Lennart van Mierlo, NN: ‘Vastgoedfinanciering nog onbemind’

U zult het niet snel merken, maar het ís mogelijk dat Lennart van Mierlo ervoor zorgt dat een stukje van uw commercieel vastgoed door zijn team gefinancierd is. Als hoofd van Commercial Real Estate Debt bij NN Investment Partners (NN IP), onderdeel van de beursgenoteerde NN Group, neemt Van Mierlo gedeelten van senior en performing commerciële vastgoedleningen over van de ‘gewone’ banken waar u mogelijk uw vastgoed gefinancierd hebt. Dit gebeurt veelal via syndicering gelijktijdig met het verstrekken van een lening, of via een overdracht op de secundaire markt.
Sinds 2014 heeft NN Group – in Nederland vooral bekend als Nationale Nederlanden – bij zijn asset manager NN IP een platform voor commerciële vastgoedleningen opgebouwd als onderdeel van NN IP’s Alternative Credit-afdeling. Sinds de oprichting is de portefeuille gestaag gegroeid. Inmiddels heeft NN IP zich daarmee een plek verworven in het jaarlijkse PropertyNL-onderzoek naar de productie en hoeveelheid uitstaande leningen van vastgoedfinanciers in Nederland.

Wat is jullie productie aan financieringen van commercieel vastgoed in 2020 geweest en wat is het totale uitstaande volume?
‘In de jaren 2019 en 2020 hebben we per jaar ongeveer € 1–1,5 mrd geïnvesteerd in leningen voor commercieel vastgoed. Ongeveer 35–40% daarvan betreft leningen in Nederland, het andere gedeelte is naar financieringen gegaan met elders in Europa gelegen onderpand. Onder dat bedrag vallen ook de herfinancieringen van onze bestaande transacties. We hebben nu ongeveer € 3,5–4 mrd aan leningen uitstaan in 14 Europese landen en we hebben genoeg ruimte om nog meer te investeren: we hebben op dit moment ongeveer € 4,5–5 mrd aan mandaten beschikbaar voor deze beleggingscategorie. Daar komt bij dat er jaarlijks ongeveer 20% van het uitstaande vermogen terugkomt uit de leningen en weer geherinvesteerd kan worden.’

Dat is een behoorlijke leningenportefeuille die jullie hebben opgebouwd. Hoe hebben jullie dat gedaan?
‘We zijn in 2014 met € 0 begonnen. Weliswaar was NN IP (voorheen ING Investment Management) toen nog onderdeel van ING, maar de financieringsactiviteiten van ING Real Estate Finance bleven bij de splitsing van NN en ING in 2014 bij de ING Bank. Neemt niet weg dat wij als team natuurlijk al langer en breder ervaring hebben in vastgoedfinanciering. Voordat ik in 2014 de vastgoedfinancieringsafdeling binnen de asset-management industrie opzette, heb ik zelf vanuit ING Real Estate in meerdere landen diverse internationale rollen vervuld.
Voor het opbouwen van de vastgoedfinancieringsportefeuille bij NN IP hebben we aanvankelijk alleen het groepskapitaal van NN aangewend. De overname door NN van Delta Lloyd in 2017 had geen directe gevolgen voor de omvang van het aantal vastgoedfinancieringen, omdat Delta Lloyd geen vastgoedfinancieringsportefeuille had.
Het kapitaal dat wij als NN IP beleggen in vastgoedleningen komt naast het groepskapitaal nu ook steeds meer van derden, zoals andere verzekeraars, banken, pensioenfondsen en sovereign wealth funds.’

Jullie hebben de portefeuille stilletjes opgebouwd, jullie zijn zelfs onbekend bij sommige leningnemers in Nederland. Hoe kan dat?
‘We hebben bewust gekozen voor een businessmodel waarbij we participeren in leningen die we niet zelf via de leningnemer origineren. We nemen gedeelten van leningen over van vooral banken en andere mediators. We willen niet en hoeven niet te concurreren met de banken. De markt is groot genoeg – wij doen bijvoorbeeld maar mee aan 5–10% van de deals die ons aangeboden worden – en de banken zijn gespecialiseerd in het klantcontact en alle bijkomende financiële producten.
Wij zijn nooit de enige financier in een lening, maar werken vaak in syndicaten of club-deals met banken. Doordat banken dan niet de gehele lening zelf hoeven te verstrekken, creëren ze bij zichzelf weer meer ruimte voor andere transacties. Banken moeten zich immers houden aan Basel III en straks Basel IV, waarbij de regelgeving bepaalt dat zij een bepaalde vermogensdekking voor deze leningen moeten hebben. Solvency II, waar onze interne klant NN Group als verzekeraar mee te maken heeft, is veel vriendelijker voor vastgoedfinancieringen. Doordat steeds meer partijen zoals NN IP zich op de markt voor vastgoedfinanciering hebben begeven, is de liquiditeit in die markt sterk verbeterd en zijn de risico’s ook beter verspreid over veel meer partijen dan voor de kredietcrisis. We eisen overigens wel dat de bank een deel van de lening zelf houdt: dat garandeert de betrokkenheid van de bank ook op de langere termijn.’

Waaruit bestaat jullie portefeuille?
‘NN IP financiert voornamelijk kantoren, residential, retail en logistiek. De eerste jaren hebben we gefocust op een goede spreiding tussen de sectoren. De afgelopen jaren hebben we meer in logistiek en woningen gedaan en iets minder in retail. Hoewel retail het natuurlijk moeilijk heeft, is het een markt die we wel willen blijven bedienen.
Logistiek doen we veel pan-Europees, portefeuilles met onderpand in bijvoorbeeld zowel Nederland en Frankrijk als Duitsland. Dat is goed voor de risicospreiding, maar is qua structurering wel complexer vanwege de verschillende regelgeving in de landen. Residentieel is misschien de meest veilige markt, maar ook de meest competitieve qua marges op de leningen en financieringsvoorwaarden.’

Aan wat voor soort leningen doen jullie mee?
‘Wij verstrekken enkel senior loans. Dat past het beste bij het profiel van onze beleggers. We gaan normaal gesproken tot een loan-to-value van 55–60%, maar kunnen tot 70% gaan, of zelfs iets meer als het bijvoorbeeld heel goed residentieel vastgoed betreft.
Projectontwikkeling doen we niet, maar we financieren wel herontwikkelingen als er al huurinkomsten uit het vastgoed worden gegenereerd. Daar willen we graag over meedenken. Herontwikkelingen voegen immers waarde toe, bijvoorbeeld als de energieprestaties worden verbeterd. ESG (environmental, social & governance, red.) is sowieso een integraal onderdeel van ons beleid. Per lening houden we een ESG-scorekaart bij.
Onze investering per lening is maximaal € 250 mln, maar samen met andere investeerders kunnen we natuurlijk wel grotere bedragen aan. We financieren echter ook de mid-market van zo’n € 10–40 mln in Nederland. Daar is de afgelopen tijd een behoorlijk gat gevallen, merken we. Wij willen deze markt echter blijven bedienen, zowel vanuit de gedachte van risicospreiding, als vanwege onze maatschappelijke verantwoordelijkheid.’

Hoe populair is vastgoedfinanciering bij beleggers in vergelijking met andere asset classes?
‘We hebben een toenemende instroom van kapitaal van derde partijen. Maar ik denk dat beleggers nog meer geld richting commerciële vastgoedleningen zouden kunnen alloceren. Het product is bij institutionele beleggers nog steeds niet heel erg bekend, en onbekend maakt onbemind. We moeten best vaak uitleggen dat vastgoedfinanciering wezenlijk anders is dan het verschaffen van eigen vermogen voor vastgoed. Het financieringsrisico is vele malen lager, onder andere door de bevoorschotting tot gemiddeld 60% van de marktwaarde en door het pakket aan onderliggende zekerheden. Als financier met een eersterangs hypotheek heb je immers een seniorpositie ten opzichte van de verschaffer van eigen vermogen in het geval dat het onderpand verkocht wordt.
Gelukkig begrijpen steeds meer partijen dat. In de Verenigde Staten is het product al veel bekender bij verzekeraars en pensioenfondsen, en daar pakken de traditionele banken inmiddels nog maar zo’n 50% van de markt. Partijen als verzekeraars of grote debt funds nemen de rest van de markt voor hun rekening, waarmee er een goed verdeelde kapitaalmarkt is ontstaan. In Europa wordt nog steeds ongeveer 80% van de markt door banken bediend. Schattingen gaan ervan uit dat de Europese vastgoedfinancieringsmarkt zo’n € 1,1 bln groot is, waarvan € 800 mrd uit senior debt bestaat. Wij denken dat NN IP daarvan op termijn € 10 mrd voor zijn rekening kan nemen binnen meerdere continenten. Het is onze ambitie een wereldwijde speler te worden.
Vanwege de grote omvang van de markt verwacht ik niet dat meer belangstelling van beleggers voor dit product de rendementen zal doen dalen. We mikken op een spread van 100–120 bps boven die van bedrijfsobligaties. Dat is namelijk een van de belangrijkste producten waar beleggers hun investeringen in vastgoedfinanciering tegen afzetten: in verhouding met de obligatiemarkt zijn vastgoedfinancieringen minder liquide en complexer, wat zorgt voor een hogere risicopremie. Vastgoedfinanciering is overigens niet vanwege een gebrek aan belangstelling minder liquide, maar vanwege de due diligence die altijd tijd kost en het vestigen van de zekerheden voor de financiers.
Vooralsnog werken we vooral met mandaten, waarbij we per mandaat € 150 mln of meer tot onze beschikking hebben. Maar we kijken wel naar mogelijkheden deze markt toegankelijker te maken voor het bredere beleggerspubliek beleggerspubliek, denk hierbij aan investeringen van bedragen van € 10–150 mln alloceren aan vastgoedfinanciering. Hiermee kunnen we een breder beleggerspubliek aanspreken en kan er meer liquiditeit in de vastgoedmarkt komen.’

Heeft corona invloed gehad op jullie portefeuille? Is er een toename te zien in non-performing loans?
‘Wij hebben in het geheel geen non-performing loans. Nooit gehad ook, wat dat betreft hebben we een heel goed track-record. We zijn natuurlijk wel na de kredietcrisis gestart en hebben sindsdien zorgvuldig en gedisciplineerd de portefeuille opgebouwd. We zijn het afgelopen jaar wel in overleg gegaan met leningnemers die in moeilijkheden kwamen door (tijdelijk) gedaalde huurinkomsten. We zijn echter flexibele financiers, zolang de belangen van onze investeerders goed gewaarborgd blijven. We hebben het vertrouwen dat het ons samen lukt in deze ongebruikelijke tijd.’

Over Lennart van Mierlo
Lennart van Mierlo staat aan de basis van het Commercial Real Estate Debt-platform van NN IP. Na zijn opleiding aan Nyenrode Business Universiteit begon hij zijn carrière als trainee bij ING, waar hij bij Real Estate Finance ervaring opdeed in Nederland, Centraal- en Oost-Europa, Spanje en Portugal. Bij ING groeide hij uiteindelijk door tot vice-president met pan-Europese coverage, voornamelijk in landen als Duitsland, Engeland en Frankrijk. Sinds 2014 werkt Van Mierlo voor NN IP, waar hij verantwoordelijk is voor Commercial Real Estate Debt. Sinds 2018 is hij bovendien (momenteel als vice-voorzitter) betrokken bij de Debt Vehicles Focus Group van Inrev, de Europese branche-organisatie voor niet-beursgenoteerd vastgoed. Van Mierlo heeft eind 2019 zijn executive MBA afgerond aan de Rotterdam School of Management, Erasmus University.

Over NN IP en commercieel vastgoedfinanciering
Het is geen toeval dat NN IP in 2014 begon met het opzetten van een platform voor Commercial Real Estate Debt. Dat was het jaar dat de bankactiviteiten en verzekeringsactiviteiten van ING gescheiden werden. De verzekerings- en vermogensbeheeractiviteiten werden onder de vlag van NN Group voortgezet en het bedrijf werd naar de beurs gebracht. In Nederland opereert het bedrijf onder de naam Nationale Nederlanden – een merknaam die nooit verdwenen is.
Bij NN Group werd ING Investment Management voortgezet onder de naam NN Investment Partners. Hieronder valt ook de afdeling Alternative Credit, waar het platform Commercial Real Estate Debt deel van uitmaakt. Dat moest van de grond af aan opgebouwd worden – vastgoedfinanciering (ING REF) bleef bij de bank ING. Een andere grote activiteit van NN IP’s Alternative Credit is bijvoorbeeld het investeren in Nederlandse woninghypotheken, waarvan de portefeuille inmiddels een omvang heeft van € 40 mrd. Alternative Credit omvat echter ook beleggingscategorieën als infrastructuurleningen, overheidsfinancieringen, bedrijfsleningen en handelsfinanciering.
Commercial Real Estate Debt heeft momenteel bijna € 5 mrd aan mandaten om te beleggen. Met diverse teams, in totaal zo’n 30 collega’s, wordt vanuit het hoofdkantoor van NN IP in Den Haag geïnvesteerd in een groot deel van Europa. Het te investeren kapitaal wordt wereldwijd opgehaald door Van Mierlo’s team in combinatie met NN IP’s internationale salesteams.