Streep door rekening automated valuation-adepten

Het vastgoed is in de ban van automated valuation models (AVM) – een modelmatige waardebepaling van het vastgoed. In een fractie van de tijd en kosten van fysieke taxateurs analyseren systemen portefeuilles, maar vanaf 1 juli is door Europese regelgeving een modelmatige taxatie voor de woningmarkt niet meer toegestaan. Erik Schlooz van Kate Innovations geeft aan waar de schoen wringt: ‘Er zijn onvoldoende openbare data beschikbaar om goede modellen mee te vullen. Een ander probleem is dat de fysieke inspectie lastig is te vervangen. Ook zie ik dat AVM handmatig worden geladen en soms niet direct van de bron komen. Als ze wel uit eigen bron komen, is het soms een slager die zijn eigen vlees keurt.’

Taxateur overbodig maken
GeoPhy-ceo Teun van de Dries voorspelde in Sprout: ‘Taxateurs zijn straks alleen nodig voor bijvoorbeeld een luchthaven of een pretpark. De 80–90% saaie kantoren en rijtjeswoningen worden allemaal geautomatiseerd.’ Dankzij APG’s investeringsmaatschappij Inkef Capital haalde GeoPhy op het hoogtepunt van de ‘proptech-boom’ in 2016 $ 33 mln op om in 50 landen de taxateur overbodig te maken met AVM. Het laatste jaarverslag over 2019 vermeldt een netto-verlies van € 8,3 mln op een netto-omzet van € 4,1mln. De onderneming had IT-miljardair Steven Schuurman aan zijn zijde, maar deze heeft zich zonder ruchtbaarheid in oktober vorig jaar uitgeschreven als commissaris.
PropertyNL was minder disruptief en wilde met investeringen in datasystemen met gebouwen, aanbod en transacties de markt faciliteren, maar ook op deze miljoeneninvesteringen bleven de revenuen uit.
Vorig jaar zou Steve Wozniak – de mede-oprichter van Apple – de keynote zijn op de vastgoedbeurs Mipim in Cannes. Toen de beurs afgelast werd, kreeg ik zijn verhaal digitaal. Het was geen hoopvolle boodschap voor AVM en artificial intelligence (AI). Wozniak: ‘Mensen weten heel weinig over menselijke intelligentie, laat staan dat we makkelijk kunstmatig intelligentie kunnen toevoegen.’

Intransparantie uitbannen
Er zijn al genoeg vragen over AI-toepassingen in de ‘gewone’ wereld, laat staan in de vastgoedwereld. Spelers zoals Calcasa en Ortec zijn groot geworden met het maken van (hedonische) modellen die hun waarde bewezen hebben bij woningtaxaties en grote portefeuilles. De modellen waren zo goed, dat grote financiers zoals Rabobank het aandurfden om de fysieke makelaar te vervangen door Calcasa. Het leek een kwestie van tijd dat Calcasa ook individuele kantoren zou kunnen taxeren. Dat zou bijvoorbeeld kunnen door het systeem te laten leren van verschillen tussen waardering en transactieprijs. Niet alleen de datapunten zouden zich in zo’n AI-systeem aanpassen, maar ook de weging. ICT’ers smullen bij de gedachte dat bij elke transactie de data én het systeem verbeteren.
Maar niet alleen ICT’ers, ook beleggers en eindgebruikers willen graag horen hoe datasystemen de markt voor taxateurs ‘disrupten’. Dashboards met flashy data bannen de zweem van intransparantie uit. In het gesprek met Nicole Maarsen van Syntrus Achmea in deze editie (zie pagina 51) blijkt die interesse. Ze wil betere onderbouwing van de waarde van haar zorgvastgoed, de mixed-use gebouwen en haar investeringen in duurzaamheid, maar ook ‘zachtere’ factoren, zoals binding met de wijk. Dat kun je vragen aan wetenschappers en datapartijen zoals Calcasa, GeoPhy, Kate en Ortec, maar niet aan een willekeurige taxateur. Die zal snel zeggen dat hij geen ‘marketevidence’ voor dergelijke investeringen kan vinden. Prof. Dirk Brounen vertelt in een kader hoe taxateurs de plank kunnen misslaan met een waardering van oude, milieuvervuilende kantoren.

Referentietransacties
Waarom dan toch die hang naar de fysieke makelaar? In elk systeem zitten fundamentele zwaktes. Een van de belangrijkste datapunten voor de waardering van een gebouw is de set referentietransacties (huur én koop), die voor commercieel vastgoed te weinig actueel, vergelijkbaar, compleet en betrouwbaar is.
PropertyNL weet als geen ander hoeveel energie en geld het kost om referentietransacties te verbeteren. Databedrijven voelen er meestal niet voor om daarin te investeren. Alleen vastgoedadviseurs hebben een businessmodel om die investering terug te verdienen, maar dan is vaak de voorwaarde dat zij de informatie voor zichzelf houden.
Op de woningmarkt gelden andere maatstaven, omdat daar veel publieke, betrouwbare bronnen voorhanden zijn. Zo heeft Calcasa’s model WOX 500 variabelen. GeoPhy, dat werkt op alle vastgoedsegmenten in meerdere landen, had enkele jaren terug een model met 60 variabelen (presentatie Universiteit Nyenrode). Daarmee kan GeoPhy analysetools maken voor portefeuilles, waardoor grote pensioenfondsen zoals APG hier toch in kunnen investeren, maar het is geen vervanging voor de fysieke taxateur.

Koude kermis
De AI-adept zal betogen dat systemen steeds beter worden naarmate er meer transacties getoetst kunnen worden. Maar ook hier steekt de intransparantie van het vastgoed een spaak in het wiel. AI slaagt bij een objectief meetpunt, maar de transactieprijs is dat niet. Wie het vastgoed benadert als een homogene, transparante markt met rationele koop- en verkoopbeslissingen, komt van een koude kermis thuis. Kijk naar de overspannen bieders op de woningmarkt of de radeloze aanbieders in de retail en de hotellerie. Kijk naar beleggers met kantoren met D–G labels, die wel verkocht, maar straks niet verhuurd mogen worden. Als zulke uitzonderlijke transacties de nieuwe AI-waarheid worden, berg je dan maar. Door slechte referenties te koppelen aan uitzonderlijke transacties, krijg je niet één plus één, maar dubbele rommel. De weg naar het ideaal van de disrupters blijkt daarmee veel langer dan voorspeld.
De verwachting van prof. Tom Berkhout is echter dat de vraag naar datasturing niet zal verminderen. Dat is ook de visie van Erik Schlooz van Kate Innovations. ‘Wij zijn met Property Pass, Legal Things (gedigitaliseerde huurcontracten), duurzaamheidscores (zie kader) en taxatiesoftware zo ver dat 80% geautomatiseerd ingevuld kan worden.’
‘Hybride’ heeft daarmee de toekomst: het slim combineren van bronnen en het vergroten van de transparantie en de betrouwbaarheid van referentiemateriaal met een fysieke eindtoets.

DGBC ontwikkelt met Kate en TMI duurzaamheidstool
De Dutch Green Building Council heeft samen met softwarespecialist Kate en TMI voor commercieel vastgoed een nieuwe taxatietool ontwikkeld, met een focus op energieprestaties en aandacht voor klimaatrisico’s. In deze editie dringt Nicole Maarsen van Syntrus Achmea aan op meer inspanningen van taxateurs op dit gebied.
Op de achtergrond speelt dat taxateurs gewend zijn om te kijken naar transacties in het verleden. Dat is in het nadeel van partijen die investeren in verduurzaming, maar pakt goed uit voor partijen met kantoren met een energielabel slechter dan C, terwijl die binnenkort niet meer verhuurd kunnen worden.
Kate heeft de tool publiekelijk beschikbaar gesteld via duurzaamheids-score.nl. Directeur Erik Schlooz: ‘Wij zijn van mening dat de duurzaamheidsparagraaf voor elke taxateur en vastgoedeigenaar in Nederland beschikbaar moet zijn. Door data rechtstreeks uit verschillende bronnen op te halen, geven we snel inzicht in de duurzaamheidsparameters. Ook kan de eigenaar de resultaten van zijn gebouw opslaan in het digitale gebouwenpaspoort van Property Pass.’
De DGBC-versie is terug te vinden in taxatiesoftwaresystemen van onder meer het Taxatie Management Instituut (TMI). René Klotz, voorzitter van TMI en mede betrokken bij de ontwikkeling van tool: ‘Het TMI kan taxateurs nu opleiden in het gebruik en kan data-analyses uitvoeren. Daarnaast willen wij dat taxatiesoftware wordt gekoppeld aan externe bronnen, zodat we genormaliseerd energieverbruik kunnen vaststellen.’

Calcasa en ING REF doen proef met hybride taxaties
Individuele woningen mogen vanaf juli niet meer gewaardeerd worden op basis van automated valuation, maar Calcasa en ING doen deze maand een proef met een nieuwe vorm van taxeren: de desktop-taxatie. De nieuwe werkwijze combineert bij een hypotheekaanvraag de modelwaarde van de woning met de kennis van een taxateur, zonder dat die de woning bezoekt. Zo hopen Calcasa en ING toch taxaties te kunnen laten uitvoeren die voldoen aan de Europese leidraad. De desktop-taxatie is een alternatief dat het mogelijk maakt om onder de 90% van de ‘loan to value’ toch een modelmatige taxatie te gebruiken. Desktop-taxeren is een aanvulling op de Calcasa-modelwaardering en biedt volgens directeur Tijs Pellemans een oplossing voor eenvoudige situaties, waarbij een uitgebreide taxatie niet nodig is. Hij ziet voordelen in geld en tijd. Vanaf juli wil ING beginnen met de invoering. Vanaf dat moment kunnen adviseurs de desktop-taxatie aanvragen.

De taxatie van energieslurpende kantoren
Vanaf 2023 moet elk Nederlands kantoor groter dan 100 m² minimaal energielabel C hebben. Is dat niet het geval, dan mag het pand niet worden gebruikt of verhuurd. De inschatting is dat de helft van de kantorenmarkt momenteel niet aan deze eis voldoet.
‘De meeste taxateurs zijn tot nog toe heel behoudend over het effect op de marktwaarde’, aldus een verbaasde prof. dr. Dirk Brounen, hoogleraar vastgoedeconomie aan de Universiteit van Tilburg en aan Tias Business School. ‘Op basis van hun referentietransacties zagen zij nog maar weinig aanleiding om de waarde van een kantoor met D-label naar beneden bij te stellen. Juist hier wringt de schoen. Door de marktwaarde afhankelijk te maken van een selectie aan oude transacties, vertraag en vertroebel je als taxateur het effect van deze toch uiterst heldere overheidsmaatregel. Bij verduurzaming komt economisch waarderen tot zijn recht. Het toekomstperspectief dwingt de taxateur tot de keuze voor het inrekenen van toekomstige leegstand, of het opvoeren van een vereiste renovatie tot C-label.’

Taxatiediscussie Nederland
PropertyNL heeft met Peter Göbel (ING REF) en prof. dr Tom Berkhout (Nyenrode Business Universiteit) in april 2020 een lans gebroken voor het nieuwe waarderen op basis van bestendige langetermijn-marktwaarde.
Sindsdien komen in de serie reacties daarover aan bod van Brian Abraham (Cocon Vastgoed), Cor van Zadelhoff (Zadelhoff), Jacques Boeve (NAI), Jeroen Lokerse (Cushman & Wakefield), Hans Grönloh (KPMG), Willem Rodermond (CBRE), Hans van der Ploeg (VBO), Marita Verkaik/Joël Scherrenberg (RICS), Baldwin Poolman (Dynamis), Roel Drenth (Cushman & Wakefield), Sander Heidinga (NVM Business) en prof. dr. Dirk Brounen. In deze editie Nicole Maarsen (Syntrus Achmea).