Grote logistieke spelers nemen nu ook elkaar over

De timing van de drie grote transacties is op zijn minst opvallend. In mei nam Blackstone de industriële portefeuille en het beheerplatform van het Franse Proudreed over van M Core: ruim 500 objecten met een waarde van € 2,3 mrd. In juli kondigden het Belgische WDP en het Franse Argan hun fusie aan, waardoor – als de aandeelhouders ermee instemmen – een logistieke vastgoedgroep van meer dan € 13 mrd ontstaat, met meer dan € 700 mln jaarlijkse huurinkomsten en leidende posities in Frankrijk, de Benelux en Roemenië. Begin augustus stemde Segro vervolgens in met het bod van £ 14 mrd van het Amerikaanse Prologis. Daardoor groeit de Europese portefeuille van Prologis met bijna de helft.

Hoe groter hoe beter

Binnen drie maanden verdwijnen dus drie partijen van het internationale toneel. Ontstaat er een markt waarin alleen de allergrootsten nog meetellen?

Overnames zijn aantrekkelijk, omdat de beurswaarderingen van Europese logistieke vastgoedbedrijven de afgelopen jaren niet altijd gelijke tred hebben gehouden met de onderliggende vastgoedwaarden. Daarom kon Prologis zonder met de ogen te knipperen een bod doen dat uiteindelijk 39% boven de koers lag van het moment dat beide partijen aan tafel schoven.

Daarnaast geldt al jaren ‘massa is kassa’: hoe groter de schaal, hoe goedkoper je kapitaal kunt aantrekken en hoe makkelijker je investeert. Prologis alleen al beheerde eind vorig jaar $ 230 mrd aan vastgoed en 121 mln m² logistiek vastgoed in twintig landen. Na de overname van Segro wordt die voorsprong alleen maar groter.

Wereldwijd is Blackstone als vermogensbeheerder de grootste partij in logistiek vastgoed; het heeft meer dan $ 530 mrd in beheer. Kijken we alleen naar de gespecialiseerde platforms met logistiek als kernactiviteit, dan bezet Prologis de toppositie. Andere grote spelers zijn het Aziatische ESR, GLP en Goodman Group.

Ook gebruikers consolideren

Consolidatie zien we in Nederland trouwens ook in het vastgoed zelf, constateerde Savills. De opname van logistieke ruimte viel in 2025 terug naar 1,7 mln m², maar bedrijven hebben niet minder ruimte nodig. Volgens Savills beweegt de Nederlandse logistieke markt van expansie naar consolidatie. ‘Stijgende arbeids-, energie- en operationele kosten zorgen ervoor dat gebruikers afscheid nemen van versnipperde logistieke netwerken en kiezen voor moderne, toekomstbestendige locaties waar processen verder geautomatiseerd kunnen worden. Gebruikers verminderen het aantal locaties, niet hun totale ruimtebehoefte.’

Het aandeel transacties groter dan 25.000 m² besloeg in 2020 nog 35,1% van de totale opname, en steeg in 2024 naar 48,4%.

Buitenlanders heersen

Op het gebied van de grote spelers valt in ons land echter geen samenklontering te bespeuren, terwijl ons land een van de belangrijkste logistieke vastgoedmarkten van Europa is. Dat komt doordat aan de eigenaarskant de grote internationale partijen al prominent aanwezig zijn: feitelijk is er op de Nederlandse markt al een consolidatie geweest. Rond 2015 waren Prologis en WDP hier al belangrijke spelers, maar de institutionalisering van de markt stond nog betrekkelijk aan het begin. Die kreeg in dat jaar vorm met aankopen door Prologis, WDP, Delin en Logicor. Prologis kocht dat jaar in één transactie al 242.000 m² en WDP deed onder andere transacties in Echt en Tiel. Vijf jaar later al constateerde Bak Property Research dat 95% van de markt in buitenlandse handen was. En anno 2026 gaan die buitenlandse dus ook onderling consolideren.

Grootste partijen

Prologis alleen heeft ruim 3 mln m² verdeeld over 128 gebouwen in beheer in Nederland, waarvan zo’n 990.000 m² in eigendom. In boekwaarde uitgedrukt komt dat neer op € 3,4 mrd, waarvan € 1,1 mrd op de balans van Prologis. Met de overname van Segro vergroten de Amerikanen hun bezit nog eens met 700.000 m².

WDP is de evenknie van Prologis, met eveneens 3 mln m² aan industrieel vastgoed in Nederland; de overname van Argan voegt daar niets aan toe, al zal er meer financiële slagkracht ontstaan om ook hier verder te groeien. Ook Blackstone komt als vermogensbeheerder op een geschatte 3 mln m² in ons land. CBRE IM en DWS zitten daar weer ruim achter, met metrages rond het miljoen.

Montea stoomt inmiddels op richting het miljoen aan vierkante meters en een waarde van ruim € 1,2 mrd. Heylen zit daar weer onder.

Kopen niet nodig

De kans dat Nederlandse logistieke ontwikkelaars nu massaal opgekocht gaan worden, lijkt niet zo groot. Partijen als Prologis of WDP hebben zulke bedrijven niet per se nodig: ze kunnen het eindproduct kopen, een joint venture aangaan of zelf ontwikkelen.

En Nederland is momenteel niet bepaald een makkelijke groeimarkt, met bekende problemen als netcongestie, stikstof, ruimtelijke beperkingen en weerstand tegen verdozing. Echt grootschalige uitbreiding is lastig. CBRE noemt juist die factoren als oorzaak van de sterke afname van nieuwe logistieke ontwikkelingen: waarom miljarden betalen voor een Nederlandse ontwikkelaar als juist nieuwe ontwikkelcapaciteit moeilijk schaalbaar is?

Schaarste

Uiteindelijk zijn grondposities en ontwikkelpijplijnen wat telt: een internationale belegger hoeft dus geen Nederlandse ontwikkelaar te bezitten om Nederlands logistiek vastgoed te kopen. Al kan juist de schaarste een lokale partij interessant maken: ontwikkelaars mét grond, stroomaansluiting en vergunningen kunnen daardoor aantrekkelijke overnamedoelen worden.

Cijfers van Savills laten zien dat de Nederlandse logistieke vastgoedvoorraad de afgelopen tien jaar is gegroeid van 31,2 mln naar 51,4 mln m². Tegelijk loopt de ontwikkelpijplijn in 2026 terug naar ongeveer 1,9 mln m². Dat betekent dat de markt verandert van grond kopen, ontwikkelen en verkopen naar bestaande portefeuilles kopen, optimaliseren en consolideren. En bij consolideren komt toch het belang van schaalgrootte weer om de hoek kijken.

Wereldwijd en Europees concentreert het eigendom zich dus, terwijl de Nederlandse ontwikkelmarkt relatief gefragmenteerd blijft. Daardoor ontstaat hier een tweedeling: aan de koopkant steeds grotere internationale kapitaalkrachtige platforms, aan de ontwikkelkant een gevarieerde groep Nederlandse en buitenlandse ontwikkelaars.

Vuist tegen de Amerikanen

Het consolidatieverhaal wordt er meer één van het vormen van een Europese vuist tegen de Amerikaanse invloeden, lichtte WDP-topman Joost Uwents laatst nog toe. Groei is noodzaak, alleen al om Amerikaanse spelers de pas af te snijden. ‘Iedereen praat over een sterker Europa, maar we hebben evengoed Europese kampioenen nodig, ook in het vastgoed. Wij geven het voorbeeld. We blijven niet in onze comfortzone op ons eigen eiland. Zo laten we de toekomst niet aan Amerikaanse spelers als Prologis.’

Lees het complete onderzoek van PropertyNL naar de logistieke markt in PropertyNL 8. Deze uitgave verschijnt op 28 augustus.