Grond voor wijk Hellevoetsluis na ruim 20 jaar op last van de rechter geleverd

In 2004 koopt ontwikkelaar Merwestreek uit Hardinxveld-Giessendam voor een kleine drie ton zo'n 9.800 m2 grond in Hellevoetsluis van Brix Plan Ontwikkeling. Er wordt een toeslag van € 20 per centiare afgesproken als er een bouwvergunning wordt verleend.

Geen bouwterrein

Maar 22 jaar later heeft er nog altijd geen levering van het perceel plaatsgevonden. Merwestreek daagt Brix-opvolger Van Houwelingen daarom voor de rechter in een kort geding. Daar betoogt Van Houwelingen dat er nog niet geleverd kan worden zoals afgesproken (met btw) omdat nog geen sprake is van een bouwterrein. En Merwestreek moet volgens de koopovereenkomst een bedrag van twee ton overmaken als waarborg voor de te betalen toeslag: er is namelijk nog geen bouwvergunning afgegeven. 

Er is een spoedeisend belang, vindt de rechter, omdat het perceel is doorverkocht aan GEM, die daar fase 2 van woningbouwproject De Boomgaard gaat uitvoeren. Merwestreek is zelf inmiddels in gebreke gesteld door de koper.

Koper neemt risico op zich

De rechter stelt vast dat een bouwterrein is 'onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen'. Ter discussie staat of vereist is dat er werkzaamheden moeten plaatsvinden voordat het terrein fiscaal als bouwgrond wordt aangemerkt (zoals kennelijk in 2004 het geval was) of niet. Maar die discussie beslecht de rechter niet. 'Merwestreek heeft ter zitting aangegeven volstrekt zeker te zijn van het btw-regime, en daarom te garanderen ten opzichte van Van Houwelingen, dat als Merwestreek tóch overdrachtsbelasting verschuldigd blijkt te zijn over het perceel waarvan de levering thans wordt gevorderd, Merwestreek zich niet zal en kan verhalen op Van Houwelingen wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming van diens verplichting om het perceel 'als bouwterrein' te leveren.' 

Toeslag hoeft nog niet betaald te worden

Ten tweede wil Merwestreek de zekerstelling voor de toeslag niet betalen omdat de woningdichtheid niet boven de contractueel vastgelegde minimumdrempel van 60% uitkomt. Wel wil het bedrijf Van Houwelingen hypothecaire zekerheid bieden voor de toeslag. De rechter leest de koopovereenkomst en ziet geen enkele verplichting om een bebouwingsdichtheid van meer dan 60% na te streven. 'Daarom acht de voorzieningenrechter het op voorhand niet erg waarschijnlijk dat de toeslag verschuldigd zal zijn.' Wel heeft Merwestreek aangeboden zekerheid te stellen met een hypotheek op een pand van een kleine zes ton. Van Houwelingen weigert dat omdat het hypotheekrecht volgens het contract louter kon opgaan voor het perceel zelf.

Dat is echter niet glashelder zo verwoord, vindt de rechter, en een hypotheek op een ander onroerend goed biedt in feite dezelfde zekerheid. Van Houwelingen moet daarom het perceel leveren op straffe van een dwangsom van € 5.000 per dag, maar wel onder de verplichting dat Merwestreek zekerheid stelt voor de eventueel verschuldigde toeslag op de koopprijs tot € 200.000.