Het is een illusie te denken dat een gemeentelijke sociale huurwoning ineens geen exploitatietekort meer zou hebben, stelt columnist Johan Conijn.
Het is verleidelijk om met een nostalgische blik naar het verleden te kijken en oplossingen te verwachten van het woningbeleid zoals het vroeger was. Een verraderlijke valkuil. Beleid verandert, niet altijd ten goede, maar wel vaak met een goede reden. Door oplossingen uit het verleden van stal halen, wordt veronachtzaamd dat omstandigheden veranderd zijn. Wat vroeger werkte, werkt vandaag lang niet altijd. En soms is het ronduit onverstandig.
Recente voorbeelden bieden een duidelijke illustratie van deze nostalgische trend. In het landelijke verkiezingsprogramma van GroenLinks-PvdA stond het voorstel dat het Rijk weer leningen aan woningcorporaties zou moeten gaan verstrekken. Dat is uit de oude doos. Vanaf de invoering van de Woningwet in 1901 tot de jaren tachtig van de vorige eeuw, waren de leningen voor sociale woningbouw van woningcorporaties afkomstig van het Rijk en stonden deze op de rijkbegroting, de zogenaamde woningwetleningen.
Een ander voorbeeld is het plan van de SP om in Amsterdam weer een gemeentelijk woonbedrijf op te richten. Elke vier jaar zou dit op te richten woonbedrijf 25.000 nieuwe huurwoningen mogelijk maken. Ook dat is een echo uit het verleden. Tot 1994 had de gemeente Amsterdam net als veel andere gemeenten een eigen woningbedrijf. Het woningbedrijf was onderdeel van de gemeentelijke begroting, waardoor afwegingen niet altijd in het belang van de volkshuisvesting plaats vonden. Deze gemeentelijke woningbedrijven zijn verzelfstandigd en omgezet in woningcorporaties.
Beide voorbeelden zijn oplossingen voor een niet-bestaand probleem. De wel-bestaande problemen worden er niet mee opgelost. Het gaat om het fundamentele onderscheid tussen de financiering van een nieuwe woning en de bekostiging van de exploitatie van een bestaande woning. De financiering vindt plaats via leningen ten behoeve van de bouw van de woning. Bij de exploitatie gaat het erom of de huurinkomsten alle kosten dekken. Momenteel is in de sociale huursector de exploitatie steeds minder kostendekkend. Verliezen stapelen zich op. Hierdoor verslechtert de kredietwaardigheid van woningcorporaties. Dat heeft consequenties voor de mogelijkheid om leningen aan te trekken. Dat laatste is echter geen op zichzelf staand probleem, maar is het gevolg van de verlieslatende exploitatie.
Sinds 1983 vervult het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een centrale rol bij het aantrekken van leningen door woningcorporaties. De garantstelling door het WSW verschaft woningcorporaties toegang tot de kapitaalmarkt tegen een rente die niet veel hoger is dan die van de overheid. Een zeer belangrijk voordeel van het WSW is dat de leningen voor de bouw van sociale huurwoningen niet ten laste van de begroting van Rijk of gemeente komen. Daarmee zijn de leningen voor woningcorporaties niet onderworpen aan budgettaire afwegingen binnen het overheidsdomein. Dat is de grote winst van de oprichting van het WSW.
Daarvoor gebeurde het meermaals dat Rijk of gemeente minder leningen beschikbaar hadden voor sociale woningbouw. Als gevolg van bezuinigingen op de leningen kon er dan minder gebouwd worden. Ook als de exploitatie wel kostendekkend was, gebeurde het dat leningen niet beschikbaar waren. Dat is nu niet meer het geval. Als woningcorporaties kredietwaardig zijn, geeft de garantstelling van het WSW de woningcorporaties zonder verdere budgettaire afwegingen toegang tot de kapitaalmarkt. In de praktijk is gebleken dat het ‘loket’ altijd open staat.
De nostalgische voorbeelden miskennen het belang en het grote voordeel van het WSW. Leningen van het Rijk voor woningcorporaties voegen niets toe. Wat ze wel nodig hebben, is een kostendekkende exploitatie. Een gemeentelijk woonbedrijf is bijzonder duur en overbodig. Dan moet de gemeente niet alleen voor de lening zorgen, maar draait ze ook op voor het exploitatietekort. Het is namelijk een illusie te denken dat een gemeentelijke sociale huurwoning ineens geen exploitatietekort meer zou hebben. Deze hogere lasten voor de gemeente zullen niet meer, maar minder sociale huurwoningen opleveren.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 27 maart 2026
