Een bijzonder gebouw bleek een al even bijzondere taxatie op te leveren: een taxateur die met zijn taxatie bijdraagt aan de exacte invulling van het gebouw.
‘Elke onroerende zaak is uniek.’ Het is zo’n zin die iedere vastgoedprofessional kent, vaak hoort en net zo vaak gedachteloos herhaalt. Meestal bedoelen we er weinig meer mee dan: er zijn altijd kleine afwijkingen, al is het maar qua locatie. Maar soms komt er een casus voorbij waarin die uitspraak ineens pijnlijk letterlijk wordt. Zo eentje waarbij je halverwege denkt: dit is geen taxatie meer, dit is een integrale exercitie op het snijvlak van vastgoed, exploitatie en bouwfysica.
Unieke plek
De casus waar ik onlangs bij betrokken was, betrof een horecaruimte op een unieke plek. En geloof me: deze plek wás ook daadwerkelijk uniek. Een locatie met – zo werd nadrukkelijk benadrukt – gegarandeerd veel passanten. En eerlijk is eerlijk: die garantie werd onderbouwd met stevige bezoekersaantallen. Bussen vol mensen, dag in dag uit. Op papier lonkte dus een aantrekkelijke omzetpotentie. Maar zoals zo vaak in vastgoed: papier is geduldig, gebouwen zijn dat minder.
De crux zat namelijk niet in de stroom mensen, maar in het gebouw zelf. Door de ligging als onderdeel van een nationaal bekend monument waren de bouwkundige randvoorwaarden extreem bepalend. Installaties, koelingen, keuken, spoelkeuken en magazijn konden slechts op zeer specifieke plekken worden gerealiseerd. Functioneel logisch, ruimtelijk onontkoombaar. Het gevolg: de resterende ruimten – met beperkte daglichttoetreding – waren feitelijk alleen geschikt als restaurantruimte. En daar zat meteen het probleem. Het aantal couverts dat daarbinnen kon worden gerealiseerd, was beperkt. Erg beperkt zelfs, zeker als je het afzet tegen de beloofde bezoekersaantallen.
Dat beperkte aantal stond haaks op de veronderstelde bezoekersstromen. Busladingen bezoekers konden zich gelijktijdig aandienen, terwijl het gebouw duidelijk liever in dagdelen dacht dan in piekmomenten. Leuk voor de marketing, minder leuk voor de exploitatie. Of, anders gezegd: iedereen komt tegelijk, maar niet iedereen kan tegelijk eten. En daar begon het echte taxatiewerk.
Tussenvorm
Omdat nog niet vaststond welk type horeca hier zou worden geëxploiteerd, lag de bal bij de taxateur om een afweging te maken. Natte horeca was uitgesloten. Een volwaardige restaurantfunctie bleek, gezien routing, capaciteit en logistiek, praktisch nauwelijks haalbaar. Wat resteerde was een tussenvorm: een concept gericht op relatief snelle uitgifte, maar met voldoende kwaliteit om geen doorsnee snackpunt te worden. Snel genoeg om volumes aan te kunnen, maar niet zó snel dat de exploitatie volledig vastloopt op logistiek en personeelsdruk.
Op basis van dit meest aannemelijke gebruik is vervolgens een exploitatieopzet opgesteld. Nieuwbouw, dus geen historische cijfers. Dat betekent werken met kengetallen, branchegegevens en ervaringscijfers – en die vervolgens kritisch spiegelen aan de specifieke kenmerken van het object. Ligging, duurzaamheid, omvang en inefficiënt ruimtegebruik hebben immers allemaal een directe invloed op kostenstructuur, omloopsnelheid en marges. De exploitatie vormt dan geen doel op zich, maar een noodzakelijk hulpmiddel om tot een realistische markthuur te komen.
Meer dan een huurwaarde
Het interessante was dat het resultaat verder ging dan een huurwaarde. De opdrachtgever kreeg feitelijk ook een bedrijfskundige reflectie op het gebouw. De aanvankelijke visie op het gebruik bleek niet goed aan te sluiten bij de fysieke en functionele werkelijkheid. De taxatie leidde dus niet alleen tot financiële duiding, maar ook tot een herijking van het concept.
En zo kwam de kop weer bij de staart. Ja, elk object is uniek. Maar soms is het zó uniek dat het niet vraagt om sec een taxatie, maar om een integrale analyse waarin vastgoed, exploitatie en gebruikslogica elkaar niet alleen ontmoeten, maar ook af en toe stevig in de weg zitten.
De kunst van het taxeren
Taxeren is een vak apart. Joost Gijsbers van Stima Valuation & Advisory, een bureau voor complexe waarderingsvraagstukken, legt elke maand aan de hand van een voorbeeld uit waar een taxateur tegenaan kan lopen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 30 januari 2026
