Een particuliere belegger kan de koop van 20.000 m2 grond niet ongedaan maken met een beroep op dwaling. De rechter oordeelt dat de verkoper weliswaar een zeer rooskleurig beeld schetste over (lang uitblijvende) bestemmingswijzigingen, maar niet aan misleiding heeft gedaan.
Een in België woonachtige particuliere belegger koopt in 2011 en 2012 diverse stukken landbouwgrond van De Twaalf Provinciën (DTP), is een handelaar in onroerend goed die zich richt op strategisch gelegen grondposities die mogelijk in aanmerking komen voor een bestemmingswijziging met bijbehorende waardevermeerdering.
Akkertje voor de dorst
De belegger ziet daar brood in, want hij heeft al twee percelen in Assen in zijn bezit. Van DTP koopt hij voor € 385.000 ruim 20.000 m2 grond, verdeeld over vier percelen in Zeewolde en Leek. DTP beveelt de gronden aan met onder meer een brochure 'Akkertje voor de dorst'. Daarin staat vermeld dat bij een bestemmingswijziging vóór 2031 per centiare € 25 extra aan DTP betaald moet worden. Een van de percalen ligt in een gebied waar Almere gaat uitbreiden, zo maakt DTP de belegger enthousiast. 'Het is zeer goed denkbaar dat een toekomstige woninguitbreiding op de aangeboden percelen plaats gaat vinden.'
Explosieve waardevermeerdering
In de brochure voor Leek staat vermeld dat bij een bestemmingswijziging binnen tien jaar DTP 20% van de waarde bij verkoop opeist. 'Het aangeboden perceel heeft een grote potentie voor een vroegtijdige ontwikkeling als internationaal logistiekpark.' Om de laatste twijfelaars over de streep te trekken spreken de brochures van 'explosieve waardevermeerdering'. Wel is DTP wijs om elders toe te lichten: 'Grondprijzen kunnen fluctueren, er kunnen dus geen garanties worden gegeven over toekomstige waardeontwikkelingen.'
Ook in de koopovereenkomsten staat duidelijk: 'Verkoper geeft geen enkele garantie dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging. Koper vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, alles in de ruimste zin, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging, en zal verkoper daarop dan ook niet aanspreken.' Kopers moeten trouwens bij een bestemmingswijziging hun perceel eerst aanbieden aan Arma Projecten - een handelsnaam van DTP zelf.
Na twaalf jaar toch bestemmingswijziging in zicht
De belegger verkoopt in 2013 een deel van het perceel in Leek met bemiddeling van DTP. Hij vangt € 19,33 per m2, een leuke winst ten opzichte van de € 11,23 die hij had betaald.
Maar 12 jaar later is de prijsstijging pas echt explosief te noemen: de grond in Leek gaat ontwikkeld worden en de grondeigenaren strijken € 103,40 op per vierkante meter, zo wordt hun althans in het vooruitzicht gesteld. Dat zint de belegger niet. Hij vernietigt alle nog lopende koopovereenkomsten. Tot overmaat van ramp leest hij dit jaar in de media ook nog dat er in Zeewolde flink gebouwd gaat worden op de lappen grond die hij eens bezat.
Misleiding
De Belgische investeerder stapt naar de rechter; kennelijk liggen de bestemmingswijzigingen die alsnog opdoemen ver achter zijn in 2012 beoogde beleggingshorizon. Hij wil een schadevergoeding en een verklaring dat DTP onrechtmatig heeft gehandeld. Hij vindt dat hij is misleid over de kwaliteit en eigenschappen van de percelen, de kansen op succes en het te behalen rendement ende risico's verbonden aan beleggen in grond. Er was helemaal geen sprake van zorgvuldig geselecteerde landbouwgrond met bijzondere potentie voor bestemmingswijziging, is zijn conclusie. De percelen zijn niet strategisch gelegen en zelfs als er bestemmingswijziging plaatsvindt is er geen sprake van significant rendement. Hij had de percelen nooit gekocht als hij had geweten dat het risico op verlies groot was.
Onjuiste informatie niet aannemelijk
Maar DTP heeft voldoende onderbouwd dat deskundigen zijn ingeschakeld om de potentie van de percelen te bepalen. 'Hoewel de door DTP opgestelde brochures overwegend positief en rooskleurig zijn, is niet aannemelijk geworden dat daarin in het geval van [de belegger] onjuiste informatie is verstrekt. Weliswaar heeft DTP destijds de kans op een bestemmingswijziging gunstig geacht, maar daarbij is tevens opgemerkt dat dit van onzekere toekomstige factoren afhankelijk is en werd uitdrukkelijk niet gegarandeerd dat een bestemmingswijziging zal plaatsvinden.' Bovendien ligt er inmiddels een plan voor een woonwijk in Zeewolde en een aanbod van een ontwikkelaar in Leek.
Opslag was bekend
De man heeft ook niet ten onrechte een opslag betaald op de prijs; hij wist vooraf dat hij meer betaalde dan de grond eigenlijk waard was. En de rechter sluit niet uit dat hij gewoon nog een leuk rendement kan maken op zijn beleggingen, ook al heeft hij een deel van de Leek-grond al verkocht, ook met de nabetalingsplicht en de meerwaardeclausule die DTP hanteert. In Leek kan hij nog zeker vijf ton winst maken, rekent de rechter voor. 'Samen genomen is dan nog steeds sprake van een ‘verveelvoudiging van de waarde’, die volgens [eiser] is uitgesloten, overigens afgezien van het feit dat hij niet heeft gesteld wat de door hem verwachte verveelvoudiging inhoudt.'
'Had duidelijker gekund'
De man is tot slot gewaarschuwd voor de risico's van beleggingen en kan daarom niet de koopovereenkomsten vernietigen wegens dwaling. Hij krijgt ook geen schadevergoeding. 'Hoewel de rechtbank van oordeel is dat de door DTP verstrekte informatie in de aan [eiser] verstrekte brochures op onderdelen duidelijker, realistischer en minder selectief had gekund, betekent dit niet dat in dit geval sprake is van misleidende omissies of strijd met de vereisten van professionele toewijding door de onvolledigheid van de informatievoorziening.'
