Om te voorkomen dat nieuwbouwwoningen na oplevering alsnog snel onbereikbaar worden voor starters en middeninkomens, komt de gemeente Maassluis met een nieuw instrument: sociale erfpacht.
In samenwerking met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) wil de gemeente koopwoningen niet alleen bij de eerste verkoop betaalbaar houden, maar ook bij volgende transacties. Het instrument is ook beschikbaar voor andere gemeenten die beschikken over eigen grondposities.
Woningen die bij oplevering nog binnen het bereik liggen van lagere en middeninkomens, stijgen na de eerste verkoop vaak flink in waarde. Daarmee verdwijnt de betaalbaarheid waarvoor ze ooit bedoeld waren. ‘Gemeenten willen tempo, betaalbaarheid en grip’, zegt Arjen Gielen, ceo van SVn. ‘Dat lukt alleen als je verder kijkt dan de eerste verkoop. Met sociale erfpacht bieden we gemeenten een instrument om vanaf de start duidelijke spelregels vast te leggen voor vandaag en morgen.’
De kern van sociale erfpacht is dat kopers eigenaar worden van de woning, maar niet van de onderliggende grond. Die blijft in handen van de gemeente. Doordat de grond niet hoeft te worden meegefinancierd, valt de aankoopprijs lager uit. Voor het gebruik van de grond betaalt de bewoner een erfpachtcanon, afgestemd op de draagkracht.
Betaalbaar Thuis
Gemeenten leggen vooraf vast dat de woning bij iedere verkoop opnieuw wordt aangeboden aan huishoudens met een inkomen van één tot twee keer modaal. Daarmee blijft de woning ook bij doorverkoop beschikbaar voor de beoogde doelgroep. Het systeem wijkt af van reguliere erfpacht, waar doorgaans een marktconforme canon geldt. Binnen het instrument, dat de naam ‘Betaalbaar Thuis’ heeft gekregen, is dat anders ingericht. De hoogte van de canon is niet marktconform en moet betaalbaarheid op langere termijn waarborgen.
Waar bij traditionele erfpacht iedereen hetzelfde betaalt, wordt bij sociale erfpacht gewerkt met een inkomensafhankelijke korting. Het inkomen van de koper wordt elke drie jaar getoetst. Stijgt het inkomen fors, dan kan een deel van de korting vervallen. Daalt het inkomen, dan kan de korting juist toenemen.
Besluit de eerste eigenaar te verhuizen, dan wordt de woning verkocht tegen een vaste, getaxeerde waarde. Mocht het – ondanks de grote vraag naar betaalbare koopwoningen – niet lukken om binnen de doelgroep een koper te vinden, dan kunnen na enkele maanden ook andere geïnteresseerden meedingen.
Made in Maassluis
Het idee voor sociale erfpacht kwam uit Maassluis zelf. SVn heeft het concept vervolgens doorontwikkeld tot een landelijk toepasbaar instrument. Sjoerd Kuiper, wethouder Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting in Maassluis, benadrukt het belang van structurele betaalbaarheid. ‘Als gemeente wil je niet dat de schaarse betaalbare koopwoningen na de eerste verkoop voor de hoofdprijs worden verkocht. Met sociale erfpacht kunnen we betaalbare koop niet alleen voor de eerste koper mogelijk maken, maar ook vasthouden voor de lange termijn. Dat is cruciaal voor de starters en andere woningzoekenden met een beperkt budget die nu tussen wal en schip vallen.’
Kuiper vraagt al langer aandacht voor het risico dat nieuwbouw op termijn alsnog uit het betaalbare segment verdwijnt. Als de planning wordt gehaald, start in Maassluis vanaf volgend jaar de bouw van 40 à 50 woningen met sociale erfpacht in het project Station West.
De initiatiefnemers zien het model als een mogelijke blauwdruk voor andere gemeenten. Almere is inmiddels gestart met een pilot waarbij sociale erfpacht wordt toegepast op 86 nieuwbouwwoningen.
Gerelateerde artikelen:
