[i]Propertize heeft voor € 1 het aandeel van Fortress in New Babylon overgenomen om eventuele betalingsproblemen van Fortress te voorkomen[/i]
Propertize heeft voor € 1 het aandeel van Fortress in New Babylon overgenomen om eventuele betalingsproblemen van Fortress te voorkomen
De overname van het aandeel van Fortress in het complex New Babylon (155.000 m²) in Den Haag voor de symbolische prijs van € 1 is onderdeel van de strategie van financier Propertize om een eventuele déconfiture van de voormalige partner van SNS Property Finance te voorkomen en de waarde van New Babylon verder te optimaliseren.
Propertize (de ‘bad bank’ die werd afgesplitst van het genationaliseerde SNS) neemt het belang van Fortress in het met massale schulden belaste New Babylon over. Daarmee eindigt de betrokkenheid van ontwikkelaar Fortress bij zijn grootste project.
Dat is een bevestiging van de status quo rond dit dossier. De indruk is dat de banken rond Fortress feitelijk aparte ‘silo’s’ vormen, waarin in alle rust kan worden gewerkt aan maximalisatie van de waarde. Het verschil met het veelbesproken faillissement van Eurocommerce is dat dit nu gebeurt voordat de betrokken ontwikkelaar in betalingsproblemen komt.
Belangrijk bij een dergelijke constructie is dat de volledige zeggenschap bij de bank komt te liggen en in het geval van New Babylon is dat nu gebeurd. Het volledige risico, maar ook de potentiële opbrengsten van het project, vallen nu toe aan Propertize. Het lijkt een logische stap omdat Fortress, dat geen eigen vermogen heeft, na de oplevering van het gebouw geen toegevoegde waarde meer had voor het project. Fortress levert inmiddels ook niet meer de directie van het project.
Voor Propertize, nu voor 100% eigenaar, is het een opsteker dat de perspectieven voor het enorme complex de afgelopen tijd zijn verbeterd. Na een moeizame start is de afgelopen twee jaar voor circa 20.000 m² kantoorruimte verhuurd in het complex, dat in totaal 55.000 m² kantoor omvat. Eind vorig jaar werd bekend dat het onderzoeksinstituut TNO zijn hoofdkantoor van Delft naar New Babylon verhuist. TNO huurt ongeveer 9500 m² kantoorruimte. In combinatie met andere huurders is inmiddels 80% van het complex verhuurd. De andere grote huurder is het advocaten- en notarissenkantoor Pels Rijcken, dat al enige jaren 12.000 m² in gebruik heeft. Dit deel is in 2010 voor € 41 mln gekocht door Commerz Real Investment. De parkeergarage met 1200 plekken is in eigendom bij Q-Park.
Met huurprijzen tot boven de € 200 per m² hoort New Babylon als kantoorlocatie bij de top in Den Haag. De indruk in de markt is dat inmiddels een aantal beleggende partijen met belangstelling kijken naar het kantoorgedeelte, bijvoorbeeld als alternatief voor dé toplocatie in Nederland, de Zuidas.
Ook het woongedeelte van het complex lijkt goed te lopen. In totaal omvat het complex zo’n 335 appartementen en Amvest kocht enkele jaren geleden al 176 huurwoningen. De koopwoningen gaan ook grif van de hand met voor Den Haag topprijzen van € 4000 per m². Ook het Hampshire-hotel in het complex (140 kamers) zou goed lopen.
Het management van het complex heeft nog wel een opgave met het winkelgedeelte (12.000 m²) van het complex. Weliswaar lijkt de leegstand met zo’n 10% niet hoog, maar naar verluidt functioneert met name het non-food gedeelte van het winkelgedeelte, dat in september vorig jaar werd geopend, nog niet naar behoren.
Propertize lijkt goed op weg naar vergroting van de waarde, nu de huurstroom in het kantoorgedeelte sterk is toegenomen, de verkoop van de woningen goed loopt en er kansen zijn voor het winkelgedeelte. Het lijkt echter onwaarschijnlijk dat die waardestijging voldoende zal zijn om de schuldenlast die op het complex rust (naar verluidt meer dan € 300 mln) goed te maken, zeker omdat het een tijd heeft geduurd voordat de huurstroom in het complex op gang kwam.
Update 25-6-2014:
Aanvulling DEALfocus New Babylon
Ontwikkelaar Fortress heeft naast de verkoop voor € 1 van zijn belang in New Babylon het grootste deel van het resterende vastgoed in april per financier gegroepeerd in aparte bv’s.
Afgelopen dinsdag werd in de DEALfocus beschreven hoe de overname van het aandeel van Fortress in het complex New Babylon (155.000 m2) in Den Haag voor de symbolische prijs van € 1 onderdeel is van de strategie van financier Propertize een eventuele déconfiture van de voormalige partner van SNS Property Finance te voorkomen en de waarde van New Babylon verder te optimaliseren.
In het geval van Propertize is het door deze bank gefinancierde vastgoed ondergebracht in de vennootschap Aprilvast, waarin met als enige bestuurder oud-Neprom voorzitter Jacques van den Hoven. Aandeelhouder van deze bv is nog steeds Fortress. New Babylon maakt geen deel uit van deze bv, aldus een woordvoerder van Propertize in reactie op de DEALfocus.
In overleg met de andere grote financiers FGH Bank en ING Real Estate heeft Fortress vergelijkbare constructies opgetuigd, waarbij het door hun gefinancierde vastgoed is overgeheveld naar één bv, met een gelouterde bestuurder. Via deze vereenvoudigde constructie hebben de banken beter zicht op de totaal door hen gefinancierde portefeuille en kan in relatieve rust worden gewerkt aan de waardeontwikkeling.
In de DEALfocus werd gesteld dat Q-park eigenaar zou zijn van de parkeergarage van New Babylon. In werkelijkheid is Q-park exploitant en een fonds van Bouwfonds Asset Management de eigenaar.
Gerelateerde artikelen:
