Eigenaar Resolution Real Estate en manager Stable International zien door hun bedrijfsmatige aanpak stijgende lijnen in Rosada Fashion Outlet in Roosendaal. In 2016 gaat de uitbreiding open.
Eigenaar Resolution Real Estate en manager Stable International zien door hun bedrijfsmatige aanpak stijgende lijnen in Rosada Fashion Outlet in Roosendaal. In 2016 gaat de uitbreiding open.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 23 oktober 2015
Komend voorjaar moet het gebeuren. De opening van de uitbreiding is dé kans om Rosada Fashion Outlet opnieuw in de markt te zetten. ‘Zo’n mogelijkheid krijg je maar één keer en die moet je dus goed benutten.’ Dat zegt Gerben Boomsma, managing director van Stable International.
Stable is als fee-ontwikkelaar van de uitbreiding en als manager betrokken bij het outlet center in Roosendaal. Eigenaar is Resolution Real Estate, een Britse asset manager met de nodige Europese ervaring in outlet centers. Michel Nangia van Resolution: ‘Investeren in outlet centers lijkt meer op het runnen van een business dan op investeren in vastgoed. Door een sterk dagelijks management en goede marketing kun je de waarde van vastgoed verhogen.’
Drastische verandering
Stable en Resolution zullen hun ervaring in outlet centers nodig hebben. Het Nederlandse landschap van outlet centers gaat drastisch veranderen. De komende jaren zal de consument die op zoek is naar de koopjes in de merkendorpen een steeds ruimere keus hebben: Neinver opent in 2017 The Styles in Halfweg tussen Amsterdam en Haarlem, Provast plant een binnenstedelijke outlet in Zoetermeer die eind 2018 open moet gaan, Stable International zelf is betrokken bij een van de twee initiatieven in Zevenaar, Batavia-Stad in Lelystad heeft nieuwe eigenaren die wellicht willen herpositioneren, en in Assen hebben McGregor en Tom Coronel de handen voor een koopjescentrum ineen geslagen. En McArthurGlen ten slotte is druk doende in Gent en breidt het meest succesvolle Nederlandse outlet center in Roermond uit met 10.000 m².
Rosada zelf breidt met 8000 m² uit naar 24.000 m², 125 units in totaal. De bouw is deze zomer van start gegaan. ‘Het is een noodzakelijke uitbreiding’, vindt Nangia. ‘Consumenten kunnen dan van een uitje Rosada een echte dagtrip maken.’
Gezien het verzorgingsgebied dat de outlet centers aanhouden – afstanden van een uur tot anderhalf uur autorijden – kan het echter niet anders of er wordt deels in dezelfde consumentenvijvers gevist. Meer investeringen in Nederlandse outlets houdt Nangia dan ook even af: ‘Eerst maar eens kijken hoe de uitbreiding van Rosada zich in de markt gaat zetten en wat de ontwikkelingen zijn.’
Ruimte voor verbetering
Vooralsnog zijn Boomsma en Nangia meer dan tevreden over Roosendaal. Resolution Real Estate kocht Rosada in 2012 van CBRE Global Investors. Het was in 2006 opgeleverd door McMahon Development Group (MDG) en destijds verkocht aan ING REIM. Nangia: ‘Bij aankoop lag de leegstand op 24%. We zijn ingestapt in Rosada omdat we ruimte zagen voor verbetering. Door intensief management ligt de leegstand nu op 5%.’ Boomsma: ‘De omzetstijgingen van de retailers lopen de laatste jaren in de dubbele cijfers.’ In 2014 steeg de omzet met 14% met 10% meer bezoekers, in het eerste halfjaar werd er 11% meer omzet geboekt. Juist in de tijd dat de consumentenbestedingen op een laag niveau liggen, heeft het Rosada dus meer omzet weten te genereren.
Boomsma en Nangia zijn beiden ook zeer tevreden met de herfinanciering die dit voorjaar rond kwam. Nangia: ‘Voor ons was dat een mijlpaal, een bewijs dat we het goed doen.’ De Düsseldorfer Hypothekenbank verstrekte € 40 mln aan senior financiering, een lening die ook ten goede komt aan de uitbreiding.
Hands-on management
De verbeterde resultaten zijn het gevolg van sterk hands-on management. In dit geval vervult Stable op dagelijkse basis de rol van manager. Boomsma: ‘We hebben dagelijks zicht op de cijfers: niet alleen de omzet die de retailers maken, maar ook de bezoekersaantallen, het aantal transacties en het aantal verkochte producten die tezamen die omzet vormen. Hierdoor zijn onze marketingacties en events direct meetbaar.’
Bovendien worden er bezoekersonderzoeken gedaan op locatie en online. Ook worden er polls gehouden onder consumenten die níet komen: waarom komen ze niet en waar gaan ze dan heen?
Op die manier heeft Stable goed zicht op het reilen en zeilen van het outlet center. Welke winkels, welke acties en welke producten zijn de trekkers? Hoe gaat het met de voorraden van de winkels? Hoeveel besteedt een gemiddelde bezoeker waaraan? Zo blijkt dat 30% van de bezoekers uit België komt, maar dat die gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor 35% van de omzet
De retailers in Rosada bewegen zich momenteel in het midden- tot het premiumsegment. Het zijn merken als Esprit, s.Oliver, Gerry Weber, Van Gils, Gant en Nike die zich hier presenteren. Trekkers van de uitbreiding zijn onder andere Adidas en La Place. Alleen de outlet centers die zich al langer bewezen hebben, lukt het om het superpremiumsegment aan te spreken. Alleen het meest succesvolle outlet center in Nederland, Roermond, is het tot nu toe gelukt om merken als Gucci en Prada binnen te halen.
Omzethuur
Was vroeger het outlet center een bijna toevallig afzetkanaal voor de retailer, nu is het outlet center een vast onderdeel van de strategie. Vaak wordt er specifiek voor de outlet store geproduceerd. De verhouding tussen huurder en verhuurder is bovendien heel anders dan bij de ‘gewone’ vestigingen in de binnenstedelijke winkelstraten en winkelcentra. In outlet centra is altijd sprake van omzethuur. Boomsma: ‘Dat zorgt ervoor dat de neuzen dezelfde kant op staan. Iedereen wil dat de omzet omhoog gaat, waardoor het gemakkelijker is maatregelen daarvoor te nemen.’
Boomsma: ‘Hoewel omzethuur niet Nederlands is en we voor ieder contract langs moeten bij de kantonrechter, levert dat nooit moeilijkheden op. Het zorgt er wel voor dat we sneller kunnen ingrijpen als we zien dat ons centrum beter kan: relocatie voor verkleining of vergroting en mogelijke beëindiging van contracten is gemakkelijker.’
De omzethuur zorgt er mede voor dat het outlet center als belegging interessant is. Er is een basishuur met een stuk flexibele huur. Nangia: ‘Er wordt vaak gezegd dat deze omzethuur een volatiele huurstroom tot gevolg zou hebben, maar dat is niet het geval. Een neerwaarts risico is er nauwelijks, en bovendien kunnen we sneller indexeren dan bij reguliere contracten.’ Jaarlijks wordt de basishuur verhoogd tot het gemiddelde niveau dat de huurder in totaal in het afgelopen jaar heeft betaald. Daarbovenop wordt voor de komende periode weer een deel flexibele huur afgesproken.
PROFIEL Resolution en Stable International
Resolution Real Estate is een Britse asset manager met ongeveer € 1,4 mrd aan assets under management. Resolution heeft verschillende outlet centers in Europa, waardoor contacten met huurders ook via die weg lopen. Wat betreft outlet centers wil Resolution graag uitbreiden in Duitsland en het UK, maar ook in Frankrijk, Scandinavië en op bepaalde plekken in Spanje.
Resolution mikt vooral op value-add en heeft een beleggingshorizon van 5–8 jaar. Dit jaar is er een vijfde fonds opgericht waarin het Chinese private conglomeraat Fosun Property een meerderheidsaandeel zal nemen. Het fonds kan groeien naar € 1 mrd en zal investeren in retail, grote kantoren en herontwikkeling van kantoren voor de creatieve sector.
Het Nederlandse Stable International was als ontwikkelaar en lange tijd als manager verantwoordelijk voor het eerste outlet center in Nederland, Batavia Stad in Lelystad. De ontwikkelaar en manager heeft zich gespecialiseerd in outlet centers en perifere locaties in Nederland, België, Frankrijk en Duitsland. Zo is Stable als ontwikkelaar betrokken bij Fashion Outlet Leipzig in
Gerelateerde artikelen:
