Nederlandse huurwoningen hebben de afgelopen tien jaar een hoger rendement opgeleverd dan woningbeleggingen in een reeks andere Europese landen, de VS en Canada.
Dat blijkt uit de paper The Case for Investing in Dutch Residential Real Estate, die dinsdag tijdens de tweede dag van de Expo Real in München op de stand van Holland Metropole werd gepresenteerd. Het onderzoek is uitgevoerd door Finance Ideas op initiatief van Holland Metropole en IVBN en maakt onder meer gebruik van gegevens van MSCI, INREV en Oxford Economics.
Met de op het eerste gezicht verrassende uitkomsten probeert de Nederlandse vastgoedsector op de Expo Real internationale institutionele beleggers weer warm te krijgen voor de Nederlandse woningmarkt.
Waardestijging
Op basis van MSCI-data kwam het gemiddelde jaarlijkse totaalrendement op Nederlands woningvastgoed over 2016–2025 uit op 10,5%. Daarmee bleef Nederland de onderzochte buitenlandse woningmarkten ruim voor. Denemarken en Duitsland volgen met ieder 6,6%, Canada met 6,3% en Zweden met 6,4%. Het Verenigd Koninkrijk bleef steken op 4,1%. Ook gecorrigeerd voor risico komt Nederland met een Sharpe-ratio van 1,14 als beste uit de vergelijking.
Een belangrijk deel van het Nederlandse rendement kwam echter uit waardestijging. Van de jaarlijkse 10,5% bestond 3,3% uit direct rendement en 7,1% uit kapitaalgroei. Die waardegroei was aanzienlijk groter dan in de andere onderzochte markten, maar ook volatieler.
€ 73 mrd aan woningen
Volgens Finance Ideas is Nederland bovendien geen kleine nichemarkt. Institutionele partijen hadden in 2025 voor circa € 73 mrd aan Nederlands woningvastgoed in bezit. Het transactievolume bedroeg vorig jaar bijna € 10 mrd, ongeveer 13% van die marktwaarde. De MSCI-index omvat daarvan circa € 52 mrd.
Voor buitenlandse beleggers ziet Finance Ideas ook een diversificatievoordeel. De historische correlatie van Nederlandse woningrendementen met onder meer het Verenigd Koninkrijk (0,12), Canada (0,24), Frankrijk en de VS (beide 0,36) is relatief laag.
Structurele schaarste
De structurele woningschaarste vormt een andere pijler onder de beleggingscasus. Nederland heeft volgens de paper een tekort van circa 384.000 woningen, ofwel 4,6% van de voorraad. Tot 2040 komen er naar verwachting bovendien zo'n 833.000 huishoudens bij. Tegelijkertijd blijft de woningproductie achter bij de ambitie van 100.000 woningen per jaar.
Daarvoor is kapitaal nodig. DNB becijfert volgens de paper dat jaarlijks ongeveer € 40 mrd financiering nodig is om 100.000 woningen te realiseren. Voor private huurwoningen buiten de sociale sector gaat het om € 6,4 mrd per jaar. Nederlandse institutionele beleggers brachten daar in 2025 circa € 3,6 mrd van op, waardoor nadrukkelijk naar buitenlands kapitaal wordt gekeken.
Regelgeving aandachtspunt
Opvallend is dat Finance Ideas de Nederlandse huurregulering presenteert als een inmiddels duidelijk en voorspelbaar kader. De Wet betaalbare huur heeft de regulering sinds 2024 uitgebreid naar middenhuur, maar institutionele portefeuilles worden volgens de onderzoekers relatief beperkt geraakt omdat hun woningen gemiddeld nieuwer, duurzamer en van hogere kwaliteit zijn.
Ook recente Haagse maatregelen moeten buitenlandse beleggers over de streep trekken. Daarbij gaat het onder andere om de voorgenomen verlaging van de overdrachtsbelasting voor beleggingswoningen van 8% naar 7% in 2027, aanpassingen van het WWS, verlenging van de nieuwbouwopslag voor middenhuur en € 500 mln subsidie voor nieuwe middenhuurwoningen vanaf 2029. Een deel van die maatregelen moet nog door het parlement worden goedgekeurd.
