Steven Poelman en Elmar Schoonbrood hebben Multi weer onafhankelijk gemaakt en willen graag samenwerken met internationale beleggers. ‘Wij weten wat werkt in een winkelcentrum.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 10 juni 2022
Steven Poelman en Elmar Schoonbrood, beiden ceo van Multi, zijn enthousiast over de mogelijkheden die retailvastgoed te bieden heeft. Een paar maanden geleden maakten de twee mannen via een managementbuy-out Multi na tien jaar weer los van door Blackstone beheerde fondsen. Waar veel beleggers en ontwikkelaars een risicovol segment zien, zien zij kansen. ‘Delen van de detailhandel hebben nog steeds te kampen met tegenwind, maar naar andere is veel vraag’, aldus Poelman en Schoonbrood.
Van Veggel en Van Dam
Multi begon vier decennia geleden als een vastgoedontwikkelaar in Nederland onder Hans van Veggel en Ton van Dam. Het ontwikkelde winkelcentra en ging naar het buitenland om in Portugal uit te breiden. Later volgden andere landen, zoals Turkije. De band die Poelman heeft met Multi stamt ook uit die periode. Hij werkte bij het bedrijf van 2002 tot 2006, toen de ontwikkelaar grote stappen maakte in Turkije. Daarna ging Poelman aan de slag bij Redevco, waar hij opnieuw winkelcentra in Turkije ontwikkelde.
In 2006 nam een vastgoedfonds van Morgan Stanley een belang van 75% in Multi en benoemde het een nieuwe ceo. Multi bleef zich ontwikkelen en in 2012 nam de Amerikaanse alternatieve vermogensbeheerder Blackstone het over. Een jaar voordat Blackstone Multi overnam, had Blackstone al drie Turkse winkelcentra van Redevco overgenomen. Poelman trad daarop weer in dienst bij Multi, werd in 2013 managing director en in 2016 lid van de raad van bestuur van Multi.
Voorbeeldproject
In de loop der jaren verlegde Multi geleidelijk het accent van ontwikkelaar naar asset manager. Multi is echter nog steeds actief als ontwikkelaar in Europa. Een voorbeeldproject is Forum Gdansk, een centrum waar Poelman en Schoonbrood trots op zijn. Multi ontwikkelde dit 64.000 m² grote stadscentrumproject van de grond af aan. Het is opgenomen in het stedelijk weefsel van de stad, goed bereikbaar met auto en openbaar vervoer en omvat een museum, bioscoop, diensten en restaurants. Forum Gdansk opende zijn deuren in mei 2018 en wordt nog steeds beheerd door Multi.
Een ander voorbeeld van Multi’s ontwikkelcreativiteit is Forum Rotterdam aan de Coolsingel, waar Multi na jaren zoeken door verschillende partijen uiteindelijk met een vastgoedoplossing kwam die werkte: retail, kantoren en appartementen. De meningen lopen uiteen over wanneer het project precies begon: was het 2008, toen Office for Metropolitan Architecture (OMA) zijn eerste kubusontwerp presenteerde, of was het 2014, toen opdrachtgever Multi het ontwerp herzag? De oplevering was in elk geval in september 2020, daar is iedereen het over eens. Verschillende investeerders hebben sindsdien delen van het project overgenomen en Multi is nu een platform voor geïntegreerde vastgoedbeheerdiensten.
Enthousiaste klanten
In 2021 deed zich de kans voor op een managementbuy-out bij Multi. Schoonbrood: ‘Steven en ik zagen een kans om het bedrijf samen met de drie Redevco-winkelcentra – Gordion Shopping Center in Ankara, Erzurum Shopping Center in Erzurum en Magnesia Shopping Center in Manisa – te kopen.’
Tot vreugde van Poelman en Schoonbrood waren de klanten van Multi – Allianz, Commerz Real, Credit Suisse, Lighthouse en Union Investment, om er een paar te noemen – enthousiast over de managementbuy-out: zij hadden altijd goede ervaringen met Multi gehad. Bovendien kan een onafhankelijk Multi mede-investeren, waardoor een interessantere samenwerking kan ontstaan.
Poelman en Schoonbrood hebben net een investor roadshow in Londen achter de rug om de mogelijkheden voor investeerders te schetsen en uit te leggen dat het bedrijf nu in handen is van het management en dus diensten kan leveren aan een breed scala van investeerdersklanten. Poelman: ‘Multi had een reputatie als prijswinnende ontwikkelaar, en die kennis hebben we nog steeds in huis. We kunnen herpositioneren, renoveren en upgraden.’
Nederland
Het laatste winkelcentrum dat Multi nog in Nederland had, Schuytgraaf in Arnhem, is overgenomen door Bouwinvest. Wel heeft het nog bezittingen die voor Blackstone en andere klanten worden beheerd. Schoonbrood: ‘De meeste daarvan zijn zeer stabiel. We zijn altijd op zoek naar mogelijkheden om waarde toe te voegen, zoals het toevoegen van woonfuncties aan de centra.’
Gemeenten zijn over het algemeen bereid mee te werken, maar stellen soms ook eisen waar een prijskaartje aan hangt. De eigenaar moet zijn begroting in evenwicht kunnen brengen en juist de bouwkosten zijn de laatste tijd gestegen. Dat is een factor die steeds meer invloed begint te krijgen op de haalbaarheid van dit soort verbouwingen.
Juist nu investeren in retail
Secundaire of niet-dominante winkelcentra kampen met veel leegstand, maar er is daarnaast veel vraag naar retailparken, supermarkten en winkelcentra met kruidenierswinkels, constateren Poelman en Schoonbrood. Sommige winkels moeten volgens hen een nieuwe bestemming krijgen en ze zien een duidelijke trend van conversies van winkels naar woningen.
Poelman en Schoonbrood denken dat het nu een goed moment is om in retail te investeren. De waarderingen zijn over de hele linie gedaald en de markt lijkt geen onderscheid te maken tussen goede en uitdagende retail, maar er liggen de komende jaren veel kansen in dit segment. Daarentegen zullen beleggers in sectoren als woningen en kantoren veel meer last hebben van de stijgende rente. Als de rente omhoog gaat, wordt financiering duurder. De detailhandel heeft door de pandemie en de groei van e-commerce een moeilijke tijd gehad. De huren hebben zich echter hersteld en verhuurders zien positieve spreads. Dat is een aantrekkelijk uitgangspunt. ‘Retail is niet bepaald het snoepje van de maand’, zegt Schoonbrood. ‘En dat zien we eigenlijk al zo’n zes jaar.’ Terwijl segmenten als woningen en logistiek vastgoed een prime cap rate hebben van rond de 3%, zit retail op 6%. Dat biedt kansen.
Showroom
‘Fysieke winkels blijven belangrijk’, zegt Schoonbrood. ‘Als H&M ergens een winkel opent, neemt de online verkoop in de omgeving toe.’ In feite fungeert de winkel dan als showroom voor de producten. Ikea, dat ook winkels opent in binnensteden, doet hetzelfde. ‘In zulke winkels wordt de omzet niet in de winkel gerealiseerd’, licht Poelman toe.
‘In retail is, net als in een hotel, de exploitant heel belangrijk’, zegt Schoonbrood. ‘Multi heeft in de afgelopen 40 jaar zoveel ervaring opgedaan dat we weten wat werkt in een winkelcentrum.’ Schoonbrood wil zich daar ook verder in verdiepen. Door bijvoorbeeld meer informatie over bezoekers en verkoopcijfers van retailers te krijgen en de toepassing van eigen proptech, kunnen ze retailers ook feedback geven. ‘Te vaak wordt alle retail over één kam geschoren, terwijl je juist moet leren wat werkt en wat niet’, zegt Poelman. Poelman en Schoonbrood denken daarom dat ze goed kunnen samenwerken met internationale beleggers die wel willen investeren, maar bijvoorbeeld eerst advies willen over de verschillen tussen landen. ‘Omdat we in 13 jurisdicties actief zijn en 500+ fte’s hebben, zijn we goed in staat om klanten te adviseren over het Europese retaillandschap.’
Geen beursgang
Op de vraag of een beursgang in de toekomst een goed idee zou zijn, antwoorden Poelman en Schoonbrood beiden met klem: ‘Nee!’ Schoonbrood: ‘Een deel van de charme van dit avontuur lag juist in het eigen baas worden. We hebben veel vertrouwen in het bedrijf en het team.’
Weer volledig zelfstandig
Via een managementbuy-out is Multi is weer losgemaakt van Blackstone. Financiële details werden niet bekendgemaakt, maar Steven Poelman en Elmar Schoonbrood konden de overname, die eind maart 2022 werd gesloten, zelfstandig financieren, leggen ze uit in het hoofdkantoor van Multi aan de Zuidas in Amsterdam. ‘We zijn schuldenvrij op ondernemingsniveau’, zegt Poelman.
Multi, nu bijna 40 jaar oud, is weer volledig zelfstandig als eigenaar, asset manager, vastgoedbeheerder, adviseur en ontwikkelaar van winkelvastgoed. Het heet partners, investeerders en retailers van harte welkom om met Multi samen te werken.
Meteen na het begin van dit nieuwe hoofdstuk in het Multi-verhaal zijn Poelman en Schoonbrood gaan rondkijken naar nieuwe kansen en nieuwe klanten. Sinds eind vorig jaar heeft dit al geresulteerd in 12 nieuwe mandaten, die een extra waarde vertegenwoordigen van ongeveer € 800 mln in termen van beheerd vermogen. Multi heeft een nieuwe opdracht in Zwitserland, het beheer van de Mall of Switzerland, en een in Slowakije, waarvan de details nog onder de pet moeten blijven.
Multi beheert nu ongeveer 80 projecten in 13 landen. Het is eigenaar van 11 daarvan, één in België, één in Oekraïne en negen in Turkije. Het heeft geen eigen vastgoed meer in Nederland.
Oekraïne
De oorlog in Oekraïne heeft ook Multi geraakt. Het heeft een winkelcentrum in Lviv, ontwikkeld door Multi, dat in 2015 werd opgeleverd. Er zijn drie aandeelhouders, waarvan Multi een meerderheidsbelang heeft. Ook is Multi verantwoordelijk voor het asset management. Steven Poelman: ‘We hebben daar 15 mensen werken en hun veiligheid is onze hoogste prioriteit. Het winkelcentrum ligt in het centrum van de stad en draait goed. Driekwart van de winkels is nog open. Typisch Oekraïens is dat alles zoveel mogelijk normaal blijft functioneren, men probeert het zo lang mogelijk vol te houden.’ Multi is graag bereid te helpen als het voor de huurders erg moeilijk wordt. Op dit moment is een van de moeilijkheden de aanvoer van goederen, en de verwachting is dat dit steeds moeilijker zal worden.
Turkije
Het is geen geheim dat winkelcentra in Turkije een problematisch onderdeel zijn van de portefeuille. Het probleem zit niet in de centra zelf, niet in het vastgoed, niet in de bezoekersaantallen, maar is een direct gevolg van een nieuwe wet die in 2018 is ingevoerd om verhuurders te dwingen de huren in lira’s af te rekenen in plaats van in euro’s. De Turkse lira is dusdanig in waarde gedaald dat er in 2018 nog 5,6 lira in een euro zaten, nu zijn dat er 17.
Elmar Schoonbrood, die een professionele achtergrond heeft in non-performing loans, kan hier zijn kennis optimaal gebruiken. ‘Het is vooral een kwestie van wisselkoersen’, zegt hij. ‘Het vastgoed doet het goed en de Turkse banken waarmee we te maken hebben, begrijpen ook dat de problemen die veroorzaakt worden door de valutamismatch niet aan ons te wijten zijn.’ Uiteindelijk heeft het relatief weinig invloed op Multi als geheel. Volgens Poelman en Schoonbrood is deze situatie iets wat verholpen kan worden.
De winkelcentra in Turkije doen het qua passanten geweldig, met de twee die Multi in Istanbul heeft als schoolvoorbeeld: ze trekken 35 miljoen bezoekers per jaar. Multi kent de markt goed en begrijpt natuurlijk dat de winkeliers het moeilijk hebben. Steven Poelman: ‘We voelen goed aan welke huurders het goed doen en we krijgen goede informatie over de omzetcijfers.’
