De vijfde generatie Dura van bouwconcern Dura Vermeer beweegt in een steeds uitdagender speelveld. Toch staat Dura Vermeers ‘Het Goede Doen’ hoger dan ooit op de agenda. Waarom?
Dura Vermeer bestaat inmiddels al 170 jaar. Marieke Mentink, divisiedirecteur vastgoed, kijkt samen met bestuursvoorzitter Job Dura terug op de groei van vastgoedontwikkeling bij het familiebedrijf.
Dura Vermeer staat mede bekend om zijn acties om ‘het goede te doen’: het ontwikkelen en realiseren van gezonde, inclusieve leef- en werkomgevingen die in balans zijn met mens en aarde. Veel ontwikkelende bouwers ontwikkelen groene initiatieven, en de één is nog maatschappelijker bezig dan de ander. Voor buitenstaanders is nauwelijks uit te leggen wie met wat het verschil maakt, maar ze snappen allemaal dat je maatschappelijke verantwoordelijkheid moet nemen om de vijfde bouwer van Nederland te worden en te blijven (op basis van omzetcijfers over 2023, PropertyNL).
Mentink en Dura hebben geen moeite om cijfers met stenen tot leven te wekken. ‘Denk aan de renovatie van de Witte Anna in Den Haag (166 sociale huurwoningen), de ontwikkeling van Schalkwijk (Elements & Rootz) in Haarlem (in totaal bijna 1000 wooneenheden) en de ontwikkeling en realisatie van hightech lab-gebouw Nexus in Leiden.’ Zo laten ze via Rotterdam, Dordrecht, Zwolle, Wageningen, Zuidhorn en Utrecht zien dat heel Nederland bezaaid is met Dura Vermeer-projecten.
Al die projecten vereisen een verschillende aanpak. Dura: ‘Dura startte in de negentiende eeuw als pure aannemer, terwijl toen de eerste ontwikkelaars opkwamen (Blauwhoed in de Rotterdamse haven, red.). Na de Tweede Wereldoorlog werd Dura als het ware een publiek–private onderneming voor de wederopbouw.’
Met een reuzensprong naar nu: ‘Dura Vermeer is steeds meer een ontwikkelaar geworden, waarbij eigen posities en eigen vermogen het onderscheid maken. Kenmerkend zijn bijvoorbeeld gebiedsontwikkelingen in Rijswijk, Almere, Diemen, Groningen en Breda. Maar ook de recente aankoop van het Hunter Douglas-terrein in Rotterdam, waar we de komende jaren gezamenlijk met Amvest en Heijmans op risico een omvangrijk en stedelijk woon- en werkgebied ontwikkelen.’
Dura Vermeer wil graag meewerken aan het terugdringen van het woningtekort, dat inmiddels tot 5% is opgelopen. Lukt dat?
Mentink: ‘We hebben de hoeveelheid woningen die we zelf ontwikkelen en bouwen voor externe ontwikkelaars en corporaties de afgelopen jaren substantieel laten groeien, dus in die zin kun je zeggen dat we steeds meer bijdragen. Over het algemeen gaat de toevoeging van nieuwe woningen te langzaam. We zien onvoldoende harde plancapaciteit, langdurige vergunningsprocedures en nog steeds te weinig personele capaciteit bij gemeenten en de Raad van State. Daarnaast zijn business cases steeds minder sluitend te krijgen door stijgende kosten en regulering van de opbrengsten (70% betaalbaar). Het overheidsbeleid is onvoorspelbaar, niet alleen de ruimtelijke ordening, maar ook fiscaal, en ook de bevriezing van de huren in de Voorjaarsnota helpt niet. Die nota staat haaks op de uitgangspunten van de Woonagenda van december afgelopen jaar.’
Dat maakt het een somber lijstje.
Mentink: ‘En de complexiteit wordt steeds groter: de geopolitieke onzekerheid raakt ons ook – denk aan rente, prijsontwikkeling en consumentenvertrouwen, evenals stikstof en netcongestie.’
Dura: ‘Deze risicovolle opgave maakt ontwikkelen met een voorspelbaar rendement uitdagend. Maar we lopen hier niet voor weg. Het vraagt om vertrouwen en durf van ons en van onze samenwerkingspartners. Hierbij hoort een goede, of bij voorkeur betere, risico/rendementverhouding.’
Toch zien hij en Mentink kansen: ‘Er zijn woondeals, versnellingstafels en doorbraaklocaties, er is verbeterde regie en er wordt gewerkt aan het schrappen van regels (Stoer).’
Kennelijk is dat niet voldoende voor een doorbraak.
Mentink: ‘Opvallend is dat veel middelen gericht zijn op het verbeteren van de relatie tussen publieke en private partijen en het balanceren tussen hun belangen. Dat is natuurlijk belangrijk, maar eigenlijk is het zonde dat we daar zoveel tijd aan kwijt zijn. We komen daardoor te beperkt toe aan het gezamenlijk oplossen van de echt complexe zaken, zoals stikstof en netcongestie.’
Wat doet Dura Vermeer zelf?
Mentink: ‘Als samenwerkingspartner voor integrale gebieds- en vastgoedopgaven zit onze meerwaarde in waarde- en kennisontwikkeling. Intern scholen we onze mensen om de samenwerking met publieke partijen te intensiveren. Dit lukt alleen als we hun werelden doorgronden en elke partij zijn belangen op de ander kan uitlijnen. Hiermee nemen we onduidelijkheid of weerstand weg aan de voorkant, zodat we het proces dat volgt kunnen versnellen.’
Dura: ‘Wij groeien naar een voorraad van 15.000–17.500 woningen en willen 2500 woningen per jaar ontwikkelen. We willen bij de top-5 horen. Dat doen we niet alleen. We werken voor en met bekende beleggers zoals Amvest, Bouwinvest, Vesteda en Achmea Real Estate en werken samen met gemeenten en corporaties.’
Hoe kan Dura Vermeer de relatie met de publieke sector verbeteren?
Mentink: ‘We moeten gezamenlijk focussen op kwalitatieve oplossingen op gebieds- en projectniveau en niet vertragen op polarisatie van verschillende perspectieven of belangen. Mogelijk wantrouwen in ontwikkelende bouwers is vaak gegrond op ons verdienvermogen. We zijn hier naar onze opdrachtgevers daarom uiterst transparant over. Het is een misvatting dat ontwikkelaars grote winsten maken op de grondexploitatie. Deze is vaak kostendekkend. Afhankelijk van het risicoprofiel bedraagt het rendement op opstalontwikkelingen daarnaast circa 6–7,5%. De ruimte om fouten of conjunctuurgevoeligheden op te vangen is dus zeer gering. Daarnaast moeten we op de achtergrond doorlopend investeren in onze mensen en producten om antwoord te kunnen blijven bieden op de toenemende complexiteit in de klantvraag.’
Wat is de oplossing?
Dura: ‘Wij zouden voelen voor een publiek–privaat samenwerkingsverband voor grote gebiedsontwikkelingen, voor zowel grondexploitatie (Grex) als vastgoedexploitatie (Vex). Dan kan de overheid meedoen in het resultaat. De kansen en de risico’s bij een project worden verdeeld en komen niet alleen op de schouders van de projectontwikkelaar. De extra eisen die worden gesteld, worden rechtstreeks vertaald in de verdien-potentie van de publieke en private partij. Doordat de onderliggende business case gezamenlijk is, ontstaat een integraal afwegingskader, waardoor de belangen van de publieke en private partij meer in balans gebracht worden. De post algemene kosten is voor degene die het uitvoert, maar wat er onder aan de streep overblijft, verdelen partijen onderling. Op deze manier kunnen ook opdrachten voor de aanleg van het openbaar gebied en infrastructuur worden gestructureerd.’
Dat klinkt mooi, maar hoeveel woningen levert dat op?
Dura: ‘Van belang is dat het Rijk grootschalige woningbouwlocaties toewijst en met een beperkt aantal partijen zo’n samenwerkingsverband opzet. De gemeente moet daarbij indien nodig gronden onteigenen, zodat alle grond wordt ingebracht in het samenwerkingsverband. Dat verband krijgt ook rijkssubsidies en moet die zelf effectief kunnen inzetten. Dat vergt nogal wat van de gemeente en het Rijk, maar ook van de markt. Gemeente en Rijk moeten mee investeren, delen in het risico en subsidies inzetten. Voor ons geldt dat we garanties moeten geven voor infra & bouw, en we moeten onze ontwikkelaars inzetten met alle kennis en expertise. Ik ben ervan overtuigd dat we in zo’n samenwerking het verschil maken.’
Veel bouwers zien fabrieksmatige woningen als een oplossing voor de woningnood.
Dura: ‘Wij hebben de Virtual Factory, een virtuele woningfabriek. Dat betekent dat we op basis van toekomstbestendige industrialisatie en vergaande digitalisering met toeleveranciers woningen kunnen produceren, zonder verantwoordelijk te zijn voor een volledige woonfabriek. Zo’n fabriek is namelijk het antwoord op een niet-bestaand probleem. We hebben geen probleem met het bouwen van woningen, maar met een gebrek aan locaties. Fabrieken veranderen dat probleem niet, en kunnen niet inspelen op wisselende locaties. Daarom draaien woningfabrieken in Nederland op (te) lage capaciteit. We zien wel veel potentie in conceptmatige woningbouw. Op basis van standaardisatie en repetitie met onze woningconcepten kunnen we betaalbaarheid en snelheid bewerkstelligen. Onze virtuele fabriek sluit hier naadloos op aan.’
Dura Vermeer heeft een lange traditie met overnames, maar moet het de laatste jaren vooral hebben van autonome groei. Zit er een overname in de pen, zoals Heijmans met Van Wanrooy?
Dura: ‘We zijn inderdaad gegroeid zonder grote overnames. Wel zijn er onlangs kleinere, gespecialiseerde bureaus toegevoegd aan onze divisies Infra en Techniek. In overnames van grondposities of portefeuilles zijn we wel geïnteresseerd. Dan kan door de overname van een organisatie, maar ook door de overname van een deel van iemands ontwikkelportefeuille. Voor de dekking voor ons bouwbedrijf hebben we geen overname nodig. We zijn in alle regio’s in Nederland goed vertegenwoordigd, afgezien van Zeeuws-Vlaanderen en Zuid-Limburg.’
De geschiedenis van Dura Vermeer wordt gekenmerkt door internationale expansie. Komt die tijd terug?
Dura: ‘Nee we hebben leergeld betaald door twee keer in Duitsland te beginnen. We hebben vestigingen gehad in onder meer Zuid-Afrika en Australië, maar dat zie ik niet terugkeren.’
Is Dura Vermeer voorzichtiger dan andere top-5 bouwers?
Dura: ‘Dat kun je zeker niet zo stellen. Wij participeren immers in toenemende mate in een vroeg stadium, bijvoorbeeld op de kantorenmarkt. We zijn wel voorzichtig met het ontwikkelen van heel hoge torens. Een landmark vereist veel voorfinanciering, omdat de bouwtijd lang is en mensen hun koopbeslissing uitstellen tot het pand (bijna) gereed is. We willen een sprong in het diepe vermijden en willen beneden de 110 meter blijven, maar dat betekent niet dat we geen spectaculaire gebouwen maken.’
Profiel Marieke Mentink
Marieke Mentink (1985) haalde haar master real estate management aan de University of Greenwich en ging daarna direct aan de slag bij bouwer Plegt-Vos. Later behaalde ze cum laude haar MRE-titel en werd ze lid van de Britse RICS. Na een paar jaar bij Plegt-Vos trad ze aan bij Dura Vermeer in Hengelo, de grootste vestiging. Daar zette ze als directeur de afdeling klant & markt op en gaf ze leiding aan projectontwikkeling. Mentink kreeg in 2022 de titel ‘Bouwvrouw van het jaar’ van vakblad Cobouw. In 2023 trad ze toe tot de directie van de landelijke Divisie Bouw en Vastgoed van Dura Vermeer. Vanaf dit jaar combineert ze deze functie met een bestuursfunctie bij projectontwikkelingsvereniging Neprom.
Profiel Job Dura
Job Dura (1962) is de vijfde generatie van de familie Dura die het bouwbedrijf door woelige wateren loodst. Hij studeerde bedrijfseconomie en werkte daarna eerst bij de toenmalige Amro Bank. Toen er een functie vrijkwam als financiële man bij het familiebedrijf, stapte hij in 1990 over. Daar kreeg hij na een ‘ontgroening’ bij diverse afdelingen een directiefunctie bij een werkmaatschappij. In de avonduren behaalde hij zijn MRE-titel.
In 2004 kwam hij in de raad van bestuur, waar hij in 2010 werd benoemd tot voorzitter.
Job Dura heeft verschillende crisissen meegemaakt. In 2012–2014 bleek het bedrijf sterk de crisis door te komen door een sterke liquiditeits- en solvabiliteitspositie. Ook hielp mee dat Dura Vermeer weinig afschreef op grondposities en tijdig de organisatie aanpaste aan de veranderende omstandigheden.
Job Dura staat bekend om zijn inspanningen op het gebied van duurzaamheid (hij is mede-oprichter van de Dutch Green Building Council) en om meer vrouwen aan te stellen in het bedrijf en in de sector. Dat vindt hij niet alleen zelf belangrijk, maar de buitenwereld schrijft dat ook wel toe aan de twee ‘powervrouwen’ waarmee Job en zijn broer Bart zijn getrouwd. Bart, die leiding geeft aan de family office van de familie Dura, is getrouwd met Heleen van Oord, Zakenvrouw van 2013 en tevens commissaris bij FD Media Groep (de uitgever van PropertyNL). Job is getrouwd met Susi Zijderveld, voormalig bestuurder bij NS, lid van de Ondernemingskamer in Amsterdam en commissaris/bestuurslid bij een aantal bedrijven en instellingen, zoals het Concertgebouw en het Nationaal Comité 4 en 5 mei.
Profiel Dura Vermeer
In 1855 begon de gelijknamige betovergrootvader van Job Dura in het dorp Katendrecht, onder de rook van Rotterdam, een timmerwinkel. Zijn zonen ontwikkelden het bedrijf in de eerste decennia van de twintigste eeuw tot een grote woning- en utiliteitsbouwer in Rotterdam.
Onder leiding van de derde generatie speelde het bedrijf na de Tweede Wereldoorlog een belangrijke rol in de wederopbouw. De grootvader van de huidige bestuursvoorzitter, de derde generatie, was ondernemend. Hij stichtte een bedrijf in Zuid-Afrika en ging daar ook wonen. Onder dwang van de boycot vanwege de Apartheid nam het bedrijf uiteindelijk afscheid van de Zuid-Afrikaanse activiteit. Het was een dubbeltje op zijn kant: Dura overwoog om in Nederland te stoppen en zich op Zuid-Afrika te richten, maar een goed bod en een Zuid-Afrikaanse crisis behielden Dura voor Nederland.
In de jaren zestig nam de vader van Job Dura het roer over. Job kreeg van hem mee dat je altijd een sterke liquiditeits- en solvabiliteitspositie moet hebben en niet te veel woningen op eigen risico moet bouwen.
De ergste crisis was in 1980, toen bijna alle woningontwikkelaars, waaronder Dura, dreigden om te vallen. ‘We hadden maar liefst 250 onverkochte woningen in onze portefeuille.’ Die crisis is nog niet helemaal vergeten. Om aansluiting te houden bij de top bouwconcerns fuseerde Dura in 1998 met grond-, weg- en waterbouwspecialist Vermeer. Dura-voorzitter Dick van Well werd voorzitter van de raad van bestuur. ‘We hadden vrijwel gelijke omzetcijfers, waren allebei familiebedrijven en waren werkzaam in dezelfde sector, maar in verschillende segmenten. Dura was actief in de woning- en utiliteitsbouw, Vermeer legde wegen, tunnels en pijpleidingen aan. Ook geografisch gezien vulden we elkaar goed aan. De fusie is dan ook erg succesvol gebleken’, aldus Job Dura.
Het bedrijf heeft geen interesse meer in een beursnotering, zoals collega’s BAM en Heijmans wel hebben. Vroeger hebben Parcom en NPM (die al lang geleden zijn uitgekocht) bij Dura Vermeer nog wel eens zo’n notering voorgesteld, maar daar moet de familie – net zoals VolkerWessels – niet meer aan denken.
Wie Dura Vermeer zegt, denkt ook aan paardensport. Grootvader Job was nationaal springruiter en was een van de initiatiefnemers van het grootste paardensportevenement van Nederland, het CHIO Rotterdam. Job houdt die traditie als voormalig bestuurslid en sponsor in ere, maar is zelf alleen op vakanties wel eens in het zadel te vinden. Marieke Mentink wel. Haar hobby is de paardensport en ze is dan ook vaak te vinden op het CHIO en bij de Military in Boekelo.
Positie Dura Vermeer
Dura Vermeer boekte in 2024 een omzet van € 2,1 mrd, waarvan meer dan de helft behaald wordt door bouw en vastgoed. De werkvoorraad bedraagt € 5,6 mrd. Er werken 3329 mensen (fte), waarvan 1179 bij bouw en vastgoed. Dura Vermeer is het vijfde bouwconcern van Nederland, na VolkerWessels, BAM, TBI en Heijmans (afgezien van de wezenlijk andere bedrijven baggeraars Boskalis en Van Oord). De solvabiliteit is ruim 30%, iets hoger dan gemiddeld. Het percentage vrouwen ligt met 26% ook iets hoger dan gemiddeld in de branche. In 2021 kreeg Dura Vermeer dan ook een ‘Diversity Award’ voor de inspanningen om meer vrouwen bij de bouw te betrekken.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 23 mei 2025
