De stijging van de Nederlandse huizenprijzen vlakt dit jaar af. Dat schrijven huizenmarkteconomen van RaboResearch in hun vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.
Hoewel de vraag naar koopwoningen nog altijd groot is, zorgen de toestroom van ex huurwoningen – de zogeheten uitpondgolf - en een tijdelijke opleving van de nieuwbouw dit jaar voor extra aanbod. Hierdoor stijgen de huizenprijzen in 2026 naar verwachting met gemiddeld 3,1% ten opzichte van het voorgaande jaar. Dat is aanzienlijk lager dan de prijsstijging van 8,6% die in 2025 werd gemeten. In 2027 loopt de prijsgroei naar schatting weer op naar 4,1%, als het aanbod opnieuw krapper wordt.
De prijsstijging van bestaande koopwoningen neemt al sinds eind 2024 geleidelijk af, zegt huizenmarkteconoom Stefan Groot van RaboResearch. 'In januari lagen de prijzen gemiddeld 5,4% hoger dan een jaar eerder. Dat is een duidelijke daling ten opzichte van de piek van 11,9% eind 2024. Kopers betaalden daardoor in januari weliswaar gemiddeld € 25.000 meer dan een jaar eerder, maar de markt laat een duidelijke afvlakking zien.'
Koopgeneigdheid
Een belangrijk deel van deze vertraging is toe te schrijven aan de zogeheten uitpondgolf onder beleggers, gaat Groot verder. 'In 2025 verkochten beleggers per saldo 36.000 woningen aan eigenaar bewoners, goed voor meer dan 15% van alle transacties. Deze toestroom van ex huurwoningen heeft de krapte op de markt tijdelijk verlicht. Tegelijk zijn er signalen dat de koopgeneigdheid licht afneemt. Zo registreerden NVM makelaars afgelopen jaar minder bezichtigingen en biedingen per woning, en ook Funda zag een daling in de contactaanvragen. Bovendien laat de Eigen Huis Marktindicator zien dat iets meer dan 55% van de consumenten het momenteel een ongunstige tijd vindt om een huis te kopen, waarbij 70% de slechte betaalbaarheid als belangrijkste reden noemt.'
Krappe markt
Ondanks deze afkoeling blijft de markt krap. Groot: 'De verkooptijd liep het afgelopen jaar slechts licht op en volgens recente schattingen komen we dit jaar nog steeds 410.000 woningen tekort, oftewel 4,8% van de totale woningvoorraad. Dat de huizenprijzen ondanks het grotere aanbod toch stijgen, laat zien hoe groot de structurele schaarste is. Wij verwachten dat bestaande koopwoningen dit jaar gemiddeld 3,1% duurder zullen zijn dan vorig jaar. In 2027 verwachten we een gemiddelde prijsstijging van 4,1% omdat de krapte dan weer wat toeneemt.'
Regionale verschillen
Vorig jaar waren er grote verschillen tussen regio’s in het tempo waarmee de huizenprijzen stegen. In 2025 varieerde de prijsstijging van 11,5% in Oost Groningen en Delfzijl en omstreken tot 4,3% in Groot Amsterdam. Groot: 'Ook de prijs per vierkante meter laat sterke verschillen zien: in Amsterdam ligt deze rond de € 9.100, in Utrecht rond de € 6.600, terwijl de periferie gemiddeld circa € 3.100 goedkoper is dan de Noordvleugel van de Randstad.'
De regionale verschillen in de ontwikkeling van de huizenprijzen blijven ook in 2026 groot: 'Dit jaar voorzien we de hoogste prijsstijgingen in Oost Groningen en Overig Groningen. In de regio Utrecht stijgen de huizenprijzen naar verwachting het sterkst in absolute termen, met een gemiddelde toename van € 24.000 euro. In Groot Amsterdam bedraagt de voorziene stijging ongeveer € 14.000, en in de Zaanstreek slechts € 8.000.'
Opleving nieuwbouw
Zowel in 2024 als in 2025 werden slechts 69.000 nieuwe woningen opgeleverd. Maar volgens de huizenmarkteconoom komt hier dit jaar verandering in. 'Op dit moment zitten 217.000 woningen in de pijplijn, waarvan 96.500 in aanbouw. Nog niet eerder zagen we zoveel woningen in aanbouw sinds de start van de meting door het CBS. Daardoor worden dit jaar aanzienlijk meer woningen opgeleverd dan in de voorgaande jaren.'
Maar na 2026 is het beeld minder positief. 'De vergunningverlening is eind vorig jaar weer teruggelopen, terwijl de doorlooptijd tussen vergunning en oplevering is opgelopen tot gemiddeld 2,4 jaar. Bovendien blijven structurele problemen bestaan, zoals personeelstekorten, de stikstofproblematiek en netcongestie. Daarom verwachten wij voor 2027 weer een lichte terugval in het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen.'
