Terwijl veel beleggers en ontwikkelaars worstelen met de haalbaarheid van woningbouwprojecten, kijkt Mark Kuijpers, Senior Managing Director Central Europe bij Greystar, nadrukkelijk naar wat nog wél kan. De woningbelegger zet daarbij steeds sterker in op een suburbane strategie.
Op Expo Real klonk voorzichtig optimisme over Nederland. Deel jij dat?
‘Als ik het specifiek over Nederland heb, is dat ik het gevoel heb dat iedereen toch wel aan de ene kant lichtpuntjes ziet dat toch wel politiek zowel op landelijk niveau als gemeentes zien dat er wat moet gebeuren om woningbouwproductie aan te jagen, dus dat is positief. Tegelijkertijd kijkt iedereen natuurlijk ook wel met argusogen naar wat er gebeurt op het wereldtoneel, geopolitiek, wat er gebeurt met de rentestanden en wat dat betekent voor beslissingen op de korte termijn.’
Nederland probeert de laatste tijd beleggers weer nadrukkelijker te verleiden. Werkt dat?
‘Ik denk dat het uitstralen van een positieve grondhouding tegenover investeerders, of dat Nederlandse investeerders of buitenlandse investeerders zijn, altijd goed is. Ik merk wel duidelijk dat daar een verandering in is ten opzichte van twee, drie jaar geleden, dat nu veel meer die open dialoog gezocht wordt. Uiteindelijk zullen de harde data moeten uitwijzen of het inderdaad in Nederland daadwerkelijk beter geworden is ten opzichte van een paar jaar geleden.’
‘Wij kijken uiteindelijk naar wat je aanvangsrendement op een ontwikkelproject is en hoe dat zich op risk-adjusted basis verhoudt ten opzichte van andere landen. Dan zie je dat Nederland nog steeds een beetje aan de onderkant hangt, maar wel gezegd dat er natuurlijk wat lichtpuntjes zijn die mogelijk helpen dat Nederland in dat rijtje weer een beetje gaat klimmen.’
Heeft de veranderde regelgeving ertoe geleid dat Greystar minder geld naar Nederland alloceert?
‘Niet zozeer in de allocatie, want die allocatie blijft eigenlijk hetzelfde. Het kapitaal is er gewoon. Wat wij wel zien is dat het moeilijker is om deals rondgerekend te krijgen en ze approved te krijgen. Het geld is er wel, maar het kan niet per se zijn weg vinden of moeilijker dan drie, vier jaar geleden.’
Jullie bouwen nog altijd veel in Nederland. Waar zie je de meeste kansen?
'Wij zijn heel bewust een suburbane strategie aan het uitrollen, waarbij we ook heel nadrukkelijk kijken buiten de grotere steden om appartementenproducten te realiseren. Wij zien uit research is dat ook in kleinere kernen heel veel jongeren, starters en kleine huishoudens geen woning kunnen vinden en al helemaal geen grondgebonden woning kunnen betalen. Daarnaast zie je in dat soort kernen ook heel veel ouderen die eigenlijk gelijkvloers willen gaan wonen, maar vaak überhaupt te weinig aanbod vinden van een gelijkvloerse woningen.’
Senioren zijn dus nadrukkelijk bij jullie in beeld?
‘Ja, maar wij zien hen niet per se als een afgezonderde categorie waarvoor je heel specifiek product moet maken. Wij geloven veel meer in de mix dat senioren gewoon prima met jonge gezinnen of alleenstaande mensen kunnen wonen in één gebouw of in één complex van gebouwen. Je hebt natuurlijk een hele grote groep Nederlanders tussen de 70 en de 80 die gewoon nog hartstikke actief zijn, maar wel denken van: die tuin daar ben ik wel een beetje klaar mee en mijn huis, op bepaalde kamers kom ik nooit meer. Dus ik vind het prima om kleiner en gelijkvloers te gaan wonen.’
Over wat voor plaatsen hebben we het dan?
'Ik zeg altijd maar even het ouderwetse rompertje van Friso de Zeeuw en alle plaatsen die daarin liggen van pak 'm beet 10.000 à 15.000 inwoners en meer. Juist in die kleinere kernen zie je dat de woningvoorraad heel scheef is. Soms heb je daar wel 90% grondgebonden woningen en kom je met heel goed zoeken een keer een appartementengebouwtje tegen, terwijl de demografie juist omgekeerd is en er meer mensen zijn die naar een appartement willen verhuizen.’
‘Neem een gemeente als Barendrecht als voorbeeld. Daar zie je een hele typische demografische opbouw met een grote groep eind vijftigers en begin zestigers. Dat zijn degenen die er tijdens de Vinex-periode zijn gaan wonen. Je ziet relatief weinig dertigers en veertigers, maar juist weer wel een hele grote groep eind twintigers, de kinderen van die zestigers. Die groep eind twintigers kan nergens heen. Die willen best in Barendrecht blijven wonen, maar een grondgebonden woning kunnen ze niet betalen en betaalbaar product wordt niet of nauwelijks aangeboden. Er zijn meer middelgrote plaatsen met een dergelijke afwijkende demografische opbouw die een mismatch tussen demografie en woningvoorraad hebben. Daar richten wij ons met onze suburbane strategie op.’
Is zo'n suburbaan project ook makkelijker rond te rekenen?
‘Dat is zeker beter rond te rekenen, want de grondprijzen liggen vaak lager, maar ook je bouwkosten liggen lager omdat je wat minder met de grootstedelijke problematiek van bouwen te maken hebt. Je hebt het over appartementengebouwen van drie tot zes bouwlagen. Dat kan je ook met hele andere bouwmethoden bouwen, wat het aanmerkelijk efficiënter en goedkoper maakt. In Nederland zitten we in zo'n sterk gereguleerde markt dat de middenhuur op de Coolsingel in Rotterdam hetzelfde is als in omliggende plaatsen zoals Barendrecht, maar de realisatiekosten in Barendrecht liggen voor diezelfde woning lager. Dus de rendementen komen daar beter in lijn met wat een pensioenfonds nodig heeft om te kunnen investeren.’
Betekent dit minder aandacht voor studenten- en startershuisvesting in de grote steden?
‘Nee, dat blijven we zeker ook doen. Het woningtekort voor studenten en young professionals in de steden is gewoon ontzettend groot en wordt alleen maar groter doordat veel uitgepond wordt. "De moeilijkste projecten om rond te rekenen zijn op dit moment wat meer traditionele appartementengebouwen met grotere appartementen, maar wel met een gecapte huurprijs op de middenhuur.’
Wat zou er volgens jou moeten veranderen?
‘Gemeenten zoeken nu echt de dialoog en stellen de vraag: wat moeten wij doen om jullie als investeerder weer aan de praat te krijgen? Heel vaak is de haalbaarheid van een project maar net het verschil tussen twee derde betaalbaar en bijvoorbeeld 55% betaalbaar. Dan is het zonde als je niet net even kunt schuiven, want anders komt het project er niet en met die 55% betaalbaar komt het er wel.’
Nog een slotakkoord?
‘Je kan natuurlijk ook gaan zitten mokken over wat er allemaal niet goed is, maar je kan ook gewoon proberen binnen de randvoorwaarden die er zijn toch door te douwen. Dat is wat wij zullen blijven doen.'
Europees platform
Greystar beschikt inmiddels over een geïntegreerd Europees platform voor acquisitie, ontwikkeling en exploitatie van huurwoningen, met activiteiten in onder meer Nederland, Oostenrijk, Denemarken, het Verenigd Koninkrijk, Spanje, Frankrijk, Duitsland en Ierland. Volgens het bedrijf beheert het in Europa meer dan $ 20 mrd aan vermogen en ruim 60.000 woningen en studentenwoningen. Voor institutionele beleggers biedt dat feitelijk toegang tot een breed Europees ontwikkel- en investeringsplatform vanuit één partij.
