Een vage afspraak over de winstdeling rondom een vasgoedproject heeft bij de Haagse rechter tot een voor beide partijen onbevredigende uitkomst geleid.
Een Delftse vastgoedontwikkelaar werkt in diverse vastgoedprojecten samen met een privépersoon. Eind 2021 ronden ze de samenwerking af, waarbij voor één van de projecten wordt afgesproken dat beide partijen 50% van de winst opstrijken. Het gaat specifiek om een perceel dat eigendom is van een familie, die aan de ontwikkelaar het exclusieve recht heeft gegeven om het perceel aan te kopen. Maar de ontwikkelaar draagt dat recht over aan Stichting Respect Wonen Zorg en Welzijn, een zorgorganisatie die het perceel in 2023 uiteindelijk ook koopt. De ontwikkelaar begeleidt de familie in het verkooptraject en ontvangt voor het project een vergoeding van in totaal € 86.500 van de zorgorganisatie.
Buiten de afspraak
De samenwerkingspartner is met het resultaat niet bepaald in zijn nopjes, want hij krijgt € 5.000 overgemaakt: dat lijkt een fors stuk onder het afgesproken 50%-winstaandeel. Hij stapt naar de rechter met de eist dat de ontwikkelaar nog ruim € 40.000 gaat betalen.
De ontwikkelaar stelt dat de man geen recht heeft op zijn winstaandeel omdat de afspraak alleen gold voor de situatie waarin het bedrijf ook daadwerkelijk als koper en vastgoedontwikkelaar van het project zou optreden. Dat is niet gebeurd. Bovendien begrijpt de voormalig zakenpartner het begrip 'winst' niet: van de ontvangen vergoeding moeten de (overhead)kosten nog worden afgetrokken.
Neutraal geformuleerd
Maar de rechter geeft de eisende partij gelijk. 'De afspraak is neutraal geformuleerd en gericht op het ontplooien van een 'mogelijk project', zonder dat daarbij een nadere specificatie van de vorm van dit project wordt gegeven. In ieder geval volgt uit de bewoordingen van de tekst niet dat het specifiek om een vastgoed- en ontwikkelingsproject zou moeten gaan. De rechtbank begrijpt dat de exacte vorm van het project ten tijde van het maken van de afspraken ook nog niet vaststond.' Pas later is de keuze gevallen op de ontwikkeling van een woon- en zorgcomplex, waarbij de zorgorganisatie in beeld kwam en de ontwikkelaar de rol van aanbrenger en bemiddelar kreeg. Dat was in 2021 nog niet te voorzien - had de ontwikkelaar de winstdeling voor dit scenario willen uitsluiten, dan had dat expliciet moeten worden vastgelegd. Kortom: de voormalig partner heeft recht op zijn winstdeel.
Winstdeling pakt ruim € 30.000 lager uit
Dat deel pakt gevoelig lager uit dan de man voor ogen heeft. 'Immers, onder het begrip 'winst' wordt in het maatschappelijk verkeer de omzet minus kosten verstaan.' De rechter houdt er daarbij rekening mee dat de totale jaarwinst van de ontwikkelaar nooit hoger dan zo'n € 37.000 is geweest. Dat schuurt met het uitgangspount dat de afspraak is gestoeld op 'gelijkwaardigheid'. 'Gelijkwaardigheid brengt naar het oordeel van de rechtbank met zich dat partijen niet alleen delen in de omzet, maar ook in de kosten. Met de gevorderde hoofdsom van € 38.500 kan van gelijkwaardigheid geen sprake zijn. Immers, deze hoofdsom overstijgt het totale (jaarlijkse) resultaat na belastingen van [de ontwikkelaar].'
De rechter volgt de berekening van de ontwikkelaar, die uitkomt op een projectwinst van ruim € 20.000. Er resteert voor de ex-partner daarom nog een betaling van iets meer dan € 5.100, plus wettelijke rente.
