Column Jeppe de Boer: Waarom vastgoed zelden zo goedkoop was

Mijn trouwring is mijn beste belegging. Emotioneel was het sieraad al onbetaalbaar, maar nu gaat ook de economische waarde als een raket omhoog. Goud was nog nooit zo duur als nu, zelfs niet als je corrigeert voor inflatie. Niet in 1934 tijdens de grote depressie, niet tijdens de stagflatie van de jaren ’70 en zelfs niet in 2001, toen de euro dreigde om te vallen. De goudprijs begon aan een lange opmars vanaf de WTC-aanslagen in september 2011. Na de grote financiële crisis zakte hij even terug, maar hij steeg verder vanaf Brexit en Trump I. De afgelopen 12 maanden lijkt de goudprijs werkelijk op hol geslagen. Beleggers kopen goud als ze onzeker zijn over de toekomst, en blijkbaar zijn ze nu extreem onzeker.

Je kunt beleggers geen ongelijk geven dat ze nu een veilige haven zoeken. Zelden zorgden zoveel geopolitieke en economische factoren voor ongewisse uitkomsten. Ondanks extreem veel onzekerheid, staan echter ook aandelenindexen op recordhoogten. De verwarring lijkt compleet in beleggersland.

Goud voelt nu dus als de ultieme veilige haven. Het is tastbaar, draagbaar en overal en altijd liquide. Toch kan zelfs de veiligheid van goud een luchtkasteel zijn. Het geeft geen rente, huur of dividend. Daarbij is de goudprijs nooit stabiel. Voorzichtige beleggers die goud kochten in de jaren ’70, verloren in de 20 jaar daarna meer dan 80% van hun reële waarde. Sinds een paar jaar vertoont goud ook een opmerkelijke correlatie met bitcoin. Deze leidende cryptomunt wordt vaak aangeprezen als het nieuwe goud. Gedraagt de prijs van bitcoin zich inmiddels als goud, of voegt de goudprijs zich steeds meer naar bitcoin?

Naast goud bestaat er nog een andere belegging die voelt als een veilige haven: vastgoed. Om te bepalen of goud relatief duur of goedkoop is, wordt het vaak vergeleken met vastgoed. Dataorganisatie LongtermTrends.net heeft de goudprijs vergeleken met Amerikaanse huizenprijzen over de afgelopen 135 jaar. In deze lange periode was goud, ten opzichte van vastgoed, maar twee keer zo duur als nu (in 1980 en in 2011). Als je betaalt met goud, was vastgoed dus zelden zo goedkoop als nu. Vandaag kun je met 4 kg goud een gemiddeld Amerikaans huis kopen. In augustus ’22 was dat nog 9 kg en in 2001 zelfs 22 kg. Voor Nederland gaat vrijwel hetzelfde op. Een gemiddeld huis kost ook hier 4 kg goud, terwijl dat in augustus ’22 nog meer dan 8 kg was.

Op het oog lijkt vastgoed dus veel aantrekkelijker dan goud als belegging. Om te bepalen of vastgoed daadwerkelijk goedkoop is (of goud duur) kunnen we ook kijken naar de vervangingswaarde. Bij goud is de conclusie duidelijk. Volgens effectenhuis VanEck zijn de gemiddelde productiekosten van goud $ 57.000 per kg, nog geen 40% van de huidige goudprijs ($ 148.000 per kg). Dit lijkt me goed nieuws voor goudmijnbedrijven, maar zorgelijk voor beleggers.

Bij woningen is de analyse moeilijker, want woningen zijn niet zo uniform als goud. In ieder geval weten we dat de bouwkosten al een paar jaar snel stijgen. Dankzij de gestegen huizenprijzen verdienen ontwikkelaars nog net een redelijke marge. Deze marge is vaak hard nodig om verliezen op ‘betaalbare’ nieuwbouw te compenseren. Van een irrationele loskoppeling tussen huizenprijzen en vervangingswaarden lijkt in ieder geval geen sprake. Wel verwacht de markt dat de bouwkosten verder zullen doorstijgen. De bouwsector vergrijst snel, terwijl jonge arbeidsmigranten steeds vaker wegblijven. Stijgende vervangingswaarden zullen dus een solide fundament blijven bieden voor huizenprijzen.

Als het gaat om veilige havens maken beleggers hun eigen afwegingen; hierbij is alles relatief. Relatief gezien lijkt vastgoed nu wel historisch goedkoop, voor wie betaalt met goud.

Jeppe de Boer is managing partner bij Annexum