging om economische risico's af te wegen tegen een aanhoudend krappe arbeidsmarkt. Op dit moment bedraagt het beschikbare kantoorruimte-aanbod in Nederland 4,4 miljoen m², waarvan 3,9 miljoen m² in fysiek lege staat wordt aangeboden. Resultaat is een leegstandspercentage van 8,4%. Dit percentage blijft in lijn met het langjarig gemiddelde over de laatste vijf jaar, dat sinds de pandemie schommelt tussen 8,1% en 8,4%.
De hierboven genoemde trends en ontwikkelingen lijken ook in 2024 de dynamiek op de Nederlandse kantorenmarkt te gaan bepalen. De nadruk ligt hierbij op de verdere concentratie van zakelijke activiteiten naar hoogwaardige, moderne kantoorruimten op strategische locaties die maximaal compatible zijn met de – wellicht wel permanente – veranderende behoeften van kantoorgebruikers.
