Er komen nog altijd te weinig nieuwbouwkoopwoningen bij in Nederland om aan de groeiende vraag te voldoen, constateert de TU Delft na nieuw onderzoek. Het aantal aangeboden en verkochte nieuwbouwwoningen stagneert sinds begin 2025.
De TU baseert zich op cijfers van WoningbouwersNL en de NVM, die laten zien dat het aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen al enige tijd rond de 7.500 per kwartaal ligt. 'Dat niveau is onvoldoende om de bestaande woningvoorraad structureel uit te breiden.' Daarbij loopt ook de toevoeging van woningen door transformatie en woningsplitsing sterk terug.
Daardoor wordt de groei van de nieuwbouwproductie sterk afhankelijk van de productie van sociale huurwoningen. 'De productie hiervan is de afgelopen jaren weliswaar gestegen, maar staat vanwege de wankele financiële positie van woningcorporaties de komende jaren onder druk.'
Minder woningen gepland
Op papier is de ambitie groot, met harde plannen voor bijna 219.200 woningen in de tweede helft van 2025, put de TU uit gegevens van Locatus. 'Daarbij ligt de nadruk sterk op binnenstedelijke locaties en kleinere woningen. In de eerste helft van 2026 is echter voor het eerst sprake van een lichte daling van het aantal nieuwbouwwoningen in harde plannen. Ook het aandeel kleinere woningen en woningen op binnenstedelijke locaties neemt daarbij iets af. Daarmee ontstaat onzekerheid over de samenstelling en omvang van het toekomstige aanbod.'
Stijgende bouwkosten en rente
Een verdere beperking vormen de bouwkosten, die exclusief grond gemiddeld met 8% zijn gestegen tussen 2023 en 2025. Voor dit jaar worden opnieuw forse stijgingen verwacht, met name voor materiaalkosten en transportkosten. 'De sterk gestegen olie- en gasprijzen spelen hierbij een belangrijke rol.'
En dan is de kapitaalrente de afgelopen zes kwartalen ook nog met ongeveer 60 basispunten gestegen. 'Hierdoor moeten de financiële haalbaarheid en het programma van veel nieuwe én bestaande woningbouwprojecten opnieuw worden beoordeeld. Dit vergroot het risico dat projecten vertraging oplopen, worden uitgesteld of zelfs worden afgeblazen.' Woningcorporaties trekken de laatste weken bovendien stevig aan de bel vanwege hun afnemende investeringsruimte, met een oproep aan het kabinet om daar wat aan te doen.
De verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen gaan door de hogere bouwkosten verder omhoog: in het derde en vierde kwartaal van 2025 stegen de prijzen met respectievelijk 6,4% en 8,1%. Ook in de eerste helft van 2026 bleef de prijsstijging hoog.
Extra aanbod bestaande woningen
Bij de bestaande koopwoningen blijft het aantal verkopen vooralsnog toenemen: in de eerste helft van 2026 registreerde de NVM ruim 80.200 verkopen, 4,3% meer dan in dezelfde periode van 2025 en 20,8% meer dan in 2024. Daarbij neemt het aanbod onder invloed van het uitpond-effect toe. In het tweede kwartaal van 2026 stonden bijna 85.800 woningen te koop, 26% meer dan in het voorgaande kwartaal en 12% meer dan een jaar eerder. 'Een aanzienlijk deel van de voormalige huurwoningen wordt gekocht door doorstromers op de koopwoningmarkt. Deze huishoudens brengen hun eerdere koopwoning vervolgens opnieuw op de markt. Hierdoor ontstaat extra aanbod en wordt de verminderde doorstroming vanuit de nieuwbouwmarkt vooralsnog gedeeltelijk gecompenseerd.'
Prijsstijging in lijn met inflatie
Het gevolg is dat de prijsontwikkeling op de markt voor bestaande koopwoningen afvlakt. In het tweede kwartaal van 2026 kwam de jaar-op-jaarstijging uit op 4,2%, het zesde kwartaal op rij waarin de prijsstijging lager lag dan in het voorafgaande kwartaal. 'Gecorrigeerd voor inflatie is de prijsindex sinds eind 2025 ongeveer stabiel.'
Tegelijk stabiliseert ook het aantal gesloten hypotheken in de eerste helft van 2026. Het aandeel hypotheken voor de aankoop van een woning groeit, waarbij jongere huishoudens en koopstarters een iets kleiner aandeel van de hypotheken voor hun rekening te nemen dan in 2024 en 2025. 'Dit zou een eerste aanwijzing kunnen zijn, dat de positie van de doorstromers op de koopwoningmarkt zich verbetert ten opzichte van de koopstarters.'
Komende periode cruciaal
De TU concludeert dat de woningmarkt als geheel vooralsnog veerkrachtig blijft, maar dat de nieuwbouwproductie achterblijft bij wat nodig is. 'De komende periode wordt daarom cruciaal. Zonder voldoende betaalbare en financieel haalbare nieuwbouw dreigt het aanbod verder achter te blijven bij de woningbehoefte. Tegelijkertijd kan de huidige extra dynamiek op de markt voor bestaande woningen, mede door het uitponden van huurwoningen, niet onbeperkt de beperkte doorstroming vanuit de nieuwbouw compenseren.'
.jpg?w=330 "Masterclass PropertyNL/Deloitte - Prinsjesdag-update | 1 oktober 2026")
