‘Fakton zou nu Macton zijn geworden’

‘Fakton heeft een vruchtbaar DNA’, vindt oprichter Wim Rust. In 2020 werd EarthY opgericht, een Amersfoortse risicodragende investeerder in leefomgevingen, met Robert van Ieperen aan het roer en Rust als betrokken aandeelhouder. In het najaar werd het Amsterdamse Fakton Capital verzelfstandigd naar Capital Fit, onder leiding van Lars Rompelberg, terwijl Anne van Eldonk de Rotterdamse vestiging ging leiden.
De crash van 1981 was voor Rust reden om adviesbureau Fakton (Financieel Aktief in Onroerend Goed) te starten. Na 25 jaar trok de rekenmeester, die met cursussen voor onder meer Neprom, Novam en universiteiten circa 7000 vastgoedmensen opleidde, zich terug uit de dagelijkse leiding. Bij zijn afscheid voorspelde iedereen: Rust rust nooit.
Zo is het 16 jaar later nog steeds. Hij stimuleert nog steeds het denken bij de Faktonen en voert af en toe opdrachten uit. Ook is hij betrokken bij Capital Fit en EarthY. Als mede-investeerder en meedenker is hij actief in de projecten van EarthY, zoals de al opgeleverde projecten Bos Uyterlinde en Amerberg in Amersfoort, het Eemklooster Amersfoort en Eikenstein Zeist. Ook geeft hij EarthY gevraagd en ongevraagd advies over de Tafelberg in Amsterdam. Rust: ‘Ik ben een vader die naar zijn zelfstandige kinderen kijkt, net zoals Jan Terlouw naar zijn D66. Hij bepaalt niets, maar ze luisteren soms wel, en hij is trots. Ik ben trots op het Fakton DNA. Mensen kijken vaak naar het DNA als een vast ingebakken gegeven, maar DNA heeft als kenmerk juist ontwikkeling, anders was de mensheid nu nog een kolonie amoeben geweest.’

Bij Jan Terlouw thuis hangt het touwtje niet meer door de brievenbus, als teken dat er wel wat is veranderd. Hoe is dat bij Fakton?
‘Toen ik bij Fakton begon, was geld het probleem; nu klotsen de miljarden over de plinten. Het DNA past zich aan. Het gezicht moet toekomstgericht zijn. Als ik opiniestukken uit het vastgoedwereldje lees, zie ik vooral academisch abstracte begrippen: klimaatadaptatie, circulair bouwen, gebiedsontwikkeling, total cost of ownership. Gooi deze termen in een artikelgenerator en je krijgt zo tien blogs die allemaal interessant lijken. Maar in zulke blogs draait het niet om mensen, mensen zijn er juist het probleem. Zo zijn het mensen die de planprocedures vertragen. Ik fulmineer tegen die benadering. Het moet juist om de mensen gaan. People first.’

Is dat niet een loze kreet? De banken belijden het, zelfs de belastingdienst, maar in de praktijk wordt dat niet altijd waargemaakt.
‘Zeker, het komt erop aan hoe je dat praktisch waarmaakt. Ik zie het gelukkig bij al mijn Fakton-kinderen, maar het kan nog veel explicieter.’

De slogan ‘People first’ is bijzonder uit de mond van een rekenmeester die wordt geassocieerd met de uitvinding van de spaarhypotheek, de startershypotheek, de minder populaire ‘halal-hypotheek’ en de scholing van taxateurs.
‘Bij mijn berekeningen stond steeds de mens centraal. De spaarhypotheek was om mensen te redden uit de klauwen van financiële instellingen die hen een loer draaiden met totaal niet-transparante producten. Nu gaat de discussie over 100.000 woningen per jaar, maar het zou moeten gaan om woonruimte voor 100.000 huishoudens. Dat is een verschil. Vervolgens moet je die huishoudens nooit op één hoop gooien. Er is woningnood voor statushouders, buitenlandse arbeidskrachten en gescheiden personen. Maar er is ook een discrepantie tussen vraag en aanbod van mensen die snel – en volgens mij niet onterecht – gratis willen wonen in een koopwoning. Bij 2% rente en 2% inflatie woont een woningbezitter per saldo gratis.’

Je hebt het over foute analyses. Kun je daar een voorbeeld van geven?
‘Een recent voorbeeld is de eis dat je zelf moet gaan wonen in de woning die je koopt. Nee, je moet partijen aanpakken die gastarbeiders uitbuiten, maar niet woningbeleggers in het algemeen. Dit komt allemaal voort uit niet kijken voor wie je het doet. Wat? Waarom? Neem nu de babyboomers in hun grote huizen. Zij sterven uit. Kunnen we die achtergelaten woningen splitsen, zodat twee huishoudens geholpen zijn? Nee, dat mag niet, waardoor er meer gebouwd moet worden. Juristen en ambtenaren proberen binnen strakke regels en wetten de woningmarkt te reguleren, alles top-down. Als je de mens wilt bereiken, dan is bottom-up essentieel; inzicht in de nimby’s en pimby’s – not or please in my backyard. Zorg voor MMER: mens en maatschappelijk effect rapportages.’

In de afgelopen gemeenteraadsverkiezingen draaide het juist om mensen met kleine lokale belangen, die wonnen van landelijke partijen met grote wereldproblemen.
‘Ik vind dat in de politiek de factor mens er bekaaid vanaf komt. Het gaat er alleen nog om hoe je stemmen wint voor je herverkiezing. Die win je door mee te surfen op hypes en je op de goede momenten voor te doen als een struisvogel: vooral geen voor- en nadelen aankaarten.’

Als je als pater familias naar de Fakton-kinderen kijkt: hebben ze dat gevoel voor mensen meegekregen?
‘Ze zijn daar duidelijk mee bezig, maar de mens mag een nog prominentere rol krijgen. Het begint altijd met de mensen die je aanneemt en hoe je ze begeleidt. Jonge academici zitten in hun academische bubbel. Hoe krijg je ze daaruit? Hoe focus je ze op de mens? Dat leer je niet op de universiteit, maar het is wel een steeds belangrijker onderdeel van de interne ‘Fakton Academy’. Vervolgens moet een gevoel ontstaan voor bottom-up in alle projecten en adviezen. In het ontwikkelingsproces wordt steeds vaker aandacht geschonken aan voor wie, waarom, de reactie van de omgeving en na realisatie de beheerfase waarin een gemeenschap moet leven. Dat is meer dan kille berekeningen, data en tabellen. Ik hoop ook dat ze out of the box blijven denken.’

Kan je daar een historisch en een recent voorbeeld van geven?
‘In 1980 zei iedereen: ga goedkoper bouwen. Toen zei ik: kijk naar de hypotheekrente van 12%. De meeste winst is te behalen bij een transparante financiering. Dat werd de spaarhypotheek. Toen bleek dat starters geen woning meer konden kopen, zei de branche: maak die woning dan goedkoper. Ik zeg: zorg dat ze die woning kunnen betalen. Dat was de geboorte van de eerste startershypotheek.
Kijk ook eens hoe je het klimaat kunt aanpakken. Nu is het zo dat de WOZ-waarde van je woning stijgt als je investeert in een beter energielabel. Je krijgt dus voor straf hogere belasting en milieubijdragen. Ik zou zeggen: houd de mens een worst voor en geef hem 10% korting op de hogere WOZ-waarde. Dat kost niets en maakt het leuker voor de mens. Een ander idee is dat we mensen gaan subsidiëren voor de hoge energiekosten. Wie is er tegen om mensen met een slecht geïsoleerde woning te helpen? Men vergeet dat de belastingbetaler opdraait voor de ondersteuning van de huurder, terwijl het de schuld is van een huisbaas die niet investeert in zijn bezit. Mijn advies: subsidieer niet, maar pak die huisbaas aan. Dat vindt iedereen leuk, behalve de nalatige label-G-huisbaas.’

En tot slot nog een tip voor alle Faktonen en ex-Faktonen?
‘Je bent geen vastgoedregisseur meer, maar leefmilieuadviseur. Het gaat erom de samenleving op de eerste plaats te zetten, en niet het vastgoed. Als ik nu Fakton zou starten, zou ik het bedrijf Macton noemen: Menselijk activeren van onroerend goed. Die ‘c’ past nu ook beter dan het destijds zo moderne aktiveren.’

Erfenis van Wim Rust
Ir. W.N.J. (Wim) Rust introduceerde begin jaren ’80 de spaarhypotheek. Hij doorzag dat de fiscus niet geïnteresseerd was in de feitelijke waarde van een huis, waardoor het mogelijk was een aftrekpost te creëren die door een groeiende hoofdsom zo groot was dat daarmee rente en aflossing van de kapitaalverzekering konden worden voldaan. Per saldo betaalden de mensen dus niets met deze ‘Rust-hypotheek’. Aangezien de bank zeker was van het terugkrijgen van de hoofdsom, leek het een spel zonder verliezers. De enige verliezer was de belastingdienst, met een exploderende aftrekpost. Later werden deze hypotheken verboden.
De impact van de rekenmeester zorgde voor wantrouwen bij beleidsmedewerkers. Zijn plannen voor grootschalige omzetting van huur- naar koopwoningen met leuke hypotheken voor kleinverdieners hebben het daarom niet gehaald.
Rust ontdekte ook dat institutionele beleggers relatief weinig investeerden in vastgoed, vanwege de twijfelachtige reputatie ervan – nog steeds een probleem. Hij analyseerde feilloos het manco: het indirect rendement werd afgeleid uit afschrijvingen en het directe rendement uit de huurwaarde. Hierdoor had niemand meer een taxateur nodig, met onbetrouwbare performance-metingen tot gevolg. Rust heeft gezorgd dat de beleggers kozen voor IPD (nu MSCI), waarin wel verschillende waarderingselementen terugkwamen.
Rust bleef echter ontevreden over de vakkennis van taxateurs. Zijn stelling was dat de kwetsbaarheid toeneemt als er een verschil is tussen waarde op basis van kasstromen en wat de markt ervoor over heeft. Vervolgens is hij taxateurs gaan bijscholen, zodat vastgoedbegrippen internationaal correct werden vertaald en de grondwaarde minder primitief werd berekend.