Woonminister Elanor Boekholt-O'Sullivan komt met een handreiking Sociale Grondprijzen die een bandbreedte geeft voor de prijzen die marktpartijen aan woningcorporaties mogen rekenen. Dat moet meer financiële slagkracht bevorderen.
Dat schrijft ze in een brief aan de Tweede Kamer. De overheid heeft met de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en Aedes afspraken gemaakt om de woningbouw van woningcorporaties te bevorderen en om te voorzien in de informatiebehoefte. Doel is vanaf 2029 te komen tot een woningproductie van 30.000 woningen. Vorig jaar lagen de corporaties met een productie van 22.958 woongelegenheden voor op het voorziene ingroeipad uit de prestatieafspraken. Maar in de praktijk blijkt de financiële haalbaarheid een knelpunt.
Daar gaat de minister in de brief niet verder op in. Wel duikt ze in de beschikbaarheid van betrouwbare informatie over manieren om woningbouw te versnellen en de voortgang van afspraken te monitoren. Zo publiceert ze de nieuwste versie van het dashboard Prestaties Woningcorporaties in Kaart (PWiK), waarin een provinciaal schaalniveau is toegevoegd. 'In het dasboard wordt zo eenvoudig zichtbaar in hoeverre nationaal beleid, via provinciaal, regionaal en lokaal beleid uiteindelijk landt in het volkshuisvestelijk beleid van woningcorporaties.'
Resterende investeringsruimte
Er komt ook een nieuwe indicator om de financiële armslag van woningcorporaties in kaart te brengen: de 'resterende investeringsruimte'. Die vervangt de bestaande Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW), want die gaf volgens Boekholt een vertekend beeld van de financiële positie. 'De resterende investeringsruimte heeft als voordeel dat deze veel eenvoudiger is vast te stellen dan de IBW, terwijl deze op een vergelijkbare wijze een vertaalslag maakt van de financiële ratio's van een corporatie naar een concreet bedrag aan investeringsruimte.' Vanaf het najaar worden onder meer ook de jaarlijkse doorrekeningen van de NPA toegevoegd aan het dashboard, dat bovendien vaker geactualiseerd zal worden.
Richtlijn grondprijs
Er komt een handreiking sociale grondprijzen. 'Uit eerder onderzoek is gebleken dat corporaties aan marktpartijen gemiddeld circa 50% meer betalen dan de gemeentelijke sociale grondprijs, met uitschieters tot meer dan 400%. Ook zien we aanmerkelijke verschillen tussen gemeenten in wat zij in rekening brengen voor de grond aan corporaties. Het is ongewenst dat corporaties via de grondprijs publieke of private tekorten dekken, laat staan dat er winst wordt gemaakt op grondtransacties ten koste van investeringen in de sociale huur. Er lekt dan ongewenst corporatievermogen weg en we lopen risico niet de gewenste aantallen sociale huurwoningen te realiseren.' De nieuwe handreiking moet richting geven aan gesprekken tussen gemeenten, corporaties en marktpartijen om een geschikte grondprijs voor sociale huur te bepalen. 'In de handreiking Sociale Grondprijzen wordt aanbevolen een grondprijs per sociale huurwoning van tussen de € 18.000 en € 26.000 euro te overwegen. Dit moet meer eenduidigheid en transparantie brengen in de grondprijzen die corporaties betalen en voorkomen dat zij te veel geld aan de
aankoop van grond kwijt zijn. [...] Van marktpartijen vraag ik geen hogere grondprijs dan de bandbreedte in rekening te brengen of de grondcomponent in turnkey-projecten te beperken tot
dit bedrag. En aan gemeenten vraag ik om hun grondprijsbeleid in lijn te brengen met dit advies.'
Pilot Haaglanden
De minister gaat verder nog in op de resultaten van de pilot solidariteit en investeringscapaciteit Haaglanden. Die heeft geleid tot een Routekaart waarin de verschillende noodzakelijke stappen zijn genoemd die alle pilotdeelnemers nemen om de realisatie naar het gewenste niveau te brengen. 'Uit de pilot blijkt dat hoewel de woningcorporaties op langere termijn tegen hun financiële grenzen aanlopen, er wel financiële middelen zijn om op korte termijn aan de slag te gaan. Gemeenten en corporaties hebben inmiddels 7.500 woningen aan harde plannen die zij kunnen realiseren.'
De resultaten van een onderzoek naar sloop en vervangende nieuwbouw kunnen nog niet worden gedeeld: 'Dit onderzoek bevindt zich momenteel in de afrondende fase, maar heeft nog niet
geleid tot een volledig en gedragen afwegingskader.'
Meer druk op realistische begrotingen
Corporaties zijn de afgelopen jaren ondersteund in het maken van meer realistische begrotingen. 'Ondanks deze inzet zie ik nog onvoldoende dat de begrotingen realistischer worden ten aanzien van de begrote woningbouw. Dit leidt mede tot slechter inzicht in de financiële mogelijkheden van corporaties, omdat ook onrealistisch geplande woningen wel investeringsruimte reserveren. Omdat ik samen met Aedes, WSW en de Aw van mening ben dat een realistisch opgestelde begroting belangrijk is voor regie op de woningbouwopgave, gaan we onze gezamenlijke aanpak intensiveren om de begrotingen op dit punt te verbeteren.' Zo gaat de Aw ook in het individuele toezicht op corporaties nadrukkelijk het realiteitsgehalte van nieuwbouw in begrotingen meenemen.'
