Recent heeft de Hoge Raad bepaald dat het ontbreken van een WOZ-waarde niet automatisch meer betekent dat er uitgegaan moet worden van een minimale WOZ-waarde. Deze uitspraak kan volgens Nicole Moors, manager vastgoedbeleggers bij Previcus Vastgoed, in de praktijk veel verwarring opleveren.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 10 juni 2022
Door de uitspraak van de Hoge Raad van 22 april jl. heeft er een cruciale wijziging plaatsgevonden. Als gevolg hierop kan een vastgoedbelegger zelf de WOZ-waarden van zijn nieuwbouwwoningen inschatten voor de WWS-punten.
Vastgoedbeleggers die kozen voor nieuwbouw of transformatie leefden lange tijd in onzekerheid over de rol van de WOZ-waarde bij het bepalen van de huurprijs. Helemaal sinds de advocaat-generaal eind vorig jaar als advies aan de Hoge Raad uitbracht dat beleggers per se de door gemeenten afgegeven WOZ-beschikkingen moesten hanteren voor het bepalen van de huurwaarde. Een volgens de letter van de wet incorrect berekende WOZ-waarde kan ertoe leiden dat beleggers gedwongen zijn om een lagere huur te hanteren of ervoor kiezen om de woning dan maar voorlopig leeg te laten staan. Het advies zou er volgens Previcus toe kunnen leiden dat woningbelegger per se een te lage huur zouden moeten hanteren of noodgedwongen zouden moeten kiezen voor leegstand.
De vastgoedbelegger mag deze WOZ-waarde voortaan op drie manieren bepalen:
- Zelf een WOZ-waarde berekenen op basis van de vergelijkingsmethode;
- Een expert inhuren, die de WOZ- waarde bepaalt;
- Wachten tot de gemeente alsnog met de WOZ- waarde komt.
Dat lijkt een geruststelde ontwikkeling, echter in de praktijk zal dat voor veel onduidelijkheid zorgen, zegt Nicole Moors van Previcus Vastgoed.
'Stel een vastgoedbelegger heeft nog geen WOZ-waarden ontvangen en bepaalt voor deze tussenliggende periode zelf de WOZ-waarden van de nieuwbouwwoningen. Deze vastgoedbelegger probeert dit zo goed mogelijk te doen. Misschien huurt deze vastgoedbelegger hier een expert voor in. Aansluitend worden met deze zelf berekende WOZ-waarden de hoogte van de huren bepaald.
Een paar weken later komt de officiële WOZ-beschikking binnen. Nu pas blijkt dat de gemeente veel lagere WOZ-waarden heeft afgegeven dan de vastgoedbelegger zelf had berekend. Welke WOZ- waarde is nu leidend? De gemeente heeft vaak veel meer data om een WOZ-waarden goed te kunnen onderbouwen.
Natuurlijk kan je bezwaar aantekenen en verzoeken de WOZ-waarden te verhogen, maar dat duurt vaak heel erg lang en de gemeente gaat bij het bepalen van de WOZ-waarden van nieuwbouwwoningen vaak niet uit van de waarde in het economisch verkeer maar van een percentage van de herbouwwaarde.
De huurder zal aangeven dat hij uit mag gaan van de WOZ-waarde die door de gemeente is vastgesteld. Tevens is deze zelf berekende WOZ-waarde nergens officieel bekend gemaakt, dat is natuurlijk geen wenselijke situatie. De huurder zou dan afhankelijk zijn van de WOZ-waarde die de vastgoedbelegger zelf (of door een expert) heeft vastgesteld. De vastgoedbelegger heeft daarnaast vaak belang bij een hogere WOZ-waarde, waardoor zijn onafhankelijkheid bij het bepalen van deze WOZ-waarde dan ook in twijfel gebracht kan worden.'
'Het verhuren van woningen zonder of met een te lage WOZ-waarde blijft een groot risico, vervolgt Moors. Ons advies is daarom om er altijd voor te zorgen dat er tijdig, dus nog voordat de eerste huurders hun intrek in het gebouw nemen, actie te ondernemen en ervoor te zorgen dat de juiste WOZ-waarden door de gemeente zijn vastgesteld. Wachten of zelf een WOZ- waarde bepalen zorgt voor veel onzekerheid.'
