Colliers is vorig jaar stevig gegroeid in Nederland, volgens ceo Dirk Bakker dankzij ondernemerschap en een royale cashpositie.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 24 maart 2023
Een omzetgroei van ruim 18% en een groei van 330 naar 386 medewerkers. Flinke stappen voor Colliers Nederland in een jaar van personeelsschaarste en een kentering in transacties. Ceo Dirk Bakker schrijft het onder meer toe aan ondernemerschap. Toen hij in 2009 zijn eigen adviesbedrijf verkocht en inging op het voorstel van Colliers om de hoteldivisie voor Europa, het Midden-Oosten en Afrika op te zetten, werd hij ook aandeelhouder. Daarin verschilt het in Canada genoteerde Colliers van de andere internationale vastgoedadviseurs in deze editie. Bij Colliers Nederland hebben de partners 30% van de aandelen in handen en ook bij overnames blijft altijd een deel van het aandelenkapitaal bij de voormalige eigenaren.
Bakker: ‘Ik heb destijds gezworen nooit in loondienst te gaan. Als je skin in the game is, kun je klanten beter bedienen. Hierdoor kunnen we sneller schakelen en harder groeien. Onze marktpositie is nu heel anders dan vijf jaar geleden.’ Een positie in de top-3 is volgens Bakker een voorwaarde om bij grote klanten in beeld te komen, en hij positioneert Colliers Nederland nu in dat rijtje.
Geen schulden
Ook het ontbreken van schulden in de onderneming is volgens Bakker een voordeel. De ruime cashpositie maakt groei en eventuele overnames makkelijker, net als het opvangen van een dip in de kapitaalmarkten en in transacties, zoals in de tweede helft van vorig jaar. ‘Ook in coronatijd hebben we niemand hoeven te ontslaan. Je moet op je goud blijven zitten, die mensen krijg je anders nooit meer terug.’
Van de nieuwe medewerkers komt meer dan de helft van buiten het vastgoed. Dat tekent de verbreding van het werkveld. Zo lopen bij Colliers Nederland tientallen mensen rond die de hogere hotelschool hebben afgerond. Zij werken niet alleen bij de hotelafdeling; die is met 12 mensen verhoudingsgewijs klein. Hun expertise komt eveneens van pas bij het management van moderne kantoren. Ook daar rukken immers de hospitality-beginselen op.
Nieuwe mensen zijn onder meer aangetrokken voor de begin dit jaar geopende vestiging in Central Park in Utrecht en voor het Eindhovense kantoor, dat vorig jaar operationeel werd. Bakker toont op zijn telefoon een foto van het gebouw op het Kennedyplein, waarvan het bedrijfslogo te zien is vanaf het centraal station. ‘Daar ben je in één koprol.’ Met verder nog kantoren in Amsterdam, Rotterdam en Den Bosch is het bedrijf nu wel klaar met de lokale spreiding.
Nieuwe diensten
Een aantal activiteiten is vorig jaar sterk gegroeid. Zoals Occupier Services, waaronder facility management en advies over werkplekken vallen, met internationale klanten als KLM, TotalEnergies en Microsoft. Sinds begin dit jaar werd hier de nieuwe dienst Interim Solutions aan gekoppeld, dat interne medewerkers op projectbasis levert. Andere groeiers zijn Property Management en vooral Design & Development. Voor dat laatste team zijn alleen al vorig jaar 18 nieuwe architecten aangenomen. Een prestigieus project was bijvoorbeeld het Amsterdamse Experience Center van Louis Vuitton, dat uit de koker van Colliers kwam.
Waarom scoren juist deze activiteiten? Bakker wijst op de toename van start-ups die uitgroeien tot scale-ups en die advies over hun huisvesting nodig hebben. Maar ook de coronapandemie heeft voor huisvestingsvraagstukken gezorgd. ‘Betrouwbare data over de terugkeer van kantoorwerkers zijn er nog niet. Daarom heb ik wel wat zorgen over de verhuurmarkt. Ik was laatst nog bij een pensioenfonds dat aangaf dat de mensen massaal wegblijven. Als er op 5 verdiepingen nog maar 20 mensen zitten, wordt het een spookhuis.’
Een oplossing voor zulke problemen kan zijn een deel van het gebouw in te ruimen voor professioneel geëxploiteerde flexplekken, zodat er ook op drukke momenten altijd extra plek is. ‘Ik voorspel dat op den duur een derde van de kantorenmeters naar flex-kantoren gaat’, aldus Bakker. Colliers maakt in het eigen Rotterdamse kantoor ook regelmatig gebruik van aanbieder Tribes, die daar over een verdieping beschikt.
Mooi vindt Bakker de groei van Property Management, met nu 3,7 mln m² in beheer. Vooral de retailpositie is groot, dankzij de overname van WPM in 2016. ‘Property management was voorheen het afvoerputje van het vastgoed, maar is aan de verhuurkant nu uitgegroeid tot een van de belangrijkste afdelingen. Dankzij de signalen die de data genereren, hoeven we vaak niet meer te wachten op verzoeken van onze klanten, maar kunnen we zelf het initiatief nemen om problemen op te lossen.’
Hotels blijven speerpunt
Hotels, het kindje van Bakker, blijven ook een speerpunt – al is die activiteit met een jaarlijkse omzet van enkele miljoenen maar een klein onderdeel van het geheel. Bakker is voor hotels de baas van Colliers Europa. ‘Je spreekt elkaars taal in de hotellerie, dus het managen van dat team van 100 man kost relatief weinig tijd.’
Op dit moment is Colliers onder meer betrokken bij de bouw van een vestiging van Rosewood Hotels in Rome, de keten die ook in Amsterdam aan de Prinsengracht een hotel gaat openen. ‘Doordat we asset management combineren met property management, kunnen we meer opdrachten binnenhalen. Dat maakt ons minder afhankelijk van de transactiemarkt.’
Groei van finance
De komende jaren verwacht Bakker stevige groei van de corporate finance-activiteiten, zoals het begeleiden en waarderen van M&A-transacties. Terwijl commercieel vastgoed voorheen grotendeels in handen was van institutionele partijen, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, zijn nu private-equity partijen veruit de grootste eigenaar. Gevolg: een stijging van de prijzen en omloopsnelheden. Bakker: ‘Ik verwacht consolidatie van asset managers en weer meer activiteit onder institutionele beleggers. Daarvoor is toenemende capaciteit nodig op het gebied van M&A. Ook voor asset management biedt dat verdere groeikansen.’
Colliers moet op dit punt CBRE voor laten gaan, met een investment management-afdeling met € 110 mrd aan assets under management. Colliers Global Investors zit nu nog niet in Nederland, maar dat kan volgens Bakker niet lang meer duren. ‘Colliers kan laten zien dat het met € 95 mrd aan assets under management CBRE op de hielen zit. De komst van Global Investors is in ons belang: het versterkt onze marktpositie als we iets willen overnemen’, aldus Bakker.
Ook wil hij vanuit de huidige bescheiden positie nog groeien in logistieke transacties. Dat zou mogelijk kunnen gebeuren via overnames, beaamt hij.
Piepen en steunen
De marktvooruitzichten? De beleggingsmarkt ziet Bakker vóór de komende zomer alweer langzaam in beweging komen. De vastgoedwereld is te afwachtend, vindt hij. ‘Je hoort de markt piepen en steunen: wanneer komt het allemaal weer los? Er is nu niet veel op de markt, maar wel ónder de markt. Je moet er niet op wachten, maar zelf in beweging komen. Ik ga gebouweigenaren af, er zijn er echt wel die willen verkopen. Retail zit al een beetje in de lift en gaat in de tweede jaarhelft verder oplopen, verwacht ik.’
In de internationale vastgoedadviessector ziet Bakker overigens ook nog wel ruimte voor consolidatie, aangezien de grote vijf partijen opgeteld nog geen 50% van de totale markt in handen hebben. ‘Dat gaat natuurlijk gebeuren’, zegt hij. Colliers International timmert alvast aan de weg met onder meer recente overnames in België en in Scandinavië, waar het nu de nummer 1-positie inneemt.
