De recente oorlog in het Midden-Oosten kan mogelijk ingrijpende gevolgen hebben voor de nieuwbouwdoelstellingen op de woningmarkt, meldt Capital Value.
Door stijgende energieprijzen lopen de bouwkosten op voor nieuwbouwwoningen en neemt de hypotheekrente voor particuliere kopers toe. Daarnaast dreigt een stijging van de ECB-rente, wat een negatief effect heeft op het investeringsklimaat voor beleggers. Alles bij elkaar opgeteld leidt dit volgens Capital Value onvermijdelijk tot een nieuwe bouwdip als er niet tijdig wordt ingegrepen.
In opdracht van het Ministerie VRO publiceerde Capital Value in 2023-2024 twee rapporten met instrumenten die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. ‘De instrumenten uit deze rapporten zijn nu actueler dan ooit’, aldus Arjan Peerboom, ceo bij Capital Value.
Maatregelen die onderzocht zijn voor de koopwoningmarkt zijn onder meer een afbouwgarantie, doorbouwfaciliteit of de financiering van de bouwrente voor kopers. De huurmarkt kan naar inzicht van Capital Value een extra impuls krijgen door ondersteuning via een middenhuurfonds of generieke maatregelen, zoals een minder drukkende box-3 heffing of een verdere verlaging van de overdrachtsbelasting. Daarnaast zou een verbeterd fiscaal klimaat voor internationale beleggers en woningcorporaties essentieel zijn.
Peerboom: ‘De recente escalatie in het Midden-Oosten laat zien hoe gevoelig de Nederlandse woningmarkt is voor geopolitieke ontwikkelingen. Stijgende olie- en gasprijzen werken direct door in bouwkosten. Ook stijgt de rente doordat de markt verwacht dat de inflatie zal toenemen. Dit gebeurt op een moment dat het kabinet inzet op 100.000 woningen per jaar richting 2030. Juist nu plannen concreet worden, komt de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten verder onder druk te staan.’
Rente remt
De impact van geopolitieke onrust begint bij energieprijzen, die fungeren naar inzicht van Capital Value als ‘leading indicator’ voor de bouwsector. Vooral de materiaalcomponent reageert snel op prijsstijgingen, maar daalt nauwelijks mee terug. De ontwikkeling sinds 2022 laat zien dat bouwkosten hierdoor structureel op een hoger niveau blijven. Met het uitbreken van de oorlog in februari in het Midden-Oosten lopen bouwkosten verder op na een indexatie per januari dit jaar. De verwachting op basis van de ontwikkeling na het uitbreken van de Oekraïne-oorlog in 2022 is dat de prijzen niet snel zullen dalen.
Naast stijgende bouwkosten schuilt een belangrijke bedreiging voor de woningbouwproductie in stijgende (hypotheek)rente. ‘De hypotheekrente is in 2022 en 2023 sterk gestegen. Deze stijging had in 2023 een sterke vraaguitval als gevolg. De hypotheekrente is sinds die periode slechts beperkt gedaald en blijft ondanks recente stabilisatie van de ECB-rente relatief hoog. Dit bevestigt dat hypotheekrentes vooral worden gedreven door inflatieverwachtingen, risicopremies en de rente op staatsobligaties. Voor huishoudens betekent dit een verminderde leencapaciteit en afnemende betaalbaarheid, terwijl ontwikkelaars en beleggers geconfronteerd worden met hogere financieringslasten en strengere rendementseisen. Juist bij nieuwbouw heeft een stijgende rente veel effect, omdat kopers gedurende de bouwtijd dubbele woonlasten hebben.’
Gerelateerde artikelen:
