Het beste advies dat columnist Ynze van der Tempel nu voor woningontwikkelaars heeft: wacht zo lang mogelijk met slopen.
Met één pennenstreek heeft de staatssecretaris van Financiën ervoor gezorgd dat sommige ontwikkelaars opeens eigenaar zijn van onbebouwde grond in plaats van bebouwde grond, met als gevolg dat de verkoop van hun grond bij een woningontwikkeling veel minder oplevert. Andere ontwikkelaars worden mogelijk genoodzaakt om de planning van een project aan te passen om een financiële tegenvaller te voorkomen.
De pennenstreek bestond eind vorig jaar uit het aanpassen van slechts een paar woorden in het Besluit onroerende zaken omzetbelasting. Terwijl in dit besluit eerder stond dat grond met een gedeeltelijk gesloopt gebouw voor de btw-heffing nog steeds bebouwd was, is die uitleg nu opeens gewijzigd. Voor de btw-heffing is volgens de staatssecretaris nu al sprake van onbebouwde grond als het gedeeltelijk gesloopte gebouw geen functie als gebouw meer kan vervullen. De levering is bij herontwikkeling dan belast met 21% btw.
Voor met name ontwikkelaars van woningen kan dit grote gevolgen hebben. Zij werken namelijk vaak met een zogenaamde gescheiden koop-/aannemingsovereenkomst. De koper krijgt dan grond met (restanten van) een oud gebouw en sluit met een aannemer een sloop- en realisatieovereenkomst voor de nieuwbouw. Over de grondtermijn is dan overdrachtsbelasting verschuldigd en geen omzetbelasting. Dat leidt bij de ontwikkelaar tot een voordeel, omdat het overdrachtsbelastingtarief (10,4%) lager is dan het btw-tarief (21%).
Bij een gescheiden koop-/aannemingsovereenkomst kan grond worden geleverd met daarop oude bebouwing die nog volledig intact is. Dan is er niets veranderd. Maar vaak wordt vóór de levering aan kopers al een deel van het gebouw (intern of extern) gesloopt, bijvoorbeeld om te voorkomen dat het wordt gekraakt of omdat de sloop zo lang duurt dat er al eerder gestart moet worden om de bouwplanning te kunnen halen. In andere gevallen moesten ontwikkelaars al eerder beginnen met slopen om een deadline voor de Startbouwimpuls te halen. In al die gevallen kan een financiële tegenvaller ontstaan.
De staatssecretaris motiveert zijn ‘draai’ met een verwijzing naar het Lomoco-arrest van het Europese Hof van Justitie (HvJ) uit november 2024. Deze Deense zaak gaat over de verkoop van grond – een voormalig kampeerterrein – waarop alleen een prefab-fundering was aangebracht. De verkoper nam daar het standpunt in dat sprake was van een van btw-vrijgestelde levering van een gebouw in plaats van een btw-belaste levering van een bouwterrein. Het HvJ ging daar niet in mee en oordeelde – kort gezegd – dat bij bouwwerkzaamheden pas een gebouw is ontstaan als het gerealiseerde bouwwerk in gebruik kan worden genomen. Funderingen kunnen volgens de hoogste btw-rechter niet zelfstandig in gebruik worden genomen. In de omgekeerde situatie – waarin een gebouw (gedeeltelijk) wordt gesloopt – lijkt de staatssecretaris nu te redeneren dat er alleen sprake kan zijn van grond met een gebouw als dit gebouw nog kan worden gebruikt. Als dat niet (meer) het geval is, wil hij alle bebouwing negeren en de grond voor de btw dus als onbebouwd aanmerken. Daarmee geeft de staatssecretaris een wel erg ruime uitleg aan de Lomoco-zaak. Het HvJ heeft over de omgekeerde situatie namelijk niets gezegd.
Ontwikkelaars hoeven de interpretatie van de staatssecretaris niet te volgen. Een beleidsbesluit is ‘maar’ een mening en uiteindelijk is het laatste woord aan de (Europese) rechter. Maar voor de praktijk is het nieuwe beleidsbesluit op zijn zachtst gezegd vervelend. Want de Belastingdienst zal deze nieuwe instructie van de staatssecretaris niet kunnen negeren en zal aan ontwikkelaars die een ander standpunt innemen btw-naheffingsaanslagen opleggen.
Het nieuwe standpunt leidt ook tot onzekerheid. Want wanneer kan een gebouw zijn functie niet meer vervullen? Is dat het geval als in een kantoorpand bijvoorbeeld al het sanitair wordt verwijderd? Of moeten ook zaken als het dak of geveldelen worden weggehaald? Het beste advies voor woningontwikkelaars zal daarom nu vaak zijn: wacht zo lang mogelijk met slopen, ook als dat tot vertraging bij de ontwikkeling kan leiden. Met zijn pennenstreek heeft de staatssecretaris de woningmarkt opnieuw geen dienst bewezen.
Ynze van der Tempel is belastingadviseur bij Loyens & Loeff
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 27 maart 2026
