Seniorenwoningen doen qua rendement nauwelijks onder voor reguliere woningen. Uit onderzoek van Achmea Real Estate blijkt dat het rendementsverschil met reguliere huurwoningen beperkt blijft tot slechts enkele basispunten.
Seniorenhuisvesting wordt vaak gezien als een maatschappelijk gewenste, maar financieel uitdagende vastgoedcategorie. Uit de vijfde en laatste paper in de reeks Seniorenhuisvesting: van woonopgave naar beleggingsmogelijkheid concludeert Achmea Real Estate echter dat de financiële verschillen met reguliere huurwoningen beperkt kunnen blijven.
In een fictieve vergelijking van een nieuwbouwcomplex met 150 appartementen behaalt een regulier wooncomplex over een periode van twintig jaar een ongefinancierde IRR van circa 6,40%. Een vergelijkbaar seniorenconcept komt uit op 6,34%. Het verschil bedraagt daarmee ongeveer zes basispunten.
Minder leegstand
Volgens de onderzoekers worden de extra investeringen voor seniorenhuisvesting grotendeels gecompenseerd door hogere huren, minder leegstand en een lagere mutatiegraad. In het model is uitgegaan van een huurpremie van € 50 per maand, een structureel lagere huurderving en een mutatiegraad van 7% tegenover 12% bij reguliere woningen.
Aanvullende investeringen
Voor het seniorenconcept wordt gerekend met aanvullende investeringen van € 10.000 per woning om langer zelfstandig wonen mogelijk te maken. Daarnaast wordt ruimte ingeruimd voor gemeenschappelijke voorzieningen. In het voorbeeld verdwijnen daardoor twee verhuurbare appartementen ten gunste van een ontmoetingsruimte en ondersteunende functies.
De exploitatiekosten van het woonconcept blijven volgens de berekening beheersbaar. De bruto conceptkosten bedragen circa € 41 per woning per maand, waarvan bewoners gemiddeld € 27 bijdragen. Voor de eigenaar resteert daardoor een last van ongeveer € 14 per woning per maand.
Schaal bepalend
De schaal van een project heeft volgens Achmea Real Estate grote invloed op het rendement. Bij projecten van circa honderd woningen valt het rendementsverschil met reguliere huurwoningen terug tot ongeveer vier basispunten. Bij complexen van vijftig woningen loopt dat verschil op tot circa veertien basispunten, doordat vaste kosten over minder woningen kunnen worden verdeeld.
Naast schaal noemt de vastgoedbelegger vijf factoren die bepalend zijn voor het uiteindelijke rendement: het haalbare huurniveau, de extra investeringen, de bezettingsgraad, het exploitatiemodel en de eindwaarde van het vastgoed.
'Interessante aanvulling'
Volgens researchmanager Joost de Baaij van Achmea Real Estate kan seniorenhuisvesting daarmee een interessante aanvulling vormen op reguliere woningportefeuilles. De combinatie van een groeiende doelgroep, langere woonduur en brede verhuurbaarheid zorgt volgens het rapport voor een aantrekkelijk langetermijnperspectief. Tegelijkertijd blijft een zorgvuldige onderbouwing van huurprijzen, dienstverlening en exploitatie essentieel voor een sluitende businesscase.
