‘Redemptie’ is terug van weggeweest. Het is 450 jaar geleden dat Willem van Oranje de Akte van Redemptie tekende, maar nu willen beleggers redemptie voor € 4,1 mrd aan investeringen in Vesteda op een totale portefeuille van € 10,5 mrd.
Beleggers willen verlost worden van hun Nederlandse huurwoningen. Dat is een internationaal signaal waarbij de historische handtekening van Willem van Oranje verbleekt. Met zijn Akte van Redemptie beschermt hij delen van Den Haag tot op de dag van vandaag tegen het kappen van van bomen. Gemeentepolitiek versus wereldwijd beleggen. Buitenlandse beleggers keren Nederland de rug toe, met als gevolg een uitverkoop met vérstrekkende gevolgen voor de huurmarkt. Na de uittocht van beleggers bij marktleider Vesteda zullen meer fondsen geconfronteerd worden met beleggers die huurwoningen in de uitverkoop doen. Vele tienduizenden woningzoekers die de switch naar de koopwoningmarkt niet kunnen maken, staan in kou.
Roepende in de Haagse woestijn
Hoe kon het zo ver komen? Twee jaar geleden gaf Emile Poort, directeur Benelux van het Duitse beursfonds Patrizia, in een moment van bijzondere transparantie inzicht in zijn boeken. Met de hoge overdrachtsbelasting, ingrepen in de middenhuur en afschaffing van de fbi-status zou het voor een buitenlandse partij onmogelijk zijn om nog te investeren in Nederlandse huurwoningen.
Hij was echter een roepende in de Haagse woestijn. De politiek dacht dat het wel zou meevallen. We hebben immers ‘ons’ ABP nog? Het ABP alloceerde inderdaad een extra miljard voor huurwoningen, maar het debacle van € 4,1 mrd van Vesteda laat zien dat het ABP alleen de markt niet kan maken.
Politici leven nog in de tijd dat Vesteda nog het ABP Woningfonds heette en puur een vehikel was van het ABP. Vesteda kreeg de kans om andere beleggers aan te trekken, waardoor woningbeleggingen niet langer alleen op de schouders van het ABP hoefden te drukken. Als ABP-vermogensbeheerder APG een keer wat minder zou willen beleggen in Nederlandse woningen, dan zou Vesteda in theorie daarvoor met andere beleggers de mogelijkheid bieden.
Prijsdruk door uitverkoop
In de praktijk is dat faliekant anders uitgepakt: nu buitenlandse beleggers willen uitstappen moet APG aan boord blijven, met kans op prijsdruk door uitverkoop. Niet voor niets werkt Vesteda-ceo Astrid Schlüter als een tandem met Robert-Jan Foortse, hoofd Europees vastgoed van APG. Zij hebben in het FD aangekondigd in gesprek te gaan met alle partijen die ‘verlost’ willen worden van Vesteda. Ze gaan kijken naar de redenen. Die kunnen ze denk ik zelf ook wel bedenken. Bovendien – en dat is cruciaal – willen ze een beeld krijgen van de haast van de uittreders.
Schlüter maant intussen tot kalmte: ze heeft drie jaar de tijd, kan vreemd vermogen aantrekken (dat is al gebeurd met een financieringsarrangement als druppel op de gloeiende plaat) en andere investeerders zoeken.
Uitponden
Dat laatste lijkt wensdenken: institutionele beleggers staan niet bekend om hun acyclische beleid: als bij de één de spreadsheet van Vesteda niet klopt, dan doet hij dat ook bij de anderen niet. Blijft over: verkopen van huurwoningen. Bouwinvest en Achmea hebben dat onlangs al op kleinere schaal gedaan. De kopers zijn grote private beleggers, zoals Urban Interest en Grouwels Daelmans. Zij kopen zo’n portefeuille om die vervolgens uit te ponden. Dan komt zo’n huurwoning als koopwoning op de markt, wat uit het oogpunt van een gezonde huurmarkt niet wenselijk is.
Bovendien heeft Den Haag het deze private beleggers heel moeilijk gemaakt met de zogenoemde earningsstripping-maatregel. Die maatregel is niet bedacht voor het vastgoed, maar heeft geleid tot beperktere investeringsruimte bij zowel woningcorporaties als private beleggers.
Prioritering
Wie moet dan Vesteda en de huursector opvangen? Wordt Den Haag wakker? Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan heeft haar eerste handtekening gezet: een boete voor leegstand. Dat getuigt nog niet van goede prioritering. Ze moet aan de slag met een ‘akte’ die de woningnood wel aanpakt. Ze kan een voorbeeld nemen aan de Akte van 450 jaar geleden: de Haagse bomen staan er nog steeds.
