Miriam Heringa, Staedion: ‘Complexe volkshuisvesting vraagt om doorzettingsmacht’

U werkte hiervoor in de zorg. Hoe groot is het verschil met een woningcorporatie?
‘Veel mensen zeggen: je gaat nu iets totaal anders doen. Dat is waar als je kijkt naar de techniek of de financiering. Maar inhoudelijk zijn er ontzettend veel parallellen. Sterker nog, het helpt juist als je de zorgwereld kent. Dan ken je ook de noden van een groot deel van dezelfde doelgroepen. De contacten zijn grotendeels hetzelfde. De wereld van toezicht is vergelijkbaar en veel externe stakeholders zijn dezelfde partijen.’

Toch was de overstap bewust?
‘Ja, absoluut. Ik heb twintig jaar in de zorg gewerkt. Na verloop van tijd is het ook fijn en uitdagend om jezelf weer te verwonderen over een andere wereld. Daarnaast is huisvesting natuurlijk de basis van alles. Als je moet prioriteren wat belangrijk is, zou ik zeggen: eerst een huis en dan zorg. Niet andersom. Daar wilde ik graag aan bijdragen. Bovendien is Staedion een heel Haagse organisatie. Ik woon zelf in Den Haag, ken de stad goed en vind het mooi om hier impact te kunnen maken.’

Helpt uw bestuurlijke en politieke ervaring daarbij?
‘Jazeker. Ik ben ooit begonnen als politiek assistent. Dat is inmiddels lang geleden, maar veel bestuurlijke contacten zijn er nog steeds. We hebben als woningcorporatie een lokaal belang, maar ook een landelijk belang. Aan beide tafels moeten we ons geluid laten horen. Dan helpt het als je de weg kent.’

Verschilt de werkelijkheid waarin Staedion opereert van die van woningcorporaties elders in het land?
‘Ja. Natuurlijk heeft heel Nederland enorme opgaven, maar in Den Haag zijn die verhoudingsgewijs nog groter. De maatschappelijke problemen zijn hier omvangrijker dan in veel andere delen van het land. Daarbij heeft onze regio nog altijd last van de gevolgen van het Vestia-dossier. De financiële ruimte is daardoor relatief beperkt.’

Wat maakt de Haagse situatie dan zo anders?
‘Het hele land heeft woningtekorten, maar in de Randstad voel je die problemen veel directer. Hier komen wonen, zorg, armoede, veiligheid en leefbaarheid voortdurend samen. De druk op de woningmarkt is enorm. Tegelijkertijd hebben we relatief veel kwetsbare doelgroepen die een woning nodig hebben. Dat maakt de opgaven in een stad als Den Haag ingewikkelder dan op veel andere plekken in Nederland.’

Wat betekent dat concreet?
‘Staedion levert netto ongeveer 500 woningen per jaar op. Daarmee zijn we een van de grootste bouwers in Den Haag. Maar als je dat afzet tegen wat er nodig is, dan is 500 woningen eigenlijk nog steeds een druppel op een gloeiende plaat. We hebben daarnaast grote gebiedsontwikkelingen. In Dreven, Gaarden en Zichten bouwen we bijvoorbeeld 5000 nieuwe woningen. Daar gaan echter ook woningen tegen de vlakte. We creëren uiteindelijk wel duizenden extra woningen, maar de vraag groeit nog altijd harder.’

Dreven, Gaarden en Zichten geldt als een van de grootste herstructureringsprojecten van Nederland. Wat maakt dat project zo belangrijk?
‘Het laat zien hoe breed de opgave van corporaties tegenwoordig is geworden. Vroeger ging gebiedsontwikkeling vooral over woningen realiseren. Nu gaat het ook over leefbaarheid, voorzieningen, duurzaamheid en het bouwen van gemengde wijken. We kijken ook naar de samenstelling van de wijk, naar kansen voor bewoners, naar de openbare ruimte en naar de voorzieningen die nodig zijn om een wijk goed te laten functioneren.’

Wat is volgens u de grootste belemmering bij het oplossen van de woningnood?
‘Doorzettingsmacht. Den Haag is een grote en gefragmenteerde stad. Er zijn veel verschillende partijen bij betrokken. Daardoor duurt het soms te lang voordat problemen gezamenlijk worden aangepakt. Meer doorzettingsmacht, meer ketensamenwerking en meer overzicht waar de noden liggen. Dat is eigenlijk het belangrijkste.’

Dat klinkt bijna als een bestuurlijk probleem en minder als een financieel probleem.
‘Het is het allebei. Natuurlijk helpt extra financiële ruimte; zoals het er nu naar uitziet verdwijnt de ATAD en dat is goed nieuws voor corporaties. Tot voor kort mochten corporaties een deel van de rente over hun leningen niet aftrekken. Daardoor betalen zij extra vennootschapsbelasting. Dit is een begin, maar zelfs als we ook geen vennootschapsbelasting meer hoeven te betalen zijn we er nog niet. De aantallen woningen die we met elkaar willen realiseren zijn simpelweg enorm. Daarnaast is het een optelsom van vraagstukken. Het gaat over financiering, maar ook over netcongestie, stikstof en bezwaarprocedures. Alles bij elkaar maakt het de woningbouw ontzettend ingewikkeld.’

Hebben we het systeem te complex gemaakt?
‘Dat denk ik wel. Nederland is behoorlijk ingewikkeld geworden. We zouden kritischer mogen kijken naar regelgeving en ook naar bepaalde fiscale prikkels. Soms zijn we in Nederland wel heel goed geworden in het complex maken van zaken.’

Politici blijven ondertussen spreken over één miljoen woningen tot 2030. Is dat haalbaar?
‘Nee, dat gaan we niet halen. Zelfs als we alleen maar de hoogte in zouden bouwen, wordt dat heel lastig. Zeker in een stad als Den Haag, waar de ruimte beperkt is. Dat betekent niet dat er niets mogelijk is. Er kan absoluut meer dan er nu gebeurt. Maar dan moet het financiële kader ruimer worden en moeten procedures sneller.’

Een terugkerend politiek thema is de huisvesting van statushouders. Hoe kijkt u naar die discussie?
‘Ik vind dat er meer nuance mag worden aangebracht. Iedere huurder, iedere woning doet ertoe. Maar als je de aantallen afzet tegen onze totale woningvoorraad van ruim 38.000 woningen, dan valt het verhoudingsgewijs mee. In de publieke opinie wordt dat onderwerp vaak heel groot gemaakt. Dat begrijp ik ergens wel, maar het echte vraagstuk is veel breder.’

Wat is dan het echte vraagstuk?
‘De urgente doelgroepen bij elkaar. Statushouders zijn daar onderdeel van, maar daarnaast heb je dak- en thuislozen, mensen uit de maatschappelijke opvang en allerlei andere kwetsbare groepen. Den Haag telt ongeveer 7000 dak- en thuislozen. Als je dat afzet tegen de woningen die wij jaarlijks kunnen bouwen, dan zie je meteen dat de optelsom niet klopt.’

Het beeld bestaat dat al die groepen voorrang krijgen op reguliere woningzoekenden.
‘Dat is echt een misvatting. Landelijk geldt dat ongeveer 30% van de woningen naar bijzondere doelgroepen gaat. Dat betekent nog steeds dat ongeveer 70% beschikbaar komt voor reguliere woningzoekenden. Maar uiteindelijk zijn alle problemen schrijnend. Een dakloze die dringend een woning nodig heeft, is schrijnend. Iemand die jarenlang op een wachtlijst staat, is dat ook.’

Helpt uw achtergrond in de zorg om die problemen anders te bekijken?
‘Ja, zeker. Ik kijk er natuurlijk ook zakelijk naar. Als je iemand die dakloos is kunt huisvesten, voorkom je soms dat hij of zij langdurig gebruik maakt van veel duurdere voorzieningen elders in de keten. Daarmee ontlast je uiteindelijk de maatschappij.’

Waar liggen volgens u de grootste kansen?
‘Bij de samenwerking tussen wonen en zorg. Corporaties komen echt achter de voordeur, onze vaklieden komen regelmatig bij onze huurders over de vloer. Wij zien veel incidenten en problematiek waar zorginstellingen veel sneller bij zouden kunnen zijn. Andersom vangen corporaties tegenwoordig veel problematiek op waar wij eigenlijk niet de juiste expertise voor hebben. Dat kunnen zorginstellingen vaak beter. In ieder geval hebben we een belangrijke signaalfunctie en kunnen we snel schakelen met een zorg- of welzijnsinstelling. Uiteindelijk is de bewoner daar meer bij gebaat.’

Kunt u daar een voorbeeld van geven?
‘In Delft werkten we bij mijn vorige werkgever met time-outplekken. Mensen konden daar tijdelijk worden opgevangen en gestabiliseerd voordat ze weer zelfstandig gingen wonen. Dat werkte goed, omdat daar vooraf afspraken over waren gemaakt tussen zorgorganisaties en corporaties. In Den Haag zie ik nog volop kansen om dergelijke vormen van samenwerking verder uit te bouwen.’

Ondertussen stapelen de opgaven voor corporaties zich op.
‘Dat klopt. Je hebt nieuwbouw, verduurzaming, klimaatadaptatie, renovatie en leefbaarheid. Je moet voortdurend keuzes maken, want je kunt niet alles tegelijk doen. Dat maakt het werk ook ingewikkelder dan vroeger.’

Is het huidige corporatiemodel financieel nog houdbaar?
‘Dat is echt een zorg. De afschaffing van de ATAD helpt, maar daarmee zijn we er nog niet. De bouwkosten blijven hoog, en tegelijkertijd hebben corporaties te maken met nieuwbouw, verduurzaming, renovatie en klimaatadaptatie. Wij zijn continu op zoek naar manieren om dat financieel rond te rekenen. Op de lange termijn is het huidige corporatiestelsel, zoals het nu functioneert, niet houdbaar. Dat blijven we ook richting de overheid benoemen.’

Is dat ook de reden dat Staedion tegenwoordig een tweehoofdig bestuur heeft met een aparte cfo?
‘Ja. De financiële vraagstukken zijn veel zwaarder geworden. Risicomanagement, business control en financiering vragen tegenwoordig zoveel aandacht dat het logisch is dat een organisatie van onze omvang kiest voor een tweekoppige bestuursstructuur.’

Verduurzaming blijft een van de grootste opgaven?
‘Als ik kijk naar de staat van ons bezit en naar wat Staedion op verduurzaming doet, dan staan we er goed voor, zoals het wegwerken van ruim 4000 woningen met een energielabel E, F of G uiterlijk 2028. Maar ongeveer de helft van die ruim 4000 woningen moet nog worden aangepakt. We liggen op schema, maar de opgave blijft enorm. Daarnaast kijken we ook veel nadrukkelijker naar wateroverlast, hitte en andere klimaatrisico’s.’

Corporaties worden ook steeds nadrukkelijker aangesproken op leefbaarheid. Wat betekent dat in de praktijk?
‘Dat betekent dat je heel bewust kijkt naar wie je waar huisvest. In het verleden zijn sommige wijken heel eenzijdig ontwikkeld. Tegenwoordig weten we dat een mix van sociale huur, middenhuur, vrije-sectorhuur en koop beter werkt. Ook verschillende doelgroepen versterken elkaar eerder dan dat ze elkaar verzwakken. Je kunt overal woonconsulenten en sociale voorzieningen aan toevoegen, maar uiteindelijk moet je ook kijken hoe je een wijk meer heterogeen maakt.’

Is dat ook de gedachte achter Dreven, Gaarden en Zichten?
‘Ja, zeker. Dat gebied was van oudsher sterk sociaal georiënteerd en eenzijdig opgezet qua woningbouw. Tegenwoordig kijken we veel nadrukkelijker naar een gemengde wijk. Samen met partners zoals Heijmans en de gemeente werken we aan een gebied waar verschillende woonvormen naast elkaar bestaan. Een wijk voor starters, jonge gezinnen, alleenstaande ouders, senioren etc. Dat maakt een wijk uiteindelijk sterker en toekomstbestendiger.’

Geldt dat ook voor doorstroming?
‘Daar zijn we actief mee bezig. We hebben bijvoorbeeld het programma Beter Benutten. Daarmee proberen we mensen, vooral 65+’ers, te helpen om door te stromen naar een woning die beter past bij hun levensfase. Als iemand verhuist, komt er vaak een hele verhuisketen in beweging. Daar zit veel potentieel.’

Hoe groot is het probleem van scheefwonen en woonfraude?
‘Wij sporen jaarlijks 500 à 600 gevallen van woonfraude op. Maar eerlijk gezegd denk ik dat het gebrek aan doorstroming nog veel groter is. Er zijn veel mensen die best zouden willen verhuizen, maar simpelweg geen alternatief hebben. Daar moeten we met elkaar beter in worden. We moeten het gesprek met deze mensen aangaan en laten zien wat de concrete mogelijkheden zijn.’

Voelt de corporatiesector zich voldoende gehoord in de politiek?
‘Ja en nee. Staedion heeft de afgelopen jaren misschien iets meer intern geleefd. Met het nieuwe bestuur willen we nadrukkelijker het gesprek voeren en ons geluid laten horen. Tegelijkertijd mogen we zelf ook duidelijker uitleggen waar we tegenaan lopen. En daarbij benadrukken dat we ons blijven inzetten op het vergroten van het woningaanbod in Den Haag, en dat we blijven investeren in het versterken van de leefbaarheid van onze wijken en buurten.’

Tot slot: bent u optimistisch?
‘Ja, maar ook wel realistisch. De opgave is immens groot. Daar moeten we eerlijk over zijn. Iedereen wil dat corporaties meer bouwen, sneller verduurzamen, kwetsbare mensen huisvesten en buurten leefbaar houden. Maar uiteindelijk moeten daar ook middelen, mensen en bestuurlijke keuzes tegenover staan. Corporaties bouwen voor zestig jaar vooruit. Coalities komen en gaan, maar wij moeten beslissingen nemen die decennialang meegaan. Daarom geloof ik dat de oplossing uiteindelijk zit in meer samenwerking, meer overzicht en vooral meer doorzettingsmacht. Alleen dan kunnen we echt stappen zetten in de woningbouw én in het huisvesten van de mensen die ons het hardst nodig hebben.’

Over Miriam Heringa
Miriam Heringa is sinds mei van dit jaar bestuursvoorzitter van woningcorporatie Staedion. Daarvoor was ze sinds 2019 bestuursvoorzitter van KesslerPerspektief, een grote zorginstelling in Den Haag, Delft en Rotterdam. Tussen 2016 en 2019 werkte ze als directeur bij zorginstelling Florence in Den Haag en omgeving, waar ze eerder bestuurssecretaris was. Van 2005 tot 2009 was Heringa politiek assistent bij de Tweede Kamerfractie van de PvdA in Den Haag.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 25 september 2026