Hebben buitenlandse beleggers Nederlands (residentieel) vastgoed dan toch niet afgeschreven? Lone Star verwierf een kleine duizend woningen en spreekt van 'rugwind op de markt'. In het opschroeven van het sterk gekrompen belang van buitenlandse partijen nemen vooralsnog Franse partijen het voortouw, blijkt uit een analyse.
Buitenlandse beleggers waren tien jaar geleden goed voor het merendeel van de Nederlandse vastgoedtransacties. Inmiddels is hun aandeel grofweg gehalveerd. Vooral Duitse institutionele beleggers bouwen hun belangen af. Tegelijkertijd dient zich een nieuw type buitenlandse koper aan: Franse fondsen die het spaargeld van particulieren beleggen. Sinds begin 2025 is voor bijna € 600 mln aan vastgoed in Franse handen gekomen.
Buitenlanders beheersten de markt
En dat terwijl de buitenlandse vastgoedbelegger toch vooral op weg was naar de uitgang. Maar daarbij gaat het om de buitenlandse belegger zoals die traditioneel op de Nederlandse vastgoedmarkt actief was: grote Duitse fondsen, Angelsaksische institutionele beleggers en internationale woningbeleggers. In 2017 kwam volgens cijfers van Bouwinvest liefst 76% van het Nederlandse vastgoedbeleggingsvolume voor rekening van internationale partijen. Een jaar later was dat nog 59%. Over de hele periode 2016–2022 lag het buitenlandse aandeel volgens CBRE gemiddeld eveneens op 59%.
Vooral woningmarkt moet het ontgelden
Daar is anno 2026 weinig van over, terwijl de vastgoedmarkt als geheel opveert met een 36% hoger beleggingsvolume in het eerste halfjaar. Buitenlandse beleggers namen daarvan nog 31% voor hun rekening, meldde CBRE. Zonder de omvangrijke transactie waarbij Aedifica 80% van de Nederlandse zorgportefeuille van Cofinimmo overnam, resteert zelfs maar 26%.
De woningmarkt moet het met name ontgelden. Buitenlandse beleggers namen tussen 2016 en 2022 gemiddeld 50% van de aankopen van bestaande huurwoningen voor hun rekening. In de eerste helft van dit jaar waren buitenlandse partijen nog goed voor 32% van het beleggingsvolume bij bestaande bouw en nog geen 1% bij nieuwbouw.
In zorgvastgoed (71%), kantoren (35%) en logistiek (60%) is de dip allang achter de rug en ligt het belang van buitenlandse investeerders alweer boven het historische gemiddelde.
Van miljarden naar miljoenen
Ook de cijfers van StiVAD laten over de afgelopen jaren een sterke verandering zien. In 2021 bracht alleen Duitsland nog € 1,8 mrd nieuw kapitaal naar Nederlands vastgoed. Britse partijen waren goed voor € 1,2 mrd en Amerikaanse voor ruim € 1 mrd. Een jaar later kwam zelfs bijna € 2 mrd uit Duitsland.
In 2025 waren de Verenigde Staten met € 548 mln nog de grootste bron van nieuwe buitenlandse instroom, gevolgd door België met € 293 mln. Ook het Verenigd Koninkrijk, Spanje en Frankrijk (€ 231 mln) kwamen niet meer aan de € 300 mln beleggingsvolume. Tegelijkertijd vloeide er veel kapitaal de andere kant op. Vooral Duitse eigenaren ontdeden zich van panden: ze verkochten voor € 549 mln aan Nederlandse partijen. Duitsland was enkele jaren geleden nog veruit de grootste verschaffer van buitenlands vastgoedkapitaal, maar is nu dus de grootste bron van uitstroom.
Volgens StiVAD verliet in de eerste helft van 2026 per saldo ongeveer € 200 mln buitenlands kapitaal de Nederlandse vastgoedmarkt. Logistiek vormt een uitzondering: daar kwam juist € 250 mln netto buitenlands geld binnen.
De Fransen komen
Midden in die terugtocht beweegt Frankrijk de andere kant op. Een inventarisatie van openbaar gemaakte transacties sinds 1 januari 2025 levert inmiddels 27 Franse aankopen met een te herleiden investering van minimaal € 589 mln op. Het werkelijke bedrag ligt waarschijnlijk hoger, omdat niet bij alle transacties een koopprijs openbaar wordt gemaakt.
Fondsmanager Corum is met circa € 282 mln de grootste koper. De Franse fondsmanager kocht onder meer kantoren in Utrecht en Hilversum, Double U en de Malietoren in Den Haag, winkelcentrum Oranjerie in Apeldoorn (voor € 26 mln) en recent het pand van Loods 5 in Zaandam.
Daarachter volgt Sofidy. De Franse manager kocht onder meer vastgoed in Utrecht en Zutphen en nam in een joint-venture met Wereldhave Stadshart Zoetermeer over. Sofidy meldt zelf dat vorig jaar 39% van zijn € 555 mln aan acquisities in Nederland werd gedaan. Dat zou neerkomen op ruim € 200 mln. Ook partijen als Alderan, Iroko, Remake, Edmond de Rothschild REIM en MNK Partners hebben sinds begin vorig jaar Nederlands vastgoed gekocht.
Het Franse geld concentreert zich bovendien niet op één sector, waar bijvoorbeeld het volume bij Spaanse kopers leunt op enkele grote transacties. Pontegadea, een vehikel van Zara-oprichter Amancio Ortega, was alleen al goed voor € 277 mln, onder meer met de aankoop van AMS05 Schiphol Trade Park.
Franse spaarder
Het Franse kapitaal komt voor een groot deel van SCPI's, vastgoedfondsen waarin particuliere beleggers kunnen deelnemen. Achter de nieuwe kapitaalstroom zitten dus niet zozeer institutionele beleggers, maar particuliere spaarders. Dat past bij de verschuiving die ook CBRE op de Nederlandse markt ziet: private investeerders, family offices en Nederlandse en Franse particuliere vastgoedfondsen zijn belangrijker geworden.
De buitenlandse vastgoedbelegger verandert dus van gezicht: waar tien jaar geleden grote internationale institutionele beleggers de markt domineerden, verkopen sommige van die partijen nu hun bezit aan Nederlands privaat kapitaal, maar ook de Franse particuliere belegger.
Komt ook de woningmarkt weer in beeld?
Daarnaast lijkt de woningmarkt met de aankoop van Lone Star ook weer in het vizier van de buitenlanders te komen. Hard nodig, volgens JLL, dat de door DNB becijferde jaarlijkse kapitaalbehoefte van € 6,4 mrd voor private huurwoningen afzet tegen de investeringen van Nederlandse institutionele beleggers: die waren vorig jaar€ 3,6 miljard euro. Er is dus nog een gat van € 2,8 mrd te vullen.
